Le calendrier fiscal complet du LMNP pour 2026

Vous vous demandez comment naviguer dans le labyrinthe des dates fiscales de la location meublée non professionnelle ? Entre la déclaration de début d'activité, le choix du régime fiscal et les différentes échéances annuelles, il est facile de s'y perdre. Pourtant, une bonne organisation est la clé pour déclarer vos revenus LMNP sereinement, éviter les pénalités et optimiser votre fiscalité. Suivez ce guide complet pour maîtriser votre calendrier fiscal LMNP pour les revenus 2024 et 2025, à déclarer en 2025 et 2026.

Le calendrier LMNP en un coup d'œil : Les dates clés pour 2025-2026

Pour vous offrir une vision claire et rapide, voici un tableau récapitulatif des échéances majeures à anticiper. Les dates exactes pour la déclaration de revenus sont généralement confirmées par l'administration fiscale au printemps.

Étape 1 : La déclaration de début d'activité, le point de départ

Avant même de penser à la déclaration de vos revenus, la première obligation est d'officialiser votre activité de loueur en meublé. Cette démarche est cruciale car elle vous permet d'obtenir un numéro de SIRET, indispensable pour toutes vos futures déclarations.

La procédure s'effectue en ligne, via le guichet unique des formalités des entreprises, géré par l'INPI. Vous devez y remplir un formulaire électronique, qui remplace l'ancien formulaire papier P0i. Cette immatriculation doit être réalisée dans les 15 jours suivant la date de début de votre location. Cette date correspond généralement à la date de signature du bail ou à la première mise en location du bien.

Suite à cette démarche, l'INSEE vous attribuera un numéro SIRET et l'administration fiscale vous identifiera comme loueur en meublé. Vous serez alors rattaché au Service des Impôts des Entreprises (SIE) compétent pour votre bien immobilier.

Le délai de 15 jours est dépassé ?

Pas de panique ! Bien que le délai légal soit de 15 jours, l'administration fiscale fait preuve de tolérance. Si vous avez omis cette étape, il est impératif de régulariser votre situation au plus vite. Une absence d'immatriculation peut compliquer vos déclarations futures et vous priver de certains avantages fiscaux, notamment ceux liés au régime réel.

Étape 2 : La déclaration annuelle de vos revenus LMNP

La déclaration de vos revenus locatifs est le temps fort de votre année fiscale. La méthode et les formulaires à utiliser diffèrent radicalement selon votre régime d'imposition : le Micro-BIC ou le régime Réel Simplifié.

Le régime Micro-BIC : La simplicité avant tout

Si vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 77 700 € (pour la location longue durée) et que vous n'avez pas opté pour le régime réel, vous dépendez de plein droit du régime Micro-BIC. Sa principale caractéristique est la simplicité :

• Calcul : Vous additionnez l'ensemble de vos loyers bruts perçus durant l'année civile.
• Déclaration : Vous reportez ce montant total dans la section "Professions non salariées" de votre déclaration de revenus complémentaire 2042 C PRO.
• Imposition : L'administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50 % (représentant vos charges) sur vos recettes. Vous êtes ensuite imposé sur les 50 % restants.

La date limite pour cette déclaration est la même que celle de votre impôt sur le revenu personnel, généralement fixée entre mi-mai et début juin, selon votre département de résidence.

Le régime Réel Simplifié : L'optimisation fiscale

Le régime réel, souvent plus avantageux, vous permet de déduire l'ensemble de vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxes, frais de gestion, etc.) et surtout, de pratiquer l'amortissement de votre bien immobilier et de son mobilier. Ce mécanisme comptable permet de réduire considérablement, voire d'annuler, votre résultat fiscal.

La déclaration au régime réel est plus complexe et se déroule en deux temps :

1. La liasse fiscale : Vous devez d'abord établir votre comptabilité et produire une liasse fiscale. Celle-ci comprend notamment le formulaire 2031 (déclaration de résultat) et ses annexes (2033-A à 2033-E). Ce document détaille vos recettes, vos charges, vos amortissements et détermine votre résultat fiscal (bénéfice ou déficit). La date limite pour la télétransmission de cette liasse à votre SIE est fixée au début du mois de mai (autour du 3 mai 2025 pour les revenus 2024).
2. Le report sur la déclaration de revenus : Ensuite, vous devez reporter le résultat fiscal calculé dans votre liasse (case "bénéfice" ou "déficit") sur le formulaire 2042 C PRO, dans la section dédiée aux revenus BIC au régime réel. La date limite est la même que pour votre déclaration personnelle, soit entre mi-mai et début juin.

Le rôle de l'automatisation : La complexité de la liasse fiscale peut sembler décourageante. C'est là que des plateformes comme Decla.fr interviennent. Notre service en ligne vous guide pas à pas dans la saisie de vos recettes et dépenses. L'outil calcule ensuite automatiquement vos amortissements et génère votre liasse fiscale complète, prête à être télétransmise aux impôts en quelques clics. Vous bénéficiez de la puissance du régime réel sans les tracas comptables.

Cas pratiques : Quel calendrier selon votre situation ?

Pour y voir plus clair, voici le calendrier détaillé en fonction de votre date de début d'activité.

Vous avez démarré votre activité LMNP en 2025

Votre calendrier est décalé. Les revenus que vous percevrez en 2025 ne seront à déclarer qu'au printemps 2026.

• Dans les 15 jours suivant votre début de location en 2025 : Immatriculation de votre activité sur le site de l'INPI.
• 31 décembre 2025 : Date limite pour remplir la déclaration initiale de CFE (formulaire 1447-C).
• Début mai 2026 : Si vous êtes au régime réel, date limite pour déposer votre première liasse fiscale (revenus 2025).
• Mai / Juin 2026 : Date limite pour reporter vos revenus 2025 sur le formulaire 2042 C PRO.

Vous avez démarré en 2024 et déclarez pour la première fois en 2025

Vous êtes en plein dans votre première saison fiscale.

• Immatriculation (déjà faite) : Vous deviez déclarer votre activité sur l'INPI dans les 15 jours après le début de la location en 2024.
• 31 décembre 2024 (déjà passé) : Date limite pour la déclaration initiale de CFE.
• Début mai 2025 : Date butoir pour télétransmettre votre liasse fiscale au SIE si vous avez choisi le régime réel pour vos revenus 2024.
• Mai / Juin 2025 : Date limite pour votre déclaration de revenus 2024 via le formulaire 2042 C PRO, que vous soyez au Micro-BIC ou au Réel.

Vous êtes un loueur expérimenté

Pour vous, il s'agit d'un cycle annuel bien établi.

• Début mai 2025 : Dépôt de la liasse fiscale pour les revenus 2024 (régime réel).
• Mai / Juin 2025 : Déclaration des revenus 2024 sur le 2042 C PRO.
• 15 décembre 2025 : Paiement du solde de la CFE 2025.

Changer de régime fiscal : Comment et quand passer au réel ?

Le régime Micro-BIC est appliqué par défaut, mais le régime réel est souvent plus judicieux, notamment si vous avez des charges déductibles importantes (comme des intérêts d'emprunt) ou un bien de valeur à amortir.

Pour passer du Micro-BIC au Réel, vous devez envoyer un courrier de "levée d'option" à votre Service des Impôts des Entreprises (SIE). Le timing est crucial : cette demande doit être effectuée avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de la première année pour laquelle vous souhaitez bénéficier du régime réel.

Exemple concret : Vous êtes au Micro-BIC et souhaitez déclarer vos revenus de l'année 2025 au régime réel. Vous devrez envoyer votre courrier de levée d'option avant la date limite de déclaration de ces revenus, soit avant mai/juin 2026.

Simulez avant de choisir !

Avant de changer de régime, il est essentiel de faire une simulation. Comparez le montant de l'impôt que vous paieriez en Micro-BIC (après abattement de 50%) avec celui que vous paieriez au régime réel (après déduction des charges et des amortissements). Des outils comme Decla.fr vous permettent d'estimer facilement votre résultat au réel et de prendre une décision éclairée.

Les autres échéances fiscales à ne pas oublier

Au-delà de la déclaration de revenus, deux autres impôts locaux rythment le calendrier du LMNP.

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

En tant que loueur en meublé, vous exercez une activité commerciale et êtes donc redevable de la CFE.

• Déclaration initiale : L'année de votre début d'activité, vous devez remplir le formulaire 1447-C-SD et le renvoyer à votre SIE avant le 31 décembre. Vous serez exonéré de CFE pour cette première année.
• Paiement annuel : Les années suivantes, vous recevrez un avis d'imposition sur votre espace professionnel du site impots.gouv.fr. La date limite de paiement est fixée au 15 décembre de chaque année. Le paiement se fait obligatoirement par voie dématérialisée.

La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA)

La majorité des LMNP ne sont pas concernés par la TVA. Toutefois, vous y êtes assujetti si vous proposez au moins trois des quatre services para-hôteliers suivants :

• Le petit-déjeuner
• Le nettoyage régulier des locaux
• La fourniture de linge de maison
• La réception, même non personnalisée, de la clientèle

Si vous êtes redevable de la TVA, vous devez effectuer des déclarations régulières (mensuelles, trimestrielles ou annuelles) et verser la TVA collectée. Le régime de la TVA en location meublée est complexe et les échéances varient. Des plateformes spécialisées peuvent inclure la gestion de votre déclaration de TVA (formulaire CA12) dans leurs services.

Respecter le calendrier fiscal LMNP est essentiel pour une gestion locative sereine. De l'immatriculation initiale à la déclaration annuelle, en passant par le paiement de la CFE, chaque étape a son importance et son propre délai. En anticipant ces échéances et en vous appuyant sur les bons outils, vous transformez une contrainte administrative en une opportunité d'optimisation fiscale.