TVA et LMNP / LMP : ce qu'il faut savoir !
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Par principe, les locations meublées sont exonérées de TVA. Cependant, tout n’est pas si simple puisque par exception, certains statuts peuvent y être soumis. Il peut donc être délicat de s’y retrouver pour les propriétaires bailleurs… C’est votre cas ? Pas de panique, Décla va vous expliquer tout ce que vous devez savoir sur la TVA en location meublée dans cet article.
Qu'est-ce que la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) ?
La TVA, ou Taxe sur la Valeur Ajoutée, est un impôt indirect que les entreprises collectent pour l'État à chaque transaction. Le consommateur le paye donc dès qu’il achète un bien ou un service.Dès lors, on peut légitimement se demander si cette taxe comprise entre 5,5 % et 20 % est également applicable à la location meublée…
La TVA et la location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP)
Vous avez le statut de Loueur Meublé Non-Professionnel (LMNP) ou Professionnel (LMP) ? Vous vous demandez si vous devez vous préoccuper de la TVA ? La réponse est : pas forcément !
Régime fiscal LMNP / LMP et TVA
Dans la plupart des cas, les locations meublées non-professionnelles et professionnelles sont exemptées de TVA.Il y a toutefois quelques exceptions. Ce sera notamment le cas pour :
- L'hébergement dans les hôtels de tourisme classés.
- L'hébergement dans les villages de vacances classés ou agréés.
- La location à un gestionnaire lui-même soumis à la TVA.
- La fourniture de prestations de para-hôtellerie.
Cas d'exonération de TVA pour les LMNP et LMP
Vous l’aurez compris, si vous proposez des services para-hôteliers lors de la location vous serez normalement assujetti à la TVA. Il est toutefois possible de continuer à bénéficier de l’exonération de TVA si :
- Vos recettes annuelles n’excèdent pas 82 800 euros H.T.
- Vous ne proposez que des services accessoires tels que : la remise des clés à l’arrivée d’un nouveau locataire, le ménage du bien entre les différents locataires, ou encore le lavage du linge à la fin d’une location.
Ce sera par exemple le cas pour une location saisonnière de type AirBnb. En revanche, dès lors que vous proposez des prestations para-hôtelières, la donne change légèrement…
La TVA et les prestations para-hôtelières
Vous vous demandez ce qui se passe quand votre activité de location meublée offre certains services similaires à ceux d'un hôtel ? Penchons-nous sur la question.
Définition des prestations para-hôtelières
Vous l’aurez sûrement compris, une prestation para-hôtelière est un service fourni en complément de la location d'un logement meublé. Ce qui signifie que vous serez assujetti(e) à la TVA si vous proposez vous-même au moins 3 des 4 services suivants à vos locataires :
- La fourniture du linge de maison.
- Le nettoyage régulier des locaux loués.
- La mise à disposition d'un service de réception.
- Un service de petit-déjeuner.
Taux de TVA applicable aux prestations para-hôtelières
Vous proposez des services para-hôteliers à vos clients ? Vous devez alors appliquer la TVA sur le montant de vos loyers. Mais attention, les taux varieront en fonction du type de locaux loués et des services concernés. Ce petit tableau vous aidera à y voir plus clair.
Location classique (résidence de tourisme, village vacances…) : 10 %
Location dans une résidence spécialisée (EHPAD, Foyer de réinsertion, établissement pour personnes handicapées…) : 5,5 %
Services autres que para-hôteliers : 20 %
Comment facturer la TVA dans le cadre de la location meublée ?
Maintenant que nous avons vu quand et comment s’applique la TVA, regardons comment la facturer correctement sur vos loyers dans le cadre de la location meublée.
Les mentions obligatoires sur les factures
Lorsque vous facturez la TVA à votre locataire, il faut être prudent. Plusieurs mentions sont obligatoires sur les factures :
- Votre numéro d’identification de TVA.
- Le taux de TVA applicable.
- Le montant hors taxes (H.T) et Toutes Taxes Comprises (TTC).
- Le numéro de facture.
- Vos coordonnées et celles du locataire.
- La durée de la location.
- Les éventuels services fournis et leur prix unitaire.
- La date de paiement.
- Les frais éventuels en cas de retard dans le paiement des loyers.
La périodicité de la déclaration de TVA
Déclarer votre TVA est obligatoire dès lors que vous y êtes assujetti(e). La périodicité dépendra cependant de votre régime d’imposition :
- Si vous dépendez du régime réel simplifié : la déclaration est annuelle.
- Si vous dépendez du régime réel classique : vous devez déclarer et payer tous les mois.
Les obligations comptables liées à la TVA
Appliquer la TVA nécessite de se plier à quelques obligations comptables qui varieront selon votre régime d’imposition.
- Si vous êtes au régime réel normal vous devez tenir une comptabilité précise afin de justifier toutes les opérations effectuées (recettes et dépenses). Vous devrez notamment fournir un bilan comptable, le tableau d’amortissement, ou encore un compte de résultat.
- Si vous êtes au régime simplifié, vous n’avez pas à tenir de comptabilité.
Récupération de la TVA sur les investissements immobiliers
Vous le savez sûrement, lorsqu’une entreprise est assujettie à la TVA, cela signifie qu’elle peut la récupérer sur ses propres dépenses. Mais cela est-il également le cas dans le cadre d’un investissement immobilier ? La réponse est oui. Il y a toutefois des conditions à respecter.
Conditions pour récupérer la TVA
En tant qu’investisseur immobilier, vous avez la possibilité de récupérer la TVA sur vos dépenses, y compris sur le prix d’achat du bien immobilier.
Pour cela il faut :
- Acquérir un logement neuf et régler la TVA lors de l’achat.
- Offrir au moins 3 des 4 services constitutifs de l’activité para-hôtelière lors de la location (petit-déjeuner, nettoyage, blanchisserie ou réception).
- Disposer d'un numéro de TVA.
- Conserver le bien pendant au moins 20 ans pour éviter de devoir rembourser la TVA au prorata temporis.
- Effectuer une demande de remboursement auprès de l'administration fiscale.
Comment déduire la TVA sur les travaux et les achats de biens meublés ?
Si vous êtes éligible à la récupération de la TVA, vous pourrez alors la déduire des frais engagés pour les travaux et achats ainsi que sur le prix d’acquisition du bien.
Pour cela, vous devrez :
- Envoyer une lettre à l’administration fiscale pour leur signifier votre volonté d’être soumis(e) à la TVA.
- Attendre leur réponse accompagnée de votre numéro de TVA.
- Effectuer une demande de remboursement dans les 15 jours suivant la remise des clés du logement.
- Vous devriez ensuite recevoir le remboursement dans les 6 mois qui suivent.
- Enfin, vous pourrez déduire la TVA de tous les travaux et achats engagés pour le bien concerné.
À noter : Veillez à conserver tous les justificatifs relatifs à votre demande de remboursement comme l'attestation d'achat, le bail commercial de location meublée et le décompte du notaire avec TVA.
Comme vous l’aurez constaté, l’appréhension de la TVA peut parfois être un peu délicate. Il est donc préférable de faire appel à un expert tel que Decla pour éviter toute erreur préjudiciable.
Les avantages et inconvénients de la TVA dans la location meublée
En matière de fiscalité LMNP, chaque médaille a son revers. Le système de la TVA dans la location meublée n'échappe pas à la règle.
Avantages pour le propriétaire
La TVA est assez avantageuse pour vous en tant que bailleur puisque cela vous permet de :
- Déduire la TVA du prix d’acquisition du bien afin d’augmenter la rentabilité de votre investissement.
- Déduire la TVA des frais engagés pour le bien loué.
- Bénéficier d'autres dispositifs fiscaux avantageux comme le Censi-Bouvard si vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP).
Inconvénients et contraintes pour le propriétaire
Toutefois, vous vous en doutez, il y a également quelques inconvénients :
- La récupération de la TVA nécessite des démarches administratives fastidieuses.
- Vous devez conserver votre bien sur une durée d’au moins 20 ans.
- Vous devez remplir vos obligations déclaratives dans les temps.
- Vous devez tenir une comptabilité précise et à jour.
- Toutes vos factures doivent comporter les mentions obligatoires.
Conseils pour éviter les sanctions fiscales
Pour éviter les sanctions fiscales :
- Soyez rigoureux et organisé dans votre gestion administrative.
- Assurez-vous de déclarer vos revenus et payer vos impôts dans les temps.
- Pour plus de sécurité, vous pouvez faire appel à un expert-comptable.
La TVA et la location meublée à l'étranger
Voyons maintenant comment s'applique la TVA dans le cadre de la location meublée à l'étranger.
Les règles européennes de TVA pour la location meublée
La TVA est une taxe harmonisée au sein de l'Union Européenne. Cela signifie que les règles applicables sont similaires dans tous les pays membres. Cependant, chaque pays applique son propre taux de TVA sur les locations meublées.
Les spécificités nationales en matière de TVA et location meublée
Bien que la TVA soit harmonisée au niveau européen, chaque pays a ses propres règles. Certains pays peuvent appliquer un taux de TVA réduit pour certains types de logements ou dans certaines circonstances. Renseignez-vous sur les règles applicables dans le pays où se situe votre bien.
Questions fréquentes sur la TVA et la location meublée
Comment se passe un contrôle fiscal pour la TVA dans la location meublée ?
Un contrôle fiscal peut être déclenché à tout moment. Le service des impôts vérifiera que vous respectez bien les obligations liées à votre activité, notamment en matière de facturation et de déclaration de TVA. Pour être tranquille lors d'un éventuel contrôle, gardez toujours vos factures et justificatifs.
Quelles sont les obligations en matière de TVA pour les plateformes de location en ligne ?
Les plateformes de location en ligne ont également des obligations en matière de TVA. Elles doivent s'assurer que les propriétaires respectent bien leurs obligations fiscales.
Pour cela elles doivent :
- Informer le loueur sur ses obligations fiscales.
- Fournir les liens vers les administrations compétentes pour permettre au loueur de se conformer à ses obligations.
- Envoyer des documents contenant les éléments d’identification de la plateforme, du loueur, le montant total des transactions ainsi que le compte bancaire sur lequel les sommes ont été versées.
Peut-on bénéficier d'un taux réduit de TVA pour certains types de locations meublées ?
Le taux standard de la TVA est de 20%. Dans le cadre d’une location meublée ce taux est toutefois de 10 % et peut descendre à 5,5 % dans certains cas.
