Tout ce que vous devez savoir sur la location meublée professionnelle (LMP)
Roy Masliah
Publié le
LMP signifie Location Meublée Professionnelle. Il s’agit d’un statut fiscal applicable à une activité professionnelle dont le statut juridique peut varier. Cette activité de location est éligible sous conditions et permet de bénéficier de certains avantages fiscaux. Cependant, elle a aussi quelques inconvénients. La LMP ne doit pas être confondue avec LMNP. Ce statut est, quant à lui, réservé aux particuliers. Pour en savoir plus sur la location meublée professionnelle, découvrez toutes les informations nécessaires dans cet article.
Définition de la LMP
La LMP ou Location Meublée Professionnelle désigne un régime fiscal offrant plusieurs avantages pour les loueurs de biens meublés. Cependant, l'éligibilité à ce statut repose sur des conditions spécifiques et le respect des équipements mobiliers obligatoires.
L’activité doit être déclarée à titre professionnel et peut être exercée sous différentes formes juridiques, comme une société ou une EURL. La LMP peut également être exercée de manière saisonnière, à condition de respecter les critères d’éligibilité.
Éléments mobiliers obligatoires
Pour répondre aux critères de location meublée, chaque logement doit inclure les équipements suivants :
Points clés :
- Les logements doivent être fonctionnels et équipés pour une occupation immédiate.
- Une attention particulière doit être portée à la conformité des équipements, qui sont des critères obligatoires pour le statut.
Les conditions pour être considéré comme LMP
Pour bénéficier du statut de LMP, deux conditions doivent être réunies.
Des recettes annuelles supérieures à 23k
En tant que loueur meublé professionnel, les recettes de l’activité LMP sur une année civile doivent dépasser 23 000 euros TTC. En cas de non dépassement de ces recettes locatives, alors, le statut fiscal sera celui de LMNP, location meublée non professionnelle. Si le démarrage de l’activité intervient en cours d’année civile, le montant des recettes sera ajusté.
Percevoir plus de loyers que de revenu d'activité
La seconde condition pour obtenir le statut de LMP est que les recettes perçues soient supérieures aux autres revenus du foyer fiscal. Et cela peu importe le type de revenus : salaire, rémunération, retraite, chômage, bénéfices agricoles, BIC ou BNC.
Les avantages fiscaux de la LMP
Le statut de loueur meublé professionnel a des avantages fiscaux attractifs.
L'imputation des déficits fiscaux
Les déficits peuvent être réduits du revenu global du foyer sans limitation du montant. Dans le cas où le revenu global est insuffisant, alors ce déficit peut être reporté sur le revenu global des 6 années suivantes.
Exonération des plus-values
Dans le cadre d’une cession du bien, le loueur meublé professionnel est soumis au régime des plus-values professionnelles. L’exonération des plus-values de cession peut être totale ou partielle dans certains cas :
-L’exonération est totale si les recettes locatives d’une activité de plus de 5 ans sont en dessous de 90 000 euros HT.
-L’exonération est partielle si ces recettes sont comprises entre 90 000 euros HT et 126 000 euros HT.
Les inconvénients de la LMP
Il existe également des inconvénients au statut de LMP.
Le calcul de l'impôt sur la plus-value
En cas de cession du bien si vos recettes dépassent 126 000 euros HT, l’imposition est fixée par la durée de détention du bien. Ainsi, si cela fait moins de 2 ans que vous avez le logement, c’est le régime des plus-values à court terme qui s’applique. Si cela fait plus de 2 ans, c’est le régime des plus-values à long terme qui s’applique avec un taux à 16 %. Il s’y ajoute les prélèvements sociaux.
Les cotisations sociales
Depuis la loi des finances de 2020, la LMP est soumise aux cotisations sociales de l’ordre de 35 à 45 %.
L'impôt sur la fortune immobilière
L’IFI concerne les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier est supérieur à 1,3 million d’euros.
Quelles sont les différences entre LMP et LMNP
Nous avons évoqué précédemment le statut de location meublée non professionnelle. Quelles différences y a-t-il entre LMP et LMNP ?
Les conditions d'éligibilité
Le statut LMP est attribué aux propriétaires dont les revenus locatifs sont supérieurs à 23.000 € TTC par an et représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer. En revanche, le statut LMNP s'applique à ceux dont les revenus de la location meublée ne dépassent aucun des seuils mentionnés pour le LMP, sans nécessité d'inscription au RCS, comme le stipule la loi de finances 2020.
Catégorie d’imposition à l'IR
Les revenus générés par la location, qu'ils soient sous le régime LMP ou LMNP, sont tous deux considérés comme des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), impliquant des similitudes dans leur traitement fiscal.
Traitement des déficits
Pour un LMP, les déficits engendrés par la location peuvent être déduits de l'ensemble des revenus du propriétaire. En revanche, un LMNP ne peut déduire ces déficits que de ses revenus locatifs.
Amortissement
Les propriétaires en LMP peuvent bénéficier d'un amortissement sous le régime réel. Les LMNP, quant à eux, ont la possibilité d'amortir sous le régime réel s'ils sont en LMNP classique, tandis que ceux sous le régime Censi-Bouvard bénéficient d'une réduction d'impôt au lieu d'un amortissement.
Frais d'adhésion au CGA
Les deux statuts, LMP et LMNP, offrent la possibilité d'une réduction des frais liés à la comptabilité et à l'adhésion au CGA, avec un plafonnement à 915 €.
Plus-values de cession
Les LMP bénéficient du régime des plus-values professionnelles, permettant une exonération selon la durée d'exercice et le montant des recettes. Les LMNP, eux, relèvent du régime des particuliers, avec une exonération liée à la durée de détention du bien.
Charges sociales, CSG, CRDS
Les loueurs sous statut LMP sont assujettis aux cotisations du RSI basées sur leur revenu net professionnel et à la CSG/CRDS sur les revenus d'activité. En revanche, les LMNP ne subissent aucune charge sociale professionnelle, mais ils paient la CSG/CRDS sur les revenus du capital.
TVA
Les LMP ne sont pas soumis à la TVA sauf lorsqu'ils ont un bail commercial avec un exploitant hôtelier.
Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Les propriétaires en LMP peuvent être exonérés d'IFI si certaines conditions sont remplies concernant les recettes et la nature de l'activité. Les LMNP peuvent également prétendre à cette exonération sous des conditions similaires.
Comment passer de LMNP à LMP ?
Le statut de LMNP a certaines limites : comment basculer vers celui de LMP ?Pour passer du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) à Loueur en Meublé Professionnel (LMP), vous devez remplir les 3 conditions suivantes :
- Atteindre un revenu annuel supérieur à 23 000 € provenant de la location meublée pour plus de la moitié de votre revenu global.
- Dépasser les plafonds de revenus de 50 000 € annuels provenant de la location meublée.
- Exercer cette activité de manière professionnelle en vous inscrivant au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Percevoir plus de 23 K de loyer
Le plafond en LMNP est de 23 000 € maximum. Vous devez donc faire les démarches pour passer en LMP si vos recettes locatives dépassent ce montant.
Percevoir plus de loyers que de revenus d'activités
Si votre foyer fiscal perçoit plus de loyers que d’autres revenus (salaire, rémunération, chômage ou retraite), il est éligible au statut LMNP.
FAQ Complète sur la Location Meublée Professionnelle (LMP)
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