LMNP et Censi Bouvard : que faut-il savoir ?

Vous envisagez d'investir dans l'immobilier locatif mais hésitez entre différents dispositifs fiscaux ? Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et la loi Censi-Bouvard offrent tous deux des avantages intéressants, mais présentent des particularités distinctes. Comment déterminer lequel correspond le mieux à votre projet ? Quels sont les avantages et les contraintes de chaque option ? Cet article vous guide pour faire un choix éclairé.

Comprendre le Statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le statut LMNP est une option prisée par de nombreux investisseurs souhaitant se lancer dans la location meublée. Il permet de bénéficier d'une fiscalité avantageuse tout en offrant une certaine flexibilité dans la gestion de votre bien.

Le LMNP s'applique aux propriétaires qui louent des logements meublés, répondant ainsi à la demande croissante de locations flexibles, notamment pour les étudiants ou les professionnels en déplacement. Pour être éligible, le logement doit être équipé de manière à permettre une occupation immédiate sans provision supplémentaire du locataire.

Les Avantages Fiscaux du LMNP

Le principal atout du statut LMNP réside dans sa fiscalité avantageuse, basée sur le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux options s'offrent à vous :

• Régime Micro-BIC : Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur vos revenus locatifs. Ce régime est recommandé si vos charges réelles sont inférieures à cet abattement. (Source : Article 50-0 du CGI)
• Régime Réel : Permet de déduire l'ensemble des charges réelles (intérêts d'emprunt, frais de gestion, etc.) ainsi que d'amortir le bien immobilier et les meubles. Cette option est idéale si vos charges dépassent l'abattement du micro-BIC. (Source : Article 39 du CGI)

L'amortissement comptable est un avantage clé du LMNP classique. Il permet de déduire annuellement une partie du coût d'achat du bien et des meubles, réduisant ainsi le revenu imposable sans contrepartie financière. (Source : Article 39 du CGI)

Conditions d'Éligibilité au LMNP

Pour bénéficier du statut LMNP, plusieurs conditions doivent être remplies :

• Activité Non Professionnelle : Les recettes locatives annuelles ne doivent pas excéder 23 000 € ou représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. (Source : Article 155, IV du CGI)
• Meublé : Le logement doit être équipé de manière suffisante pour permettre une occupation confortable, avec au moins 11 éléments de mobilier définis par la loi. (Source : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015)
• Enregistrement : Il est nécessaire de s'inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé, dans les 15 jours suivant le début de l'activité. (Source : Article L123-33 du Code de commerce ; Loi PACTE n° 2019-486 du 22 mai 2019)

Explorer la Loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard est un dispositif spécifique destiné à encourager l'investissement dans les résidences de services, telles que les résidences étudiantes, les EHPAD (Établissements d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) ou les résidences d'affaires.

Ce dispositif offrait une réduction d'impôt significative et d'autres avantages fiscaux, rendant l'investissement dans ce type de résidences particulièrement attractif. Toutefois, il a pris fin le 31 décembre 2022 et n'est plus applicable depuis cette date. (Source : Article 199 sexvicies du CGI)

Les Avantages Fiscaux de la Loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard permettait aux investisseurs de bénéficier :

• D'une réduction d'impôt de 11 % du prix de revient de l'investissement immobilier, plafonné à 300 000 €. Cette réduction était étalée sur 9 ans.
• De la récupération de la TVA sur le montant de l'investissement, soit 20 %, sous certaines conditions et avec une récupération définitive après 20 ans de détention.

Ces avantages sont désormais historiques et ne sont plus accessibles pour les investissements réalisés à partir de 2023. (Source : Article 199 sexvicies du CGI)

Conditions d'Éligibilité à la Loi Censi-Bouvard

Pour bénéficier de la loi Censi-Bouvard avant sa fin, les critères suivants devaient être respectés :

• Type de Logement : L'investissement devait porter sur un logement neuf ou en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), situé dans une résidence de services.
• Bail Commercial : Le bien devait être loué sous un bail commercial d'une durée minimale de 9 ans.
• Plafonnement de l'Investissement : La réduction d'impôt était plafonnée à 300 000 € par an et par foyer fiscal.
• Résidences Éligibles : Les résidences devaient offrir au moins trois des quatre services suivants : petit-déjeuner, fourniture de linge de maison, service d'accueil, nettoyage régulier des locaux.

Spécificités Techniques de la Loi Censi-Bouvard

Contrairement au LMNP classique, la loi Censi-Bouvard imposait des contraintes spécifiques telles que la durée d'engagement de 9 ans et la gestion via un exploitant professionnel. En contrepartie, elle offrait une réduction d'impôt directe et la possibilité de récupérer la TVA, ce qui pouvait représenter une économie substantielle.

Comparaison Directe : LMNP vs Censi-Bouvard

Pour vous aider à mieux visualiser les différences entre ces deux dispositifs, voici un tableau récapitulatif :

CritèresLoi Censi-BouvardStatut LMNP ClassiqueType de LogementRésidences de services neuves ou réhabilitéesTous types de logements meublésRéduction d'Impôt11 % du prix de revient, plafonné à 300 000 €NonRécupération de la TVAOuiNonDurée de l'Engagement9 ansAucune durée minimaleAmortissement ComptableNon, sauf au-delà de 300 000 €Oui, sur le bien et les meublesGestion du BienGérée par un exploitant professionnel via un bail commercialGestion libre par le propriétairePlafond des Recettes LocativesNe s'applique pas directement, mais conditions de résidence23 000 € ou 50 % des revenus du foyer fiscalConditions GéographiquesAucune restriction territorialeAucune restriction territoriale

Analyse des Avantages et Inconvénients

Loi Censi-Bouvard :

• Avantages :
  • Réduction d'impôt immédiate et diversifiée (jusqu'en 2022).
  • Récupération de la TVA, ce qui peut réduire le coût d'acquisition (jusqu'en 2022).
  • Gestion simplifiée via un exploitant professionnel.
• Inconvénients :
  • Durée d'engagement de 9 ans, limitant la flexibilité.
  • Nécessité d'investir dans des résidences de services spécifiques.
  • Plafonnement de l'investissement pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux.

Statut LMNP Classique :

• Avantages :
  • Flexibilité dans le choix du logement et sa gestion.
  • Possibilité d'amortissement comptable, réduisant significativement le revenu imposable.
  • Pas de durée d'engagement, offrant une liberté totale pour vendre ou gérer le bien.
• Inconvénients :
  • Absence de réduction d'impôt directe comme dans Censi-Bouvard.
  • Gestion directe du bien, pouvant nécessiter plus de temps et de compétences.

Implications Fiscales et Techniques d'Amortissement

L'un des aspects cruciaux à considérer est l'impact fiscal de chaque dispositif. Le LMNP permet une optimisation fiscale via l'amortissement, une technique comptable qui consiste à répartir le coût d'achat du bien sur plusieurs années, diminuant ainsi le revenu imposable. (Source : Article 39 du CGI)

En revanche, la loi Censi-Bouvard offrait une réduction d'impôt directe mais limitait la possibilité d'amortissement. De plus, la récupération de la TVA représentait une opportunité financière supplémentaire, mais elle était conditionnée par le respect de certaines règles de détention et de revente. (Source : Article 199 sexvicies du CGI)

À noter : Si vous envisagez de revendre votre bien avant la fin de la période d'engagement, la récupération de la TVA dans le cadre de la loi Censi-Bouvard pourrait entraîner des remboursements proportionnels.

Questions Fréquentes

Quelles sont les principales différences entre le LMNP et la loi Censi-Bouvard ?

Le LMNP classique offre une flexibilité totale dans le choix du logement et sa gestion, avec des avantages fiscaux via l'amortissement. La loi Censi-Bouvard imposait des conditions spécifiques liées aux résidences de services mais récompensait l'investisseur par une réduction d'impôt et la récupération de la TVA, dispositif désormais abrogé. (Source : Article 199 sexvicies du CGI)

Quel dispositif est le plus avantageux selon ma situation ?

Si vous privilégiez la flexibilité et souhaitez gérer directement votre bien, le LMNP classique est souvent préférable. Si vous souhaitez bénéficier d'une réduction d'impôt significative et investir dans des résidences de services tout en déléguant la gestion, la loi Censi-Bouvard était plus adaptée, mais n'est plus accessible pour les nouveaux investissements.

Comment bénéficier des avantages fiscaux offerts par ces régimes ?

Pour le LMNP, il est essentiel de choisir le bon régime d'imposition (micro-BIC ou réel) en fonction de vos charges. Pour la loi Censi-Bouvard, assurez-vous que votre investissement respecte les conditions relatives au type de résidence, à la durée d'engagement et aux plafonds d'investissement, dans le cadre des investissements réalisés avant fin 2022.

La loi Censi-Bouvard sera-t-elle maintenue après 2025 ?

À ce jour, la loi Censi-Bouvard a été abrogée au 31 décembre 2022 et n'est plus applicable. Il est recommandé de suivre l'évolution des réglementations fiscales pour connaître son état futur. (Source : Article 199 sexvicies du CGI)

Conclusion

Choisir entre le statut LMNP et la loi Censi-Bouvard dépend de vos objectifs d'investissement, de votre capacité à gérer directement un bien immobilier et de votre situation fiscale personnelle. Le LMNP classique offre une grande flexibilité et des avantages fiscaux via l'amortissement, idéal pour ceux qui souhaitent gérer leur investissement de manière autonome. La loi Censi-Bouvard, quant à elle, était parfaite pour ceux qui cherchaient une défiscalisation immédiate et étaient prêts à s'engager dans une résidence de services avec une gestion déléguée, mais ce dispositif n'est plus en vigueur.

Avant de prendre une décision, il est fortement recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable pour analyser votre situation spécifique et optimiser votre investissement immobilier.