La succession en LMNP : enjeux fiscaux et transmission

Votre investissement en location meublée non professionnelle (LMNP) est un pilier de votre patrimoine, mais avez-vous réfléchi à sa transmission ? Le décès d'un propriétaire LMNP soulève de nombreuses questions, tant pour celui qui souhaite anticiper que pour les héritiers qui doivent gérer la situation. Entre les conséquences fiscales immédiates, les choix à faire sur l'avenir du bien et les démarches administratives, le parcours peut sembler complexe. Heureusement, avec les bonnes informations, il est tout à fait possible de naviguer sereinement dans cette étape et d'optimiser la transmission de ce patrimoine locatif.

Ce guide complet vous explique tout ce qu'il faut savoir sur la succession d'un bien en LMNP : fiscalité, options pour les héritiers, démarches à suivre et stratégies d'anticipation.

Le décès du propriétaire LMNP : quelles sont les conséquences immédiates ?

Lorsqu'un propriétaire LMNP décède, plusieurs mécanismes juridiques et fiscaux se déclenchent simultanément. Il est crucial pour les héritiers de les comprendre pour éviter les mauvaises surprises.

L'imposition des derniers revenus et le sort du crédit immobilier

La première conséquence est fiscale. Les bénéfices générés par l'activité de location meublée entre le début de l'exercice fiscal et la date du décès deviennent immédiatement imposables. Les héritiers devront donc s'acquitter de cette imposition au nom du défunt, selon le régime qui était appliqué (micro-BIC ou réel).

Un point de vigilance majeur concerne les emprunts en cours. Si le bien a été financé par un crédit immobilier, le décès active généralement l'assurance emprunteur. La compagnie d'assurance verse alors à la banque le capital restant dû pour solder le prêt.

Attention à l'indemnité d'assurance décès

L'indemnité versée par l'assurance pour rembourser le prêt est considérée comme un produit exceptionnel. À ce titre, elle est imposable ! Elle s'ajoute aux recettes locatives de l'année du décès et est soumise aux prélèvements sociaux (17,2 %) ainsi qu'à l'impôt sur le revenu selon la tranche marginale d'imposition du foyer fiscal. Cette imposition peut représenter une somme très importante et inattendue pour les héritiers.

La gestion des loyers et du locataire en place

Le décès du propriétaire ne met pas fin au contrat de location. Le bail en cours se poursuit dans les mêmes conditions avec le locataire en place. Les héritiers deviennent collectivement les nouveaux bailleurs et doivent respecter toutes les obligations du contrat initial.

Les loyers perçus entre la date du décès et le règlement définitif de la succession appartiennent à ce que l'on appelle l'indivision successorale. Ils ne doivent pas être versés directement à un seul héritier mais doivent être gérés collectivement, par exemple sur un compte bancaire dédié ouvert au nom de l'indivision. Ces revenus seront ensuite répartis par le notaire et chaque héritier devra les déclarer à l'impôt sur le revenu, à hauteur de sa quote-part dans la succession.

Les options pour les héritiers : poursuivre l'activité, vendre ou arrêter ?

Une fois la succession ouverte, les héritiers se retrouvent propriétaires du bien, le plus souvent en indivision. Trois scénarios principaux s'offrent alors à eux.

1. Continuer l'activité de location meublée

Poursuivre l'exploitation du bien en LMNP est souvent la solution la plus intéressante pour continuer à percevoir des revenus complémentaires et bénéficier de la fiscalité avantageuse du statut. Pour cela, les héritiers doivent effectuer plusieurs démarches :

• S'immatriculer en tant que loueur en meublé : Chaque héritier (ou l'indivision elle-même) doit se déclarer comme nouveau loueur meublé via le guichet unique de l'INPI pour obtenir un numéro SIRET.
• Choisir un régime fiscal : Il faut choisir entre le régime micro-BIC (abattement forfaitaire) et le régime réel (déduction des charges et amortissements).
• Gérer la comptabilité : La poursuite de l'activité implique de tenir une comptabilité et de réaliser des déclarations fiscales annuelles.

Indivision et régime réel : un choix imposé

Si plusieurs héritiers détiennent le bien en commun (cas de l'indivision), le régime micro-BIC n'est pas applicable. Ils sont dans l'obligation d'opter pour le régime réel d'imposition. Bien que plus complexe, ce régime est souvent bien plus avantageux, car il permet de déduire l'ensemble des charges (intérêts d'emprunt, taxes, travaux...) et de pratiquer l'amortissement LMNP du bien immobilier, ce qui réduit considérablement, voire annule, le bénéfice imposable.

Le régime réel peut sembler intimidant, mais il est la clé de l'optimisation fiscale en LMNP. Pour gérer cette obligation comptable sans stress et à moindre coût, des plateformes comme Decla.fr sont conçues pour guider les bailleurs étape par étape. Notre service en ligne vous permet de gérer votre comptabilité, de calculer vos amortissements LMNP et de générer votre liasse fiscale en toute simplicité, sans avoir besoin d'un expert-comptable.

2. Vendre le bien immobilier

Les héritiers peuvent également décider de vendre le logement pour récupérer des liquidités, notamment pour payer les droits de succession. La vente peut se faire avec le locataire en place (bien "occupé") ou après lui avoir donné congé pour vente, en respectant un préavis d'au moins 3 mois avant la fin du bail.

La vente déclenchera l'imposition sur la plus-value immobilière. Celle-ci est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur du bien déclarée dans l'acte de succession. L'un des grands avantages du statut LMNP réside ici : contrairement au régime des plus-values professionnelles, les amortissements LMNP pratiqués ne sont pas réintégrés dans le calcul. L'imposition se fait donc selon le régime des plus-values des particuliers, ce qui est beaucoup plus favorable.

3. Cesser l'activité de location meublée

La dernière option consiste à arrêter la location meublée. Les héritiers peuvent décider de :

• Conserver le bien pour un usage personnel (résidence principale ou secondaire).
• Le louer en location vide, ce qui implique un changement de régime fiscal (revenus fonciers).

Dans tous les cas, il faudra déclarer la cessation d'activité LMNP auprès de l'INPI pour faire radier le numéro SIRET et clore la situation fiscale de l'activité.

Anticiper pour optimiser : les stratégies de transmission du patrimoine LMNP

Plutôt que de subir les conséquences d'une succession, il est possible de l'anticiper pour en maîtriser les aspects fiscaux et juridiques. Plusieurs outils patrimoniaux existent.

Le démembrement de propriété

Le démembrement consiste à séparer la propriété d'un bien en deux droits distincts :

• L'usufruit : le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus (les loyers).
• La nue-propriété : le droit de disposer du bien (le "posséder"), sans pouvoir en jouir.

Dans le cadre d'une succession, il est fréquent que le conjoint survivant opte pour l'usufruit de la totalité des biens, tandis que les enfants reçoivent la nue-propriété. Au décès de l'usufruitier, les nus-propriétaires récupèrent la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires.

Démembrement LMNP : un piège fiscal à connaître

Attention, si cette solution est séduisante, elle a une conséquence fiscale majeure en LMNP. Seul le nu-propriétaire est considéré comme le détenteur du bien sur le plan comptable. L'usufruitier, qui perçoit les loyers, ne peut plus déduire les amortissements du bien. Les revenus locatifs deviennent alors fortement imposés, ce qui anéantit l'un des principaux avantages du statut LMNP.

La donation de son vivant

Donner un bien LMNP de son vivant permet d'utiliser les abattements fiscaux sur les droits de donation (par exemple, 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans). C'est un excellent moyen de transmettre progressivement son patrimoine en réduisant la charge fiscale future pour les héritiers. La donation peut se faire en pleine propriété ou avec une réserve d'usufruit, permettant au donateur de continuer à percevoir les loyers.

La transmission via une Société Civile Immobilière (SCI)

Détenir un bien LMNP via une SCI peut faciliter la transmission, car on ne transmet plus un bien immobilier mais des parts sociales, ce qui est plus simple à diviser et à donner. Cependant, une SCI qui pratique la location meublée est en principe assujettie à l'impôt sur les sociétés (IS). Ce changement de fiscalité a des conséquences importantes (amortissement différent, imposition des plus-values professionnelles...) et doit être étudié avec un professionnel avant d'être mis en place.

Démarches pratiques pour les héritiers : une checklist à suivre

Face à un décès, l'organisation est primordiale. Voici les étapes clés à ne pas oublier :

1. Contacter un notaire : C'est la première démarche indispensable. Le notaire est chargé de régler la succession. Il établira l'acte de notoriété qui liste les héritiers et l'attestation de propriété immobilière.
2. Prévenir les organismes concernés : Informez la banque, la compagnie d'assurance du prêt, le syndic de copropriété et l'assureur du logement (PNO - Propriétaire Non Occupant).
3. Informer le locataire : Envoyez un courrier au locataire pour l'informer du décès et lui communiquer les coordonnées de la personne ou de l'organisme (le notaire, par exemple) à qui il devra désormais verser les loyers.
4. Régler les obligations fiscales du défunt : Assurez-vous que la dernière déclaration de revenus et la déclaration des bénéfices LMNP jusqu'à la date du décès soient effectuées.
5. Prendre une décision sur l'avenir du bien : Discutez entre héritiers pour décider de la suite : poursuite, vente ou arrêt de l'activité.
6. Effectuer les démarches de reprise (si poursuite) : Si vous continuez l'activité, procédez à votre immatriculation sur le site de l'INPI et ouvrez un compte bancaire au nom de l'indivision pour gérer les flux financiers de la location.

La transmission d'un patrimoine LMNP est un enjeu important qui mêle émotions, droit et fiscalité. Que vous soyez un propriétaire souhaitant anticiper ou un héritier devant gérer la situation, la clé réside dans l'information et la planification. En comprenant les options qui s'offrent à vous et les conséquences de chaque choix, vous pouvez non seulement sécuriser mais aussi pérenniser la valeur de cet investissement locatif pour les générations futures.