Tout savoir sur la fiscalité en location meublée non professionnelle (LMNP)

LMNP est un acronyme qui désigne le statut fiscal de loueur en meublé non professionnel. Vous souhaitez vous lancer dans la location de logements meublés sans en faire votre métier ? Ce statut est fait pour vous et il comporte des avantages. Vous vous posez sans doute des questions  sur la LMNP et sa fiscalité : Quel régime choisir en LMNP ? Comment optimiser sa fiscalité ? Et comment devenir LMNP ? Dans cet article, nous répondons à toutes vos questions.

Rappel sur la LMNP et ses avantages

En tant que LMNP, un particulier adopte un statut fiscal qui lui permet de louer des logements meublés. Ainsi, il exerce une activité de loueur non professionnel. Toutefois, cette activité est réglementée. Pour obtenir ce statut, la réglementation impose :

• Des recettes locatives inférieures ou égales à 23 000 euros ;
• Des recettes inférieures au montant total des revenus du foyer fiscal.

Attention, la dénomination de logement meublé est encadrée par la loi. En fait, pour être considéré comme un meublé et non un logement vide, le propriétaire doit respecter des obligations en termes de mobilier. La liste des meubles et d’équipements à fournir doit être complète pour pouvoir louer un appartement en tant que meublé. À défaut d'un seul de ces éléments, le bien est considéré comme vide !  Le statut de LMNP a de nombreux avantages :

• Un statut simple à adopter. L’immatriculation en tant que LMNP ne prend que quelques minutes et se fait sur le site de l’INPI.
• Un régime plus avantageux que celui de la location nue. En effet, en tant que LMNP, les loyers perçus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
• La fiscalité en LMNP varie selon le régime d’imposition choisi : micro BIC ou régime réel. Ce dernier offre la possibilité de déduire les charges et les amortissements liés au bien. C’est sans doute, l’avantage le plus attractif, comme nous le verrons par la suite.

Retrouvez plus d’informations dans notre article tout savoir sur LMNP.

Les régimes d'imposition en LMNP

Il existe deux régimes d’imposition différents en LMNP. Si vous souhaitez vous lancer dans cette activité, il faut donc faire le choix le plus avantageux d’un point de vue fiscal. Faut-il opter pour le régime réel ou micro bic pour déclarer vos revenus locatifs ?

Micro Bic

Vous pouvez bénéficier du régime fiscal micro bic si vos revenus locatifs ne dépassent pas 72 600 euros charges comprises. Sauf si vos meublés sont dédiés au tourisme, où le plafond est de 176 200 euros. Ce statut vous donne droit à un abattement forfaitaire de 50 % ou 71 % pour les meublés de tourisme classés.Ce régime est simple et la déclaration aux impôts l’est également. Vous aurez juste un formulaire à remplir. L’imposition sera donc effectuée sur 50 % de vos loyers avec les charges. Vous devrez y ajouter 17,2 % de prélèvements sociaux.

Régime réel

Le régime réel s’applique automatiquement si vos recettes locatives dépassent les 76 200 euros charges comprises ou 176 200 euros pour les meublés de tourisme, charges comprises également. Cependant, vous pouvez opter pour le régime réel quels que soient vos revenus locatifs en LMNP. Si l’adoption de ce régime nécessite des obligations comptables et déclaratives, ces inconvénients sont compensés par des avantages fiscaux :

• Déduire l’ensemble de vos charges pour leur montant réel lorsque celles-ci sont justifiées ;
• Amortir la valeur du logement hors terrain : les gros travaux sont amortis durant 5 ans et le mobilier est amorti durant 5 ans ;
• Le montant des loyers imposables est le plus souvent bas. Dans la grande majorité des cas, les recettes locatives imposables sont nulles.

Quelle fiscalité LMNP choisir ?

Comme vous le savez désormais, le statut de LMNP vous donne le choix entre deux régimes. Dans le cas où vos recettes locatives dépassent 76 200 euros charges comprises, vous serez obligatoirement assujetti au régime réel. Rappelons que :

• Le régime micro-BIC offre un abattement de 50 %, mais n’autorise pas à déduire les charges ou à amortir le bien.
• Le régime réel n’est pas concerné par un abattement, mais permet la déduction des charges et l’amortissement des travaux durant une durée de 5 ans.

Voici un exemple concret pour illustrer l’impact du choix de la fiscalité LMNP sur votre imposition. Monsieur Martin achète un appartement 300 000 euros. Il décide de le louer meublé. Le loyer est de 1 200 euros mensuels charges comprises, soit 14 400 euros à l’année. Il a 20 000 euros de frais d’acquisition à supporter, il achète du mobilier à hauteur de 3 500 euros et ses charges annuelles s’élèvent à 4 000 euros. Afin de mieux comprendre quelle est la fiscalité LMNP la plus avantageuse, voici un tableau comparatif des régimes micro-bic et réel :

Dans le cas où Monsieur Martin choisit le régime micro-BIC, il bénéficie d’un abattement de 50 %. Cependant, il ne peut rien déduire : ni l’amortissement pour les achats de meubles, ni les différents frais liés à la location, ni les charges. Il est donc imposable à hauteur de 7 200 euros. Or, si Monsieur Martin opte pour le régime réel, il pourra amortir ses frais et déduire ses charges. Ses revenus imposables seront donc nuls ! Monsieur Martin doit donc absolument choisir le régime réel afin de ne pas être imposable sur ses recettes LMNP.

Comment optimiser sa fiscalité LMNP ?

Pour éviter une trop forte imposition, il est possible d'optimiser ses revenus. En fait, si vous faites actuellement de la location vide, vous déclarez probablement vos revenus locatifs en revenus fonciers.Toutefois, en déclarant des revenus fonciers, et non des BIC, dans le cadre de la location de logements nus, votre imposition est assez élevée. Et cela quel que soit le régime fiscal choisi, même avec l’abattement correspondant. Cette fiscalité importante est due au taux d’imposition qui correspond à votre tranche marginale ainsi qu’aux prélèvements sociaux.

Ainsi, pour une tranche d’imposition marginale de 45 % à laquelle on ajoute 17,2 % de prélèvements sociaux, le taux d’imposition final peut s’élever à 62, 2 % ! La meilleure manière d’optimiser votre fiscalité est de changer la nature de l’occupation de votre bien immobilier. Faites le nécessaire pour meubler votre appartement et bénéficier de la fiscalité LMNP. Pour rappel, avec ce statut, les recettes locatives en meublé ne sont pas déclarées en tant que revenus fonciers. En LMNP, vous déclarez vos loyers en BIC.

Pour en bénéficier, vous devez meubler le logement en respectant les règles. La liste du mobilier qui doit être présente dans un logement pour qu’il soit considéré comme meublé est stricte. Si l’achat des meubles représente un investissement supplémentaire, cela n’a aucune importance, car il s’agit d’achats que vous pourrez amortir. En choisissant le statut fiscal de LMNP et le régime réel, qui est dans la majorité des cas, préférable, vous échappez à une lourde fiscalité.

Si nous reprenons l’exemple de Monsieur Martin, vu précédemment, nous constatons que ses revenus imposables sont nuls. En tant que LMNP au régime réel, la déduction de toutes les charges et des amortissements permettent d’avoir une imposition faible ou égale à 0. Il est donc beaucoup plus avantageux fiscalement de louer un bien meublé qu’un logement nu.

Devenir LMNP : comment s'y prendre ?

Comment adopter la fiscalité LMNP ? La procédure pour la déclaration d’activité LMNP a changé en janvier 2023. Ce n’est plus sur le site Infogreffe, mais sur celui de l’INPI qu’il faut réaliser son inscription LMNP. Celle-ci est obligatoire sous 15 jours après le début de votre activité. Elle permet à la fois :

• De signifier le début de votre activité de LMNP aux autorités ;
• De choisir votre régime d’imposition : micro-BIC ou réel ;
• D’obtenir un numéro SIRET.

En effet, votre activité de LMNP est immatriculée comme une entreprise. Elle a ainsi une existence légale et juridique, même si elle est non professionnelle. Ne vous inquiétez pas si sur le site de l’INPI, vous devez choisir le statut « Entreprises » pour votre déclaration. C’est entièrement normal. Cela vous permettra ensuite de choisir votre régime fiscal.Attention, lors du choix du régime fiscal, ne choisissez surtout pas le régime Micro entrepreneur. Répondez « non » lorsque l’on vous demande si vous souhaitez prendre ce statut. Ce régime n’est pas adapté au LMNP : il ne vous permet pas de déduire vos charges et d’amortir le bien !Le dossier sera ensuite à remplir avec différentes informations à spécifier sur votre état civil et sur le bien immobilier à la location. Après avoir sélectionné « Location en meublé non professionnelle », vous pourrez indiquer vos options fiscales.

Ce qu'il faut retenir de la fiscalité LMNP

En résumé :

• La fiscalité en location meublée non professionnelle repose sur deux types de régime fiscal : le régime micro-BIC ou le régime réel.
• Le régime réel est, dans la majorité des cas, plus attractif. Il offre des avantages fiscaux comme la réduction des charges et l’amortissement des travaux et divers frais liés au bien. Cela conduit souvent à des recettes imposables nulles.
• Le statut de LMNP est plus intéressant que la location vide qui est beaucoup plus pénalisante d’un point de vue fiscal.