Régime réel en location meublée non professionnelle (LMNP)

Vous souhaitez prendre le statut fiscal de LMNP (Loueur de Meublé non professionnel). Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux différents : le régime réel ou le régime Micro BIC. Le régime réel est généralement considéré comme plus avantageux, car il permet de réduire ses charges. Dans cet article, nous vous proposons d’en savoir plus sur le régime fiscal réel en LMNP pour vous aider à faire le bon choix.

Régime réel LMNP : les points essentiels à retenir

1. Le régime réel permet aux loueurs en meublé non professionnels de déduire toutes les charges réelles de leur activité et d'amortir le bien, les travaux et le mobilier, réduisant ainsi fortement l’imposition.
2. Il est accessible aux LMNP dont le chiffre d'affaires annuel HT est inférieur à 840 000 €. Jusqu'à 188 700 €, il est facultatif ; au-delà, il devient obligatoire sous forme simplifiée ou normale selon le seuil.
3. Les charges déductibles incluent les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les travaux, le mobilier, les honoraires de comptable, les frais d’assurance ou encore les charges de copropriété, sous réserve de justificatifs.
4. La déclaration au régime réel passe par les formulaires 2031 et 2042 RC Pro, et nécessite une comptabilité rigoureuse. Un expert-comptable n’est pas obligatoire mais conseillé pour simplifier les démarches.
5. Contrairement au Micro-BIC qui impose après un abattement forfaitaire de 50 %, le régime réel permet souvent une imposition nulle pendant plusieurs années grâce aux amortissements, offrant une fiscalité bien plus optimisée.

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Qu’est-ce que le régime réel en LMNP ?

Lorsque vous prenez le statut de LMNP, alors vous percevez des revenus BIC, c’est-à-dire des Bénéfices Industriels et commerciaux. En effet, avec ce statut, vous ne déclarez pas de revenus fonciers. Vous avez alors le choix entre deux options fiscales pour déclarer ces revenus : le régime Micro BIC ou le régime réel.

Dans le contexte du LMNP, si le chiffre d'affaires annuel hors taxe (CAHT) se situe entre 188 700 € et 840 000 €, le régime réel simplifié est de mise.

En revanche, pour un CAHT excédant 840 000 €, le régime réel normal prend le relais.

Bon à savoir : Qu’est-ce qu’un amortissement ? En régime réel, vous pouvez amortir la valeur du bien (hors terrain), des travaux et du mobilier. Cela signifie que chaque année, vous déduisez une part de ces dépenses, en plus de vos charges habituelles. Résultat : vous réduisez votre bénéfice imposable, voire vous le ramenez à zéro, tout en continuant à percevoir des loyers. Un outil redoutable pour optimiser sa fiscalité !

Quels sont les avantages de ce régime fiscal ?

Quels sont les avantages de la LMNP au réel ? Celui-ci est idéal pour optimiser votre fiscalité grâce à :

• La déduction de l’ensemble des charges liées à votre activité ;
• Les amortissements pour les dépenses investies dans les logements en location, hors terrain. Cela inclut les travaux, les locaux et le mobilier durant 5 ans.
• Une fois que les charges et les amortissements sont retirés des recettes locatives, votre imposition est fréquemment soit nulle soit très basse.
• Il est possible de reporter le déficit sur 10 ans si les loyers ne couvrent pas les charges engagées.

La fiscalité au réel en LMNP est donc très avantageuse.

Comment déclarer ses revenus en régime réel LMNP ?

Lors de votre déclaration d’activité en tant que LMNP, vous devez choisir le régime fiscal qui vous convient. Celle-ci doit être réalisée sur le site de l’INPI sous 15 jours. Lors de cette procédure, vous indiquez si vous optez pour une imposition micro-BIC ou au réel.

Dans la rubrique « Entreprises », vous devrez préciser, après avoir refusé le statut de micro-entreprise, « Location en meublé non professionnelle », puis vous cocherez l’option « Régime réel ». Cela peut paraître surprenant en tant que loueur non professionnel de faire une démarche où l’on parle d’ « entreprise ». Ne vous inquiétez pas, c'est tout à fait normal de se voir attribuer un numéro SIRET pour exercer votre activité et la déclarer aux impôts.

Vous aviez tout d’abord choisi le régime micro-BIC en déclarant votre activité ? Vous voulez modifier le choix de votre régime fiscal et passer au LMNP réel ? C’est tout à fait possible. Pour cela, vous devez envoyer un recommandé à votre Services des Impôts des Entreprises (SIE) pour effectuer la demande de changement de régime.

Pour déclarer vos revenus LMNP, il faut remplir la déclaration de résultat du formulaire 2031 auprès du SIE. Puis, lors de votre déclaration de revenus, vous devez remplir le formulaire 2042 RC Pro. Un certain nombre de documents justificatifs devront être joints à cette déclaration LMNP, nous y reviendrons.

Les charges déductibles en régime réel en LMNP

L’un des principaux avantages du régime réel en LMNP est la possibilité de déduire les charges. Cependant, toutes ces charges doivent être justifiées, il faut donc conserver toutes les factures concernées. Voici une liste des charges déductibles au régime réel :

• Intérêts d’emprunt et frais de dossier en cas de rachat de crédit ;
• ‍Petits travaux d’entretien et réparations diverses ;
• Factures d’eau, d’électricité, de téléphone ou d’internet ;
• Taxe foncière ;
• Charges de copropriété ;
• Achat du mobilier des logements meublés ;
• ‍Frais des agences de location professionnelle ;
• Frais de comptabilité ;
• Achats divers de petits matériels ;
• Provision pour les risques d’impayés ;
• Frais d’assurance comme propriétaire non occupant ;
• Frais de déplacement éventuels pour vous rendre sur les lieux où se trouvent le ou les logements en location ;
• Frais publicitaires.

Le grand nombre de charges déductibles explique qu’en LMNP le régime réel permet le plus souvent de ne pas être imposé. Celles-ci sont de natures très diverses, mais toutes liées à des dépenses courantes en tant que loueur de meublé. Prenons l’exemple d’un LMNP qui propose un logement en location meublée dans un immeuble. Celui-ci opte pour le régime réel d’imposition. Il touche 8 000 euros de loyers. Il a dû investir de diverses façons pour emprunter, embellir le logement, et a été confronté à d’autres dépenses courantes. Voici ses charges déductibles en LMNP :

• Intérêts d’emprunt : 900 euros ;
• Agence locative : 500 euros ;
• Charges de copropriété : 350 euros ;
• Achat divers de pinceaux, peintures, papier peint, faïences, enduit et autres matériaux pour embellir le logement : 200 euros ;
• Factures d’eau et d’électricité : 500 euros ;
• Taxe foncière : 500 euros ;
• Honoraires du comptable : 1100 euros ;
• Achat de petits matériels : 300 euros ;
• Cotisation d’assurance : 250 euros ;
• Réparations : 600 euros ;

Il a, au total, 5 200 euros de charges. Si on lui retire des loyers perçus, il lui reste une recette imposable de 2 800 euros. Sachant que vous pouvez également amortir les travaux. De plus, certains meubles indispensables à la location meublée, comme la literie ou une table, sont aussi des dépenses amortissables. C’est pourquoi généralement votre imposition sera nulle ou faible avec le régime réel.

Les contraintes du régime réel en LMNP

Néanmoins, le choix du régime réel simplifié en LMNP à certaines contraintes par rapport au régime micro-BIC. Il s’agit d’obligations comptables. Leur objectif est de justifier les charges et les amortissements déductibles. Cependant, faire appel à un comptable professionnel n’est pas obligatoire en LMNP. Le loueur peut très bien réaliser cette comptabilité lui-même et converser les pièces justificatives nécessaires à sa déclaration. Toutefois, il faut une tenue des comptes impeccable pour les recettes, les dépenses et les charges. Faire appel à une solution professionnelle comme Decla.fr est donc recommandé.

La déclaration Cerfa 2031, que nous avons évoquée précédemment, doit être transmise avec de nombreuses pièces justificatives comptables. C’est ce qu’on appelle la liasse fiscale. Elle comprend :

• Bilan comptable simplifié ;
• Compte de résultat simplifié ;
• Fiche d’immobilisation, amortissements, plus-values et moins-values ;
• Relevé de provisions, d’amortissements dérogatoires et déficits ;
• Tableau de la valeur ajoutée du dernier exercice.

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Régime réel ou Micro Bic ?

Pour savoir si vous devez choisir le Micro Bic ou Réel, nous vous proposons de les comparer. Le régime Micro-BIC apparaît souvent comme une solution simple et séduisante pour les personnes qui débutent en LMNP. En fait, il n’y pas d’obligation comptable, et la déclaration est extrêmement simple. Une simple case sur le formulaire 2042 RC Pro et le tour est joué ! Pourtant, c'est loin d’être le plus avantageux.

En régime Micro-BIC en tant que LMNP, vous bénéficiez d’un abattement d’impôts forfaitaire de 50 %, voire de 71 % pour les locations meublées de tourisme (pour les revenus perçus en 2024). Par contre, cet avantage est le seul. Et à partir des revenus perçus en 2025, cet avantage s’amenuise encore : l’abattement passe à 30 %, et à 50 % pour les locations meublées de tourisme.

À côté de cela, vous serez imposé sur les recettes, charges comprises. De plus, vous devrez régler les prélèvements sociaux (CSG-GRDS) de 17,2 %. Reprenons l’exemple que nous avions mentionné plus haut pour un loueur en meublé non professionnel qui touche 8 000 euros de loyers. Faisons une projection avec les deux régimes d’imposition :

* ou 30% selon la catégorie du meublé.

** ou 5600€ si 30%.

Pour le micro-BIC, l’abattement est de 50% pour les meublés classés (ou 30% pour les non classés), selon les nouvelles règles 2025.

Comme vous le voyez dans cet exemple, le régime réel conduit à une imposition nulle, Cette non-imposition sur vos loyers perdure au minimum 10 ans. Ce n’est pas le cas avec le régime Micro-BIC dont l’imposition est relativement importante puisqu’elle inclut en plus de vos impôts des prélèvements sociaux. Dans la grande majorité des cas, c’est le régime réel en LMNP qui est le plus avantageux.

Pour conclure sur le régime réel en location meublée non professionnelle

En prenant le statut de LMNP, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime réel ou le Micro-BIC. Les revenus perçus ne sont pas des revenus fonciers, mais des revenus BIC. Leur imposition est donc spécifique. Grâce au régime réel en LMNP, vous avez la possibilité d’optimiser votre fiscalité. Celui-ci permet de déduire l’ensemble de ses charges ainsi que les amortissements pour les investissements faits pour les logements meublés, hors terrain. La déclaration de revenus au réel nécessite une comptabilité précise pour justifier des charges et investissements réalisés. Elle est donc plus lourde que pour le Micro-BIC. Ces contraintes valent la peine de se tourner vers le régime réel simplifié. Une fois l’ensemble des charges et des amortissements retirés aux recettes locatives, l’imposition est le plus souvent nulle.

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