Expert-comptable LMNP : est-ce vraiment nécessaire ?

Vous souhaitez vous lancer dans la location meublée non professionnelle. Seulement, avant toute chose, vous voulez savoir si faire appel à un expert-comptable en LMNP est obligatoire. S’il n’y a pas d’obligation à employer un comptable avec ce statut, vous devez tout de même tenir une comptabilité.Si vous avez opté pour le régime micro-BIC, vous n’avez pas d’obligation comptable. Par contre, en régime réel, vous avez différentes obligations comptables. Dans cet article, nous vous proposons de voir quelles sont les différentes options qui s’offrent à vous pour votre compta LMNP.

Expert-comptable LMNP : que faut-il savoir ?

Travailler avec un expert-comptable n’est pas une obligation en LMNP. Cependant, cela peut être un choix qui apparaît nécessaire si vous n’êtes pas à l’aise avec la gestion financière. Pour savoir si c’est un choix pertinent, découvrons quel est le rôle du comptable ainsi que ses tarifs.

Son rôle

Un expert-comptable a un rôle de gestion, ainsi que de contrôle et de conseil. Concrètement, ce dernier gère la comptabilité et la fiscalité de vos revenus locatifs. Il peut aussi vous conseiller sur le meilleur régime LMNP pour vous. Il s’occupe de réaliser et transmettre les documents liés à vos obligations comptables et de faire vos déclarations fiscales le moment venu. Il vous assiste en cas de contrôle fiscal lié à votre activité de loueur non professionnel.

Votre expert-comptable en LMNP s’assure de bien prendre en compte toutes vos charges  déductibles et vos amortissements. Vous n’avez pas besoin de faire de veille au cas où des changements de la législation juridique ou fiscale impacteraient votre future déclaration. Celui-ci connaît parfaitement la réglementation en vigueur.Il évite toute erreur liée à votre activité.

Par exemple, il vous conseillera de déclarer cette dernière avant de réaliser des travaux dans vos logements à louer. Il est indispensable dès le départ de conserver toutes les factures pour déduire les charges amortissables au lancement de votre activité. Et ces travaux en font partie. La gestion de votre comptabilité sera suivie rigoureusement et tous les documents importants conservés. Il s’agit d’une profession réglementée.

L’accès au métier d’expert-comptable et ses conditions d’exercice sont définis par des règles strictes. Les experts-comptables ont également un ordre professionnel qui régit le respect des obligations déontologiques de la profession. Votre comptabilité en LMNP sera donc entre de bonnes mains.

Le prix

Combien coûte un expert-comptable en LMNP ? Généralement, cela vous coûtera 200 euros par an, à condition d’adhérer à un centre de gestion agréé. Dans ce cas, vous obtenez une réduction d’impôt qui correspond aux 2/3 des frais de comptabilité en LMNP. Ce montant tient compte de cet avantage fiscal. Dans le cas contraire, employer votre expert-comptable vous reviendra en moyenne entre 500 et 1000 euros. Les tarifs LMNP peuvent varier selon les prestations choisies.

Dans quels cas est-ce intéressant de prendre un expert-comptable LMNP ?

Comme vous le savez sans doute, il y a deux régimes fiscaux différents en LMNP. Le régime micro-BIC ou le régime réel. En termes de comptabilité LMNP, les obligations comptables sont radicalement différentes selon le statut.

Faut-il prendre un expert comptable en régime micro-BIC ?

En micro-BIC, vous n’avez aucune obligation de tenir une comptabilité ! Vous devez simplement tenir à jour un relevé de vos recettes locatives pour les déclarer chaque année. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire et c’est l’administration fiscale qui se charge elle-même de l’appliquer à votre déclaration de revenus. Il n’est donc pas utile d’avoir recours à un expert-comptable.

Faut-il prendre un expert comptable en régime réel ?

Si vous optez pour le régime réel, vos obligations fiscales en LMNP sont nombreuses :

• Une comptabilité rigoureuse avec vos dépenses et recettes avec les documents qui attestent de ces entrées et sorties d’argent, notamment les factures et les quittances de loyer.
• Des documents à produire obligatoirement : compte de résultats LMNP, bilan comptable, tableaux des amortissements, fichier des écritures comptables.
• Transmettre la liasse fiscale LMNP sous forme de télédéclaration.

Dans ce cas, il peut être conseillé de faire appel à un expert-comptable en gestion immobilière.

Quelles sont les principales raisons d’avoir recours à un comptable en LMNP ?

La complexité de la comptabilité en LMNP au régime réel peut vous conduire à demander l’aide d’un comptable. Sachez qu’il y a en tout une dizaine de formulaires à remplir lors de votre déclaration annuelle.

Si le régime réel est souvent plus avantageux que le micro-BIC, il faut bien prendre en compte toutes les déductions auxquelles vous avez droit. Ainsi, vous devez savoir quelles charges déduire et quels sont les amortissements possibles. Il est indispensable de ne pas faire d’erreurs. De plus, les contrôles fiscaux sont fréquents en LMNP, justement parce que la comptabilité est complexe et les erreurs fréquentes. Réaliser le bilan comptable LMNP n’est pas une mince affaire !

Pour le bien de votre optimisation fiscale, l’expert-comptable peut donc être une bonne solution. En plus d’éviter les erreurs dans votre comptabilité d’engagement LMNP, cela vous fera gagner un temps précieux. La comptabilité, c’est chronophage, notamment lorsqu’on souhaite la réaliser soi-même.

Les alternatives pour gérer sa comptabilité LMNP

Vous ne souhaitez pas investir dans l’accompagnement d’un expert-comptable ? Alors voici les deux alternatives qui s’offrent à vous.

Le faire soi-même

Êtes-vous prêt à faire votre compta en LMNP vous-même ? Si vous êtes au régime micro-BIC, nous n’en doutons pas ! Par contre, comme vous le savez, celle-ci est assez lourde en régime réel. Il suffit d’aller voir un exemple de bilan comptable LMNP pour s’en persuader. Il est difficile de s’improviser comptable en LMNP. L’idéal serait de vous former un minimum afin de pouvoir répondre à vos obligations. Néanmoins, cela peut vous coûter finalement assez cher, et ce sera chronophage. Pourtant, ce n’est pas impossible, il y a de nombreux loueurs meublés non professionnels qui le font eux-mêmes.

Utiliser Decla.fr (meilleure alternative)

La meilleure alternative pour déclarer sa LMNP sans engager un expert-comptable, c’est d’utiliser Decla.fr. Ce service permet de faire votre déclaration LMNP en ligne de manière autonome et en toute simplicité. Cette solution agréée par l’administration fiscale est totalement sécurisée. Comment ça marche ? Vous réalisez votre déclaration pour 5 à 10 fois moins cher qu’en passant par un expert-comptable. Cela ne vous prendra que quelques minutes, car vous serez guidé pas à pas. Votre déclaration sera parfaitement remplie et envoyée directement à votre centre des impôts. Il vous faudra seulement suivre ces étapes :

• Compléter vos informations personnelles et celles liées à votre activité LMNP ;
• Compléter l’adresse et les caractéristiques de vos biens immobiliers en location meublée non professionnelle.
• Renseignez vos loyers et vos charges : vous êtes guidé à chaque étape pour ne pas vous tromper.

Quelles sont les fonctionnalités de l’outil Décla.fr ?

• Gestion fiscale de votre activité ;
• Téléchargement de la liasse fiscale pour la télédéclaration ;
• Envoi de la télédéclaration à l’administration fiscale avec un accusé de réception ;
• Tenue quotidienne des écritures comptables.
• Assistance en ligne avec des experts pour toutes vos questions.

Conclusion : vous faut-il un expert-comptable en LMNP ?

En LMNP, l’expert-comptable n’est pas obligatoire.
Si vous optez pour le régime micro-BIC, c’est inutile d’y avoir recours, car vous n’avez pas d’obligation comptable.
En revanche, au régime réel, un bilan comptable est nécessaire et pour le réaliser vous pouvez effectivement passer par un comptable mais cela risque de vous couter cher (entre 500€ et 1500€) alors que vous pouvez désormais utiliser une plateforme de déclaration en ligne comme le font désormais la grande majorité des LMNP.

Les documents nécessaires pour préparer sa déclaration au régime réel :
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• La liste des loyers encaissés (visible sur les relevés de compte bancaire, quittances de loyer, relevé Airbnb ou relevé de gestion du gestionnaire...) ;La taxe foncière ;
• Les appels de charge de copropriété (si le bien est dans un immeuble) ;
• l'appel de cotisation d'assurance habitation ;
• Les factures d'Electricité, Gaz, Chauffage, Box Internet... du moins ceux qui sont payés par le propriétaire ;
• Les factures de travaux et meubles (si existants) ;
• Le tableau d'amortissement du prêt bancaire ;

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Faut-il adhérer à un OGA ?

Il n'est désormais plus pertinent de faire appel à un CGA, surtout pour un LMNP !

Alors qu'auparavant, l'adhésion à un OGA était obligatoire pour éviter une majoration du bénéfice LMNP taxable (le bénéfice était majoré de 25%), depuis 2023, il n'y a plus aucun intérêt fiscal.

Ceci étant dit, l'adhésion à un OGA permet toujours de bénéficier d'une réduction d'impôt des 2/3 de frais de comptabilité.... Toutefois, cet intérêt est quasi nul lorsqu'on utilise une solution de déclaration à moins coût comme c'est le cas de decla.fr

En effet, les comptables vendent à tour de bras l'adhésion à un CGA pour faire accepter des honoraires souvent élevés (entre 500€ et 1500€). Et dans ce cas, vaut mieux adhérer à un CGA pour réduire la note...

Aujourd'hui les mentalités ont changé...
La grande majorité des LMNP ne passe plus part des comptables mais par des plateformes de déclaration en ligne qui coute beaucoup moins cher (189€ sur decla.fr) et dans ce cas, il n'est plus vraiment intéressant de prendre un OGA, surtout quand le coût d’une déclaration est aussi faible qu’elle ne l’est sur ces plateformes… Je vous laisse faire vos calculs ;)

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