La sous-location en LMNP : les règles à connaître en 2026

Vous êtes locataire d'un logement meublé et devez vous absenter pour plusieurs semaines ou mois ? La tentation est grande de sous-louer votre appartement pour éviter de payer un loyer dans le vide et générer un complément de revenu. Mais attention, si cette pratique est possible, elle est très strictement encadrée par la loi, surtout en 2026 où les contrôles se renforcent. Quelles sont les conditions à respecter, comment déclarer les revenus perçus et quels risques encourez-vous en cas de manquement ?

La sous-location, qu'elle concerne un bien loué sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou non, impose une transparence totale avec votre propriétaire et une rigueur administrative. Ignorer ces règles peut avoir des conséquences lourdes, allant de la résiliation de votre bail à des sanctions financières. Décryptage complet des obligations légales et fiscales.

Le cadre légal de la sous-location en LMNP : ce que dit la loi

Le principe de base est simple et non négociable. Il est régi par l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, qui s'applique aussi bien aux locations vides qu'aux locations meublées constituant la résidence principale du locataire. La règle est la suivante : la sous-location est interdite, sauf accord exprès et écrit du propriétaire bailleur.

Cet accord ne se limite pas à une simple autorisation de principe. Le propriétaire doit également donner son consentement sur le montant du loyer de la sous-location. La loi est très claire sur ce point : le loyer payé par le sous-locataire ne peut en aucun cas excéder celui payé par le locataire principal. L'objectif est d'empêcher le locataire de réaliser un bénéfice sur le dos de son propriétaire. Le montant du loyer de la sous-location doit donc être au maximum égal, au prorata de la surface sous-louée, à celui de la location principale.

Il est crucial de comprendre que même avec l'accord du bailleur, le sous-locataire n'a aucun lien juridique direct avec ce dernier. Le locataire principal reste le seul responsable de ses obligations contractuelles :

• Paiement du loyer et des charges à la date convenue.
• Entretien du logement.
• Respect du règlement de copropriété.
• Réparation des éventuelles dégradations, même si elles sont causées par le sous-locataire.

En cas de résiliation du bail principal (pour quelque motif que ce soit), le contrat de sous-location prend fin automatiquement, sans que le sous-locataire ne puisse se retourner contre le propriétaire.

Ne pas confondre sous-location et colocation

Dans une colocation, chaque occupant est un locataire direct du propriétaire. Tous les noms figurent sur un bail unique (ou des baux individuels), et chacun a les mêmes droits et obligations vis-à-vis du bailleur. En sous-location, seul le locataire principal a un contrat avec le propriétaire.

Enfin, si le logement n'est pas la résidence principale du locataire (cas d'une résidence secondaire), le contrat de location est régi par le Code civil et non par la loi de 1989. Dans ce cas, la sous-location est autorisée par défaut, sauf si une clause du bail l'interdit expressément. La relecture de votre contrat est donc toujours la première étape indispensable.

Comment sous-louer votre logement meublé en toute légalité ? Le guide étape par étape

Pour mettre en place une sous-location conforme aux exigences du statut LMNP et de la loi, une procédure rigoureuse doit être suivie. Oublier l'une de ces étapes pourrait rendre l'opération illégale.

Étape 1 : Obtenir l'autorisation écrite du propriétaire

C'est le point de départ incontournable. Adressez une demande formelle à votre propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Votre courrier doit préciser :

• Votre intention de sous-louer le logement.
• Les dates de début et de fin envisagées pour la sous-location.
• Le montant du loyer que vous comptez demander au sous-locataire.

Le propriétaire est libre d'accepter ou de refuser sans avoir à se justifier. S'il accepte, son accord doit être formulé par écrit et mentionner explicitement son autorisation de sous-louer ainsi que son approbation du loyer proposé.

Étape 2 : Fixer un loyer conforme à la réglementation

Comme mentionné précédemment, le loyer de la sous-location au mètre carré ne peut pas dépasser celui que vous payez. Si vous sous-louez l'intégralité de votre logement, le loyer demandé au sous-locataire ne peut être supérieur au vôtre.

Exemple : Vous louez un appartement de 50 m² pour 1000 € par mois (soit 20 €/m²). Vous ne pouvez pas le sous-louer pour plus de 1000 € par mois. Si vous ne sous-louez qu'une chambre de 15 m², le loyer maximum sera de 15 m² * 20 €/m² = 300 € par mois.

Étape 3 : Rédiger un contrat de sous-location solide

Un accord verbal ne suffit pas. Il est impératif de signer un contrat de sous-location écrit avec votre sous-locataire. Ce document protège les deux parties et doit contenir :

• Les identités complètes du locataire principal et du sous-locataire.
• La description du logement et des parties sous-louées.
• La durée de la sous-location (qui ne peut excéder celle de votre propre bail).
• Le montant du loyer, des charges et les modalités de paiement.
• Le montant du dépôt de garantie (il est conseillé d'en demander un).
• Les obligations de chaque partie.

Surtout, vous devez obligatoirement annexer au contrat de sous-location une copie de l'autorisation écrite de votre propriétaire et une copie de votre bail principal en cours.

Étape 4 : Gérer les assurances et les garanties

Prévenez votre assureur habitation de la présence d'un sous-locataire. Une sous-location non déclarée pourrait entraîner un refus de prise en charge en cas de sinistre. De son côté, le sous-locataire doit également souscrire une assurance habitation multirisque pour la durée de son occupation, ou a minima une assurance couvrant les risques locatifs (incendie, dégât des eaux).

Le conseil de notre expert

Pour plus de sécurité, demandez au sous-locataire une attestation d'assurance avant de lui remettre les clés. Vous pouvez également lui demander les mêmes justificatifs que ceux exigés par votre propriétaire (pièce d'identité, justificatif de revenus, etc.) afin de vous assurer de sa solvabilité.

Fiscalité de la sous-location : comment déclarer vos revenus ?

En tant que locataire qui sous-loue, vous devenez vous-même un bailleur. Les loyers que vous percevez sont considérés comme des revenus imposables et doivent obligatoirement être déclarés à l'administration fiscale. Pour une location meublée, ces revenus relèvent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers.

Deux régimes d'imposition sont possibles, en fonction du montant de vos recettes annuelles.

1. Le régime Micro-BIC

C'est le régime par défaut si vos revenus de sous-location meublée sont inférieurs au plafond LMNP en vigueur (77 700 € pour les locations meublées classiques). Il est très simple : vous déclarez le montant brut de vos recettes et l'administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 % pour frais et charges. Vous êtes donc imposé sur la moitié des loyers perçus.

• Avantage : Simplicité extrême, aucune comptabilité à tenir.
• Inconvénient : Vous ne pouvez déduire aucune charge réelle. Si vos frais (quote-part de loyer, électricité, internet, etc.) dépassent 50 % de vos recettes, ce régime n'est pas optimal.

2. Le régime Réel Simplifié

Vous pouvez opter pour ce régime même si vous êtes en dessous du seuil du micro-BIC. Il est obligatoire si vos recettes dépassent 77 700 €. Le régime réel vous permet de déduire l'ensemble de vos charges déductibles LMNP pour leur montant exact. Dans le cas d'une sous-location, la principale charge déductible sera la part du loyer que vous versez au propriétaire, correspondant au logement sous-loué. Vous pouvez aussi déduire les frais d'annonce, les consommations (électricité, eau, internet), etc.

Le principal atout du régime réel est la possibilité d'amortir le mobilier et les équipements que vous mettez à disposition. Cependant, sa gestion est plus complexe et nécessite la tenue d'une comptabilité et l'établissement d'une liasse fiscale (formulaires 2031 et annexes).

C'est précisément pour simplifier la déclaration au régime réel que des plateformes comme Decla.fr existent. Notre service en ligne vous guide pas à pas pour saisir vos recettes et vos charges, calcule automatiquement les amortissements et génère votre liasse fiscale en bonne et due forme, sans que vous ayez besoin d'être un expert-comptable.

Quels sont les risques d'une sous-location non autorisée ?

Sous-louer "sous le manteau", notamment via des plateformes de location saisonnière type Airbnb, peut sembler facile, mais les risques sont bien réels et de plus en plus faciles à prouver pour un propriétaire.

Les risques vis-à-vis du propriétaire

Le défaut d'autorisation constitue une faute grave et un motif légitime de résiliation du bail. Le propriétaire peut engager une procédure judiciaire pour :

• Obtenir la résiliation immédiate du contrat de location et votre expulsion, ainsi que celle du sous-locataire.
• Réclamer des dommages et intérêts pour le préjudice subi. La jurisprudence a déjà accordé des sommes importantes à des propriétaires, par exemple 5 000 € dans une affaire récente.
• Exiger le remboursement des loyers perçus par le locataire au titre de la sous-location illégale.

Sous-location et plateformes en ligne : un risque accru

Avec des plateformes comme Airbnb ou Booking, il est très facile pour un propriétaire de retrouver son bien mis en sous-location sans son accord. Une simple recherche avec l'adresse du logement peut suffire à constituer une preuve solide (captures d'écran de l'annonce, avis des voyageurs, etc.) à présenter devant un tribunal.

Les risques financiers et administratifs

En plus des sanctions civiles, une sous-location non déclarée vous expose à :

• Un redressement fiscal sur les sommes non déclarées.
• La perte de vos aides au logement (APL, etc.), l'administration pouvant vous réclamer le remboursement des sommes indûment perçues.
• Une non-couverture par votre assurance en cas de sinistre, les assureurs excluant généralement les risques liés à une activité illégale.
• L'impossibilité d'obtenir des quittances de loyer pour le sous-locataire.

Cas particuliers à connaître

Sous-location de courte durée type Airbnb

Si vous sous-louez votre résidence principale pour de courtes durées, les règles sont encore plus strictes, notamment dans les grandes villes. En plus de l'accord impératif du propriétaire, vous êtes soumis aux mêmes règles que les propriétaires qui louent leur résidence principale :

• La durée de sous-location est limitée à 120 jours par an.
• Dans certaines villes comme Paris, une déclaration en mairie peut être nécessaire.

Sous-location en résidence de services

Si vous êtes locataire dans une résidence étudiante, une résidence seniors ou une résidence de tourisme, le contrat de location peut contenir des clauses spécifiques interdisant formellement toute forme de sous-location. Vérifiez attentivement votre bail.

La sous-location d'un logement meublé est une opportunité intéressante pour optimiser votre budget lors d'une absence prolongée. Cependant, elle ne peut s'envisager sans une transparence et une rigueur totales. L'accord écrit du propriétaire est la clé de voûte de toute l'opération. En parallèle, une gestion fiscale sérieuse s'impose pour déclarer les revenus perçus. En suivant scrupuleusement les étapes légales et en vous faisant accompagner pour la partie fiscale si nécessaire, vous pourrez sécuriser cette démarche et en tirer tous les bénéfices sans risquer de lourdes sanctions.