Les charges déductibles et amortissables en LMNP: Ce que vous devez savoir

Vous cherchez à optimiser votre investissement LMNP et augmenter vos bénéfices ? Alors les charges déductibles et les dépenses amortissables engagées dans l’intérêt de votre LMNP vont sûrement vous intéresser.

Derrière ce jargon fiscal assez obscur au premier abord se cache notamment un mécanisme permettant de diminuer significativement l’imposition sur vos revenus locatifs.

Alors, si vous voulez maximiser vos rendements en tant qu'investisseur immobilier tout en optimisant votre fiscalité, pas de doute, cet article est fait pour vous !

Les charges déductibles en LMNP : de quoi parle-t-on ?

Avant de découvrir tous les avantages que les charges déductibles peuvent vous apporter, il est d’abord important de bien comprendre en quoi elles consistent. Decla.fr va donc décortiquer pour vous ce que recouvre la notion de charge déductible.

Définition et types de charges déductibles

En LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), les charges déductibles sont une palette de frais divers liés à l’exploitation de votre activité, qui peuvent être soustraits de vos revenus.

En clair, ces charges viennent réduire le montant de votre impôt à payer.

Parmi les principales charge qui peuvent être déduites, on trouve notamment :

• Les frais courants,
• Les assurances,
• Les autres frais.

Conditions pour la déductibilité des charges

Mais attention ! Pour qu'une charge soit déductible, elle doit respecter certaines conditions. Elle doit être :

• liée à l’exploitation du bien en location,
• effectuée pendant l'année fiscale,
• justifiée par une facture.

Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?

Vous vous demandez sûrement maintenant : quelles sont ces fameuses charges ? Eh bien voyons cela tout de suite.

Liste des charges déductibles courantes

Parmi les charges les plus courantes en Location Meublée Non Professionnelle on trouve notamment :

• L’électricité, l’eau, le téléphone et internet,
• Les taxes comme la taxe foncière, la taxe d'habitation et la Contribution Foncière des Entreprises (CFE),
• Les assurances du bien en tant que propriétaire non occupant, pour les loyers impayés, pour l’emprunt immobilier,
• Les dépenses d'entretien et de petites réparations (si le montant est inférieur à 600€ par équipement),
• Les charges de copropriété non supportées par le locataire, les frais de gestion,
• Les frais liés à la tenue de la comptabilité,
• Les honoraires d'agence immobilière,
• Les intérêts d'emprunt et frais de dossiers relatifs à l'acquisition du bien,
• Les frais de publicité pour la recherche de locataires,
• Les coûts de gestion pour entretenir les relations avec les locataires…

Cette liste des charges déductibles est bien entendu non exhaustive !

Attention aux charges non déductibles

Cependant, attention, tous les frais ne peuvent pas être déduits.

Par exemple, une amende pour non-respect du règlement de copropriété ou encore le remboursement du capital de votre emprunt immobilier ne peuvent pas faire l’objet d’une déduction.

Mais ce n'est pas tout. En effet, à côté des charges déductibles une autre catégorie de dépense qui peut  également être déduite.

Les dépenses amortissables en LMNP : de quoi parle-t-on ?

Le LMNP est souvent synonyme d’investissement locatif à la fiscalité avantageuse. En effet, en plus de pouvoir déduire vos charges, il est possible de bénéficier d’un mécanisme d’amortissement comptable. Cela vous permettra ainsi de générer du déficit et donc de réduire considérablement votre imposition !

L’amortissement comptable permet chaque année de prendre en considération la perte de valeur dans le temps d'un bien immobilier (ou du mobilier). En pratique, vous pourrez ainsi imputer sur vos bénéfices la dépréciation de ce bien.

Les dépenses amortissables

Certaines dépenses peuvent faire l’objet d’un amortissement sur plusieurs années. Qu'est-ce que cela signifie ? Eh bien, imaginons que vous achetez un canapé d’une valeur de 1 000 € pour votre location meublée.

Si ce canapé a une durée de vie estimée de 5 ans, vous pouvez déduire chaque année 200 € (1 000 € / 5ans) de vos revenus imposables.

Dans la catégorie des dépenses "amortissables", on retrouve notamment :

• Les travaux de réparation et d'amélioration du logement (comme par exemple la réfection d'une salle de bain),
• L'achat du mobilier initial (lit, canapé, cuisine équipée...),
• la part correspondant au bâti du logement et les frais de notaire liés à cette acquisition.

Comment fonctionne la déduction des charges en LMNP ?

Maintenant que vous avez compris quels sont les types de charges déductibles et leurs conditions de déductibilité, voyons comment fonctionne leur déduction.

Processus de déduction des charges et de l’amortissement comptable

Grâce au statut de Loueur Meublé Non Professionnel l’investisseur a le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel.

Le régime fiscal choisi aura une incidence directe sur la manière dont vos charges seront déduites.

Explications :

• Le régime micro-BIC est un régime forfaitaire très simple à mettre en place. Il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (ou 71 % sur les biens meublés de tourisme), mais ne permet pas la déduction des charges réelles.

Autrement dit, toutes les dépenses que vous engagez pour gérer votre bien locatif ne sont pas prises en compte dans ce régime. Seuls les loyers perçus entrent en ligne de compte dans le calcul de votre base imposable.

• Le régime réel, quant à lui, permet de déduire l'ensemble des frais réels liés à la location du bien. Ce qui peut potentiellement diminuer considérablement votre base imposable.

Il s'agit notamment des frais de gestion, des frais d'entretien et de réparation, des intérêts d'emprunt, des taxes locales... Et de l'amortissement LMNP qui correspond à la dépréciation de valeur du bien lui-même ou des équipements qui garnissent  votre bien immobilier sur une période de 5 à 75 ans !

Vous avez beaucoup de charges et avez opté pour le régime réel ? Alors faisons chauffer la calculatrice pour évaluer la somme de vos charges déductibles !

Calcul de la déductibilité des charges et de l’amortissement

Pour déduire les charges, il suffit de les soustraire des revenus locatifs. La formule est simple :

Recettes locatives - (charges déductibles + amortissement) = Revenus imposables.

À noter : l’amortissement est cependant limité et ne peut pas générer de déficit à lui seul. En revanche, vous pouvez reporter l’excédent comptablement sur les années suivantes.

Par exemple, imaginons que :

• Votre bien vaut : 200 000 €
• Moyenne de l’amortissement : 80 % sur 25 ans
• Valeur de l’amortissement : (200 000 x 80% / 25 =)  6 400 €/an
• Il génère 14 000€ de recettes locatives dans l'année
• Vous avez eu 10 000 € de charges.

Le résultat comptable de votre activité sera donc négatif  :

14 000 - (10 000 + 6 400) = - 2 400 €.

Pour faire simple, vos dépenses viennent diminuer vos revenus et donc l'impôt que vous aurez à payer.

Pour rappel, comme indiqué précédemment, l’amortissement ne peut générer de déficit fiscal. Ainsi, le revenu imposable de votre activité de loueur meublé sera donc ramené à 0 € et vous permettra de ne pas être imposé sur votre activité.

Néanmoins, le déficit comptable constaté de 2 400 € ne sera pas perdu ! Celui-ci pourra être reporté sur les exercices suivants en cas de résultat comptable positif sans limite de temps. Le résultat fiscal de votre activité de LMNP pourra ainsi être nul, voire déficitaire, sur de nombreuses années.

En revanche, si le montant de vos frais déductibles à lui seul dépasse celui des loyers perçus, l'excédent se transforme alors en déficit fiscal. Ce qui signifie que vous pourrez reporter le surplus sur les 10 années suivantes. La seule condition pour cela est que le bien reste en location.

Vous voyez pourquoi on vous dit qu'il s'agit d'un mécanisme imparable pour optimiser votre fiscalité en LMNP ?

Vous comprenez maintenant tout l’intérêt des charges déductibles et de la pratique de l’amortissement. Mais attention, leur impact ne s'arrête pas là...

Impact des charges déductibles sur vos bénéfices en LMNP

C'est là que ça devient réellement intéressant. Les charges déductibles ont un effet direct sur vos bénéfices en LMNP. Jugez plutôt.

Comment optimiser la déductibilité des charges ?

L'optimisation de la déductibilité de vos charges est en réalité une question primordiale. Pour une optimisation réussie, le secret réside dans une connaissance précise et une bonne gestion de ces charges.

Voici quelques pistes à suivre :

• Connaître les charges qui peuvent être déduites : c'est la base ! Vous devez avoir une excellente connaissance des différents frais déductibles afin de n’en oublier aucun.
• Avoir une bonne gestion : il est essentiel de tenir à jour et correctement votre comptabilité pour justifier de vos déductions en cas de contrôle fiscal.
• Faire appel à un expert : Ce n’est pas obligatoire, mais avoir à ses côtés un professionnel spécialisé dans la fiscalité des LMNP peut être d'une grande aide pour optimiser ses déductions. Vous avez besoin d’aide ? Alors, n’hésitez pas à nous contacter, Décla.fr est là pour répondre à vos questions.
• Choisir le bon régime fiscal : comme nous l'avons vu, choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel a une incidence majeure sur vos déductions potentielles. Il convient donc de choisir le plus adapté à votre situation pour optimiser les avantages fiscaux auxquels vous pouvez prétendre.
• Ne pas négliger les amortissements : ils constituent un levier d'optimisation fiscale important notamment avec l’amortissement du bien immobilier lui-même mais aussi les équipements.

Charges déductibles : quel impact sur les impôts ?

Les charges déductibles ouvrent droit à des avantages fiscaux non négligeables. Bien gérées elles peuvent donc vous permettre de réduire substantiellement la somme des impôts que vous aurez à payer.

Les charges déductibles en LMNP : on récapitule

Vous l’aurez compris, les charges déductibles constituent un véritable moyen de faire baisser le montant de vos impôts. Il est cependant essentiel de bien en maîtriser tous les aspects pour optimiser la rentabilité de votre investissement.

• Les charges déductibles sont des frais liés à l’exploitation de votre activité de location meublée, qui peuvent être soustraits de vos recettes locatives.
• La déduction de ces charges a un effet direct sur le montant de votre imposition et donc sur vos bénéfices.
• Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel laisse le choix entre 2 régimes d’imposition : le régime micro-BIC et le régime réel.
• L'optimisation de la déduction des charges requiert une bonne connaissance des charges déductibles, une gestion rigoureuse de vos dépenses. Decla.fr est là pour vous assister et vous répondre !