LMNP en déficit : Comment le gérer et le transformer en opportunité ?

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Publié le
11
/
01
/
2024

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Investir en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un excellent moyen de générer des revenus locatifs défiscalisés.

Cependant, comme tout investissement, la location meublée non professionnelle peut connaître des périodes moins lucratives où les chiffres tombent dans le rouge, laissant l'investisseur face à un déficit…

C’est votre cas ? Pas de panique, le déficit en LMNP n’est pas forcément synonyme d’échec. Il peut même révéler des occasions insoupçonnées d'optimisation et de croissance. Décla.fr vous explique tout !

Comprendre la notion de déficit en LMNP

Avant d'aborder ce sujet délicat, il est essentiel de comprendre la distinction entre les charges d’exploitation déductibles et la notion d’amortissement comptable également appelée “charge fictive”.

Nous vous invitons à lire notre article afin de mieux appréhender la distinction entre ces deux notions.

Mais alors à quoi correspond réellement le déficit en LMNP. Rassurez-vous, c'est plus simple que ça en a l'air. Decla.fr vous explique tout dans cet article !

Causes courantes de déficits en LMNP

La situation d’une activité de LMNP en déficit est courante, pour ne pas dire quasi systématique. Simplement dit, c’est le résultat de charges élevées ou d’une diminution de vos revenus locatifs.

Ainsi, une situation de déficit peut être provoquée par :

  • Un logement vacant pendant une longue durée, réduisant ainsi vos revenus locatifs.
  • Des réparations ou des travaux de rénovation augmentant vos dépenses.
  • Une hausse significative de vos charges d’exploitation courantes.

Vous êtes très certainement dans l’une de ces situations ? Votre LMNP est déficitaire et vous demandez ce que cela implique ? Alors la suite va vous intéresser.

Qu'est-ce qu'un déficit en LMNP ?

Avant de rentrer dans le vif du sujet, il est nécessaire d’opérer une distinction entre le déficit fiscal et le déficit comptable.

Un déficit est généré lorsque le montant des charges d’exploitation liées à la location est supérieur aux recettes générées par l'activité.

Par "charges d’exploitation déductibles", on entend : les frais réels engagés dans le cadre de l’activité locative. On retrouve donc notamment parmi ces dépenses :

  • Les coûts d'entretien,
  • Les intérêts d'emprunt,
  • La taxes foncière,
  • Les frais de gestion,
  • Les cotisations d’assurances,
  • les autres charges liées à la location.

Ainsi, lorsque le montant de l’ensemble de ces dépenses excède vos recettes locatives, vous vous retrouvez alors en situation de déficit fiscal.

Cependant, lorsque le montant des charges d’exploitation et des amortissements liées à la location sont supérieur aux recettes générées par l'activité, l’activité génère alors un déficit comptable. Et vous allez voir que cela peut vite arriver et est assez courant !

Pour rappel, l’amortissement correspond à la constatation de la dépréciation du bien immobilier lui-même, des meubles qui le garnissent ainsi que des éventuels travaux réalisés.

Prenons un exemple concret ! La formule est simple :

Recettes locatives - (charges déductibles + amortissement) = Revenus imposables.

Par exemple, imaginons que :

  • Votre bien vaut : 200 000 €
  • Moyenne de l’amortissement : 80 % sur 25 ans
  • Valeur de l’amortissement : (200 000 x 80% / 25 =)  6 400 €/an
  • Il génère 14 000€ de recettes locatives dans l'année
  • Vous avez eu 10 000 € de charges.

Le résultat comptable de votre activité sera donc négatif  :

14 000 - (10 000 + 6 400) = - 2 400 €.

Pour faire simple, vos dépenses viennent diminuer vos revenus et donc l'impôt que vous aurez à payer.

À noter : l’amortissement est cependant limité et ne peut pas générer de déficit à lui seul. En revanche, vous pouvez reporter l’excédent comptablement sur les années suivantes. Ainsi, le revenu imposable de votre activité de loueur meublé sera donc ramené à 0 € et vous permettra de ne pas être imposé sur votre activité.

Cela permet de déduire la formule suivante :

Recettes locatives - charges déductibles = Amortissements déductibles

En effet : 14 000 - 10 000 = 4 000 €

Le montant des amortissements déductibles, des amortissements disponibles totaux de 6 400€ de l’exercice, s’élève donc à 4 000 €. Cela permet également de déterminer le montant des amortissements excédentaire constitués de la différence entre les amortissements comptables totaux disponibles de l’exercice et les amortissements. Ainsi :

Amortissements disponibles - Amortissements déductibles = Amortissements excédentaires

6 400 - 4 000 = 2 400 €.

Par conséquent, soit un solde de 2 400 € d’amortissement non déduit au titre de l’exercice comptable. On parle alors de déficit comptable. Néanmoins, le déficit comptable constaté de 2 400 € ne sera pas perdu ! Celui-ci pourra être reporté sur les exercices suivants en cas de résultat comptable positif sans limite de temps. Le résultat fiscal de votre activité de LMNP pourra ainsi être nul, voire déficitaire, sur de nombreuses années.

En revanche, si le montant de vos frais déductibles à lui seul dépasse celui des loyers perçus, l'excédent se transforme alors en déficit fiscal reportable sur les 10 années suivantes. La seule condition pour cela est que le bien reste en location.

Impact du déficit sur votre activité de LMNP

Un déficit en LMNP n'est pas un simple tracas comptable. Il a des conséquences réelles sur votre activité d'investisseur immobilier, et surtout sur votre fiscalité.

En effet, les revenus locatifs générés par une activité de LMNP sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers.

Cela signifie que vous avez le choix entre 2 régimes fiscaux :

  • Le régime micro-BIC : il ouvre droit à un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs imposables (71 % dans certains cas). Il ne permet pas la déduction des charges.
  • Le régime réel : il vous permet de déduire un certain nombre de charges (amortissement du bien, frais de gestion, intérêts d'emprunt, travaux, etc.) de vos revenus locatifs. C’est ce régime qui vous permet de tirer pleinement profit d’une situation de déficit.

Si vous êtes au régime réel et que vous êtes en situation de déficit, vous pouvez :

  1. Reporter le déficit fiscal : il peut être reporté sur les revenus bénéficiaires LMNP pendant les 10 années suivantes.
  2. Reporter le déficit comptable : il peut être reporté sur les revenus bénéficiaires LMNP sans limite de temps.

Cela vous permettra de déduire ces déficits des éventuels bénéfices futurs réalisés, réduisant ainsi la base imposable et donc l'impôt à payer.

Vous l’aurez donc compris, en cas de bénéfice de votre activité de LMNP, il sera donc préférable et fiscalement avantageux de déduire les amortissements comptables excédentaires reportables en priorité !

A noter : sous le statut LMP, contrairement au LMNP, le déficit comptable est reportable sur 6 ans et s'impute sur le revenu global.

Comme nous avons pu le développer précédemment, vous voyez donc que gérer correctement un déficit en LMNP peut vous permettre de profiter d'une optimisation fiscale intéressante.

Comment gérer un déficit en LMNP et le tourner à son avantage ?

"Houston, on a un problème ?" Pas forcément. Même si votre situation actuelle n'est pas celle que vous espériez, sachez que le déficit foncier peut être transformé en opportunité financière. Comment ? Suivez le guide !

  1. Investissez dans l’ancien : Si votre bien est ancien, cela peut être une excellente occasion de le remettre à neuf, d'attirer de nouveaux locataires et d'augmenter vos revenus locatifs pour les années à venir.
  2. Planifiez des travaux : Puisque les dépenses d'entretien et de réparation sont déductibles, planifiez ces travaux pendant une année où vous prévoyez un revenu locatif plus élevé. Cela permet d'augmenter vos charges et donc de potentiellement créer un déficit qui pourra être reporté sur l’année suivante.
  3. Gérez activement vos déficits : Les déficits générés en LMNP peuvent être reportés sur les bénéfices de même nature pendant 10 ans. Par conséquent, si vous prévoyez un revenu locatif plus important dans les années à venir, il peut être judicieux de générer un déficit maintenant pour diminuer votre impôt futur.
  4. Utilisez l'amortissement : En LMNP, vous avez le droit d'amortir le bien immobilier (hors valeur du terrain) ainsi que le mobilier. L'amortissement est un mécanisme qui permet de tenir compte de la perte de valeur d’un bien (logement ou meuble). Cette perte de valeur peut être déduite de vos revenus locatifs mais ne peut pas créer de déficit. Elle peut toutefois être reportée les années suivantes. Vous pouvez donc ajuster l'amortissement en fonction de votre situation pour optimiser votre fiscalité.
  5. Optimisez le financement de votre bien : Si vous financez votre bien immobilier par un emprunt, les intérêts de cet emprunt sont déductibles. Un financement par emprunt peut donc augmenter vos charges et vous aider à générer un déficit. Donc même si vous avez les moyens de réaliser un investissement au comptant, cela peut valoir le coup de recourir au crédit.

Maintenant que nous avons vu comment optimiser un déficit, voyons comment le déclarer…

Comment déclarer un déficit en LMNP ?

La démarche pour déclarer un déficit en Location Meublée Non Professionnelle est relativement simple.

Il suffit de remplir le formulaire 2042-C-PRO lors de votre déclaration de revenus. Si vous avez des déficits antérieurs, pensez à les déclarer dans la case 5GA et la case 5GJ de ce même formulaire.

Attention toutefois à conserver précieusement toutes les pièces justificatives des charges déduites pour pouvoir répondre à toute demande de l'administration fiscale.

Et surtout, n'oubliez pas, la clarté de votre comptabilité est essentielle pour bien gérer votre activité et respecter la réglementation fiscale.

Décla.fr vous accompagne dans votre suivi afin d’éviter toute déclaration erronée.

Déficit en LMNP : les points essentiels

En résumé, avec un peu de rigueur et une bonne connaissance des règles fiscales applicables à votre statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, les déficits peuvent se transformer en véritable opportunité financière.

  • Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel vous laisse le choix entre 2 régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel. Le premier vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire mais seul le dernier vous permet de déduire vos charges.
  • Les dépenses déductibles incluent les coûts d'entretien, les intérêts d'emprunt, les taxes foncières, les frais de gestion, les assurances et d'autres charges liées à la location.
  • Les déficits en Location Meublée Non Professionnelle se produisent lorsque le montant de vos charges d’exploitation et des amortissements dépasse celui des loyers perçus.
  • Le déficit fiscal LMNP peut être déduit de vos recettes locatives et est reportable sur 10 ans.
  • Les amortissements comptables excédentaires LMNP peuvent être déduits de vos recettes locatives sans limite de temps.
  • Même en déficit, vous pouvez déduire vos charges et diminuer votre revenu imposable.
  • La déclaration du déficit doit également être reporter sur votre déclaration de revenus personnels via le formulaire 2042-C-PRO lors de votre déclaration de revenus. N'oubliez pas de conserver toutes vos pièces justificatives.
  • En cas de revente du bien, votre déficit passé n'influencera pas l'imposition de votre future plus-value.

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