Comment amortir son bien immobilier LMNP ?

‍En tant que loueur meublé, vous avez décidé d’opter pour le régime réel afin de bénéficier de tous les avantages que présente ce régime. Vous avez souvent entendu parler de l’amortissement comme l’un des atouts principaux de la location meublée non professionnelle (LMNP), mais cela reste pour vous une notion floue.
Comment cela fonctionne-t-il ? Voici des explications claires pour comprendre l'amortissement en LMNP.

Amortissement LMNP : les 5 points clés à retenir

1. L’amortissement LMNP consiste à répartir comptablement la valeur du bien (hors terrain) et des meubles sur plusieurs années, afin de simuler leur usure dans le temps et réduire le résultat fiscal.
2. Seule la valeur du bâti est amortissable, généralement sur 25 à 40 ans. Le terrain n’est jamais amorti. Les meubles s’amortissent sur 5 à 10 ans, et les travaux sur 10 ans en moyenne.
3. L’objectif de l’amortissement est d’aboutir à un bénéfice fiscal nul, voire négatif, tout en conservant un bénéfice réel pour ne pas payer d’impôt sur les loyers pendant plusieurs années.
4. Le choix de la durée d’amortissement dépend de votre situation. Un expert-comptable peut ajuster la durée (entre 25 et 40 ans) pour optimiser le montant amorti chaque année en fonction de vos recettes et charges.
5. Seules les dépenses supérieures à 600 € peuvent être amorties.

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_{LA THEORIE : Qu‘est-ce que l’amortissement LMNP de manière générale ?}

En pratique, on parle d’amortissement, pour évoquer un terme comptable qui désigne la perte de valeur, généralement d’un bien mobilier ou immobilier immobilisé dans le bilan comptable d’une activité ou d’une société.
Concrètement, lorsque vous réalisez un investissement dans le cadre de votre activité de location meublée LMNP (une dépense supérieure à 600€), celle-ci sera comptabilisée à l’actif du bilan comptable LMNP en « immobilisation ».
On considérera alors que cet investissement (ou cette immobilisation) va se déprécier avec le temps et ainsi perdre une partie de sa valeur chaque année du fait de son utilisation sur une période donnée.
En ce sens, on parle souvent d’« usure » de l’actif immobilisé pour évoquer sa perte de valeur dans le temps.

L’amortissement comptable est donc le principe qui consiste à déduire du résultat annuel de l’activité LMNP, une fraction de la valeur de l’investissement immobilisé à l’actif, ce qui permet de compenser la perte de valeur théorique du bien en question.

Le fonctionnement de l’amortissement s’applique de manière similaire dans le cadre d’un investissement immobilier ou lors d’un achat de mobilier et se révèle être un véritable atout notamment en matière de fiscalité.
Dans le cadre de la location meublée professionnelle (LMP), ou non professionnelle (LMNP), l’avantage de l’amortissement comptable, qui viendra s’imputer sur le bénéfice de votre activité de location, vous permettra dans l’immense majorité des cas, d’obtenir un résultat fiscal négatif et ainsi aboutir à une imposition nulle pendant de nombreuses années.

‍À noter : dans le cadre du LMNP, les dépenses de moins de 600 € sont traitées comme des charges courantes et ne peuvent pas être amortis.

_{Qu'est-il possible d'amortir en LMNP ?}

L’administration fiscale impose une méthode de calcul de l’amortissement par composants.
Cela consiste finalement à décomposer la valeur du bien et à la répartir sur les éléments principaux du bien immobilier.
Pour une compréhension générale, le premier élément qu’il est possible d’amortir est le bien immobilier lui-même !
Pour être plus précis, c’est la valeur de la construction du bien immobilier qui correspond à la valeur totale du bien diminuée de la valeur du terrain (généralement fixée à 20% de la valeur totale du bien).
La construction s'amortie sur une période pouvant aller de 25 à 40 ans.
On vous explique plus bas la durée d'amortissement à choisir selon votre propre situation.‍

Aussi, il est possible d’amortir les travaux. Lorsque vous réalisez des travaux sur votre bien immobilier notamment en cas de rénovation, l’usure constatée au fil des années vous permettra d’amortir comptablement, généralement sur 10 ans, le montant total des factures de travaux réalisés.

Enfin, le mobilier peut quant à lui être amorti sur une période de 5 à 10 ans.
En clair, au bout de la période donnée, votre mobilier aura perdu l’ensemble de sa « valeur comptable ». Pour finir, les frais d’acquisition (frais de notaire et frais d’agence) peuvent également être amortis sur la même durée d’amortissement que le bien immobilier lui-même. Ces frais d’acquisition peuvent d’ailleurs être soit amortis soit comptabilisés en « charges déductibles » la première année.

N.B. : vous noterez que tous les éléments ci-dessus peuvent être immobilisés à l’actif seulement à compter de l’immatriculation de votre activité de location meublée. De ce fait, la date d’émission des factures à comptabiliser doit être postérieure à la date de début de votre activité de loueur meublé.
Ainsi l’amortissement comptable vous permettra d’avoir un résultat fiscal égal à « 0 » alors que dans les faits vous dégagerez un bénéfice financier réel.
C’est en cela que l’amortissement comptable est un réel levier permettant d’optimiser sa fiscalité et encore plus dans le cadre de la location meublée !

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_{LA PRATIQUE : Comment amortir son bien immobilier LMNP ? sur quelle durée ?}

Beaucoup de propriétaires ayant décidé de louer leur bien en meublé se posent la question de la durée d’amortissement à retenir.
Ces explications sont là pour enfin comprendre la méthode et déterminer la durée optimale de l’amortissement de votre bien.
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Tout d’abord, il faut savoir que la valeur d’un bien immobilier se décompose de la manière suivante :‍

• ‍Valeur du terrain ou quote part du terrain appartenant au propriétaire si l’immeuble ou la maison est détruite,
• Valeur du bâti, en d’autres termes de la valeur de la construction.

Répartition terrain / construction (BATI)

‍L’administration fiscale considère très généralement qu’un terrain représente, dans la grande majorité des cas, 20% de la valeur du bien.
C’est d’ailleurs la proportion retenue par la quasi-totalité des experts comptables.
Vous noterez que par essence un terrain ne peut s’amortir comptablement.
Quant au Bati, l’administration considère très généralement que le bâti représente 80% de la valeur d’un bien.

C’est également cette même proportion que retiennent la majorité des experts comptables lorsqu’ils amortissent un bien loué meublé. Voici donc pour commencer comment repartir la valeur d’un bien entre le terrain, dont la valeur ne peut être amortie, et le Bati qui lui doit inévitablement être amorti.

Quelle durée d'amortissement choisir pour le BATI ?

Il n’existe pas de règle immuable concernant la durée d’amortissement d’un bien.
L’administration fiscale laisse en effet le choix de la durée d’amortissement d’un bien à son propriétaire.
Il existe toutefois certaines recommandations de l’administration qui précise notamment qu’un bien immobilier doit être amorti sur une période pouvant aller de 25 à 40 ans.
De là, on comprend aisément que le choix revient au propriétaire, tant qu’il reste dans le cadre de la durée recommandée par l’administration, de retenir une période d’amortissement comprise entre 25 à 40 ans.

Il faut savoir que la quasi-totalité des experts comptables amortissent les biens LMNP sur une durée variant de 25 à 40 ans. Le taux d’amortissement annuel se situe ainsi entre 2,5 % et 4 %.
Ils choisissent alors la durée d’amortissement permettant au LMNP d’être en déficit et donc de ne pas être imposable.

_{Exemples d'amortissement LMNP}

_‍En préambule: pour calculer le montant de l’amortissement d’un bien sur 30 ans par exemple, il faut prendre la valeur du bâti, c'est à dire 80% de la valeur du bien, que l’on divise ensuite par 30. Ainsi, Si la valeur d’un bien est estimée à 300.000€, le bâti vaut 80% soit 240.000€.
Amortir sur 30 ans revient donc a diviser 240.000€ par 30 qui est alors égal à 8000€ ;

‍‍‍‍1^er exemple : Un contribuable achète un bien à 300.000€ qu'il loue en meublé à 15.000€ par an.

L’ensemble des charges déductibles réellement déboursées (charge de copropriété, frais de gestion, taxe foncières et intérêts d’emprunt…) s’élève en moyenne, sur une année classique sans travaux, à 6.000€. Ainsi, avant de déduire l’amortissement, le contribuable en question génère donc en moyenne un bénéfice de 9.000€ par an.
L’amortissement lui permettra alors de réduire son bénéfice. Ainsi, l’expert-comptable fera donc en sorte de retenir la durée d’amortissement lui permettant d’avoir un amortissement supérieur à 9.000€ et donc d’être en déficit. Dans notre exemple, voici les différents montant d’amortissement en fonction de la durée retenue :

• Sur 40 ans, l’amortissement sera de 6.000€  – Pas suffisant pour être en déficit
• Sur 35 ans, l’amortissement sera de 6.857€  – Pas suffisant pour être en déficit
• Sur 30 ans, l’amortissement sera de 8.000€  – Pas suffisant pour être en déficit
• Sur 25 ans, l’amortissement sera de 9.600€  – Durée idéale

‍Conclusion : L’expert-comptable LMNP retiendra alors dans la grande majorité des cas un amortissement sur une période de 25 ans.

‍2^e exemple : Un contribuable achète un bien à 600.000€ qu'il loue en meublé à 24.000€ par an.

L’ensemble des charges déductibles réellement déboursées (charge de copropriété, frais de gestion, taxe foncières et intérêts d’emprunt…) s’élève en moyenne, sur une année classique sans travaux, à 11.000€.
Ainsi, avant de déduire l’amortissement, le contribuable en question génère donc en moyenne un bénéfice de 13.000€ par an.
L’amortissement lui permettra alors de réduire son bénéfice. Ainsi, l’expert-comptable fera donc en sorte de retenir la durée d’amortissement lui permettant d’avoir un amortissement supérieur à 14.000€ et donc d’être en déficit. Dans notre exemple, voici les différents montant d’amortissement en fonction de la durée retenu.

• Sur 40 ans, l’amortissement sera de 12.000€  – Pas suffisant pour être en déficit
• Sur 35 ans, l’amortissement sera de 13.714€  – Durée idéale
• Sur 30 ans, l’amortissement sera de 16.000€  – Amortissement trop élevé
• Sur 25 ans, l’amortissement sera de 19.200€  – Amortissement trop élevé‍

‍Conclusion : L'expert-comptable retiendra alors dans la grande majorité des cas un amortissement sur une période de 35 ans. Car cette durée lui permettra d’être déficitaire d’année en année. Il n’est pas nécessaire d’avoir un amortissement trop important qui n’aurait alors aucune utilité.

Voici donc en clair les explications vous permettant de déterminer la durée d’amortissement optimale de votre bien afin d’être conforme aux recommandations de l’administration et aux règles comptables appliquées par les experts-comptables. ‍