Frais de notaire en LMNP : les passer en charge ou les amortir et sur quelle durée ?

Beaucoup de propriétaires ayant décidé de louer leur bien en meublé en LMNP se posent la question du sort des frais de notaire payés à l’occasion de l’achat de leur bien.
‍Faut-il les passer en charge l’année de l’achat ou plutôt les amortir et quelle durée d’amortissement retenir ?
Ces explications sont là pour enfin comprendre la règle comptable et la durée d’amortissement à retenir.
‍Tout d’abord, avant même de se poser la question pour savoir s’il est préférable de passer en charge les frais de notaire plutôt que de les amortir, il faut déjà savoir si les frais de notaires peuvent être pris en compte dans la déclaration fiscale LMNP :

‍IL EXISTE 2 CAS :‍

1. Si l’immatriculation LMNP est concomitante à l’achat du bien, c’est-à-dire que la date d’immatriculation du bien en tant que LMNP correspond à la date d’achat du bien. Dans ce cas, les frais d’acquisition payés au jour de l’achat du bien peuvent être pris en compte.
   (Source : Article L123-33 du Code de commerce et Loi PACTE n° 2019-486 du 22 mai 2019)
2. Si le bien a été acheté à une année antérieure à la location meublée, c’est-à-dire, que le bien n’a pas été loué directement en meublé mais qu’il fut loué en nue précédemment ou qu’il fut occupé par son propriétaire avant d’être loué meublé, dans ce cas, l’immatriculation du bien a forcément dû être faite à une date ultérieure à la date d’achat.
   Dans ce cas, les frais de notaire ayant été payés avant l’immatriculation du bien, ne peuvent être pris en compte.
   En effet, de manière générale, seuls les frais payés à partir de l’immatriculation du bien peuvent être pris en compte dans la comptabilité LMNP.
   
   (Source : Article L123-33 du Code de commerce et Loi PACTE n° 2019-486 du 22 mai 2019)
   
   Maintenant que ceci est clair, nous pouvons désormais se poser la question du sort des frais de notaire : les passer en charge ou les amortir, et sur quelle durée ?

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‍L’administration fiscale donne le choix aux LMNP d’opter pour l’un ou pour l’autre, c’est à la discrétion et à l’appréciation du propriétaire. Il n’y a donc pas de règle ni de contrainte particulière.
(Source : principe général d’option admis par la doctrine fiscale)

‍Ainsi, en général, les experts comptables optent pour l’amortissement des frais de notaire lorsque le résultat comptable de l’activité LMNP est déjà déficitaire avec la seule prise en compte de l’amortissement du bien.
Dans ce cas, il est effectivement préférable d’amortir les frais de notaire pour éviter de créer un déficit inutile la première année qui ne sera sans doute jamais utilisé.
(Source : pratique comptable courante)

A savoir : la durée d’amortissement des frais d’acquisition, (les frais de notaire et les frais d’agence), doit suivre la durée d’amortissement du bien.
Ainsi, si le bien est amorti sur une durée de 25 ans, les frais d’acquisition devront être amortis sur cette même période.‍
(Source : cohérence comptable et fiscale)

Si toutefois, l’amortissement du bien LMNP ne suffit pas pour que le résultat comptable de l’activité LMNP soit déficitaire, alors il est généralement préférable de passer en charge les frais de notaire afin de creuser un déficit la 1ere année qui sera utilisé sur les prochaines années pour effacer le bénéfice futur de l’activité LMNP.
(Source : stratégie fiscale d’optimisation)

Voici donc les explications devant vous permettre de déterminer le sort des frais de notaire pour savoir enfin si il est préférable de les intégrer aux charges ou plutôt les amortir dans le bilan comptable de votre activité LMNP.

Conditions d’éligibilité au statut LMNP :

• Les recettes locatives brutes doivent être inférieures ou égales à 23 000 € pour bénéficier du statut LMNP. (Source : Article 155, IV du CGI)
• Les recettes locatives doivent être inférieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal pour atteindre le statut LMNP. (Source : Article 155, IV du CGI)
• Pour le statut LMP, les recettes annuelles brutes doivent être supérieures à 23 000 € et excéder les autres revenus d'activité du foyer fiscal. (Source : Article 155, IV du CGI)

Définition d’un logement meublé :

Un logement meublé doit être équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants, avec une liste minimale de 11 éléments fixée par décret.
(Source : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015)

Démarches administratives :

• L'immatriculation est obligatoire dans les 15 jours suivant le début de l'activité de location via le guichet unique de l'INPI.
  (Source : Article L123-33 du Code de commerce et Loi PACTE n° 2019-486 du 22 mai 2019)
• L'obtention du numéro SIRET se fait automatiquement par l'INSEE après la validation de l'immatriculation sur le guichet unique de l'INPI.
• La déclaration de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) doit être effectuée au plus tard le 31 décembre de l'année de début d'activité via le formulaire 1447-C-SD.
  (Source : Article 1477 du CGI)
• La radiation de l'activité entraîne la perte définitive des déficits et des amortissements reportables non encore imputés.

Régimes d’imposition :

• Le régime Micro-BIC s'applique de plein droit si les recettes sont inférieures aux seuils, avec un abattement forfaitaire de 30 % pour la location meublée de tourisme non classée et de 50 % pour la location meublée classique.
  (Source : Article 50-0 du CGI)
• L'option pour le régime réel doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus et nécessite le dépôt d'une liasse fiscale (formulaire 2031 et annexes 2033).
  (Source : Article 50-0, 4 du CGI)

Comptabilité au régime réel :

• Les charges déductibles sont celles engagées dans l'intérêt direct de l'exploitation, rattachées à l'exercice concerné et justifiées par une facture.
  (Source : Article 39 du CGI)
• L'amortissement annuel est limité au montant des loyers bruts diminué des autres charges, et l'excédent d'amortissement est reportable sans limite de temps sur les bénéfices futurs.
  (Source : Article 39 C du CGI)
• Les durées d'amortissement usuelles pour l'immobilier et le mobilier varient, par exemple, entre 40 et 100 ans pour le gros œuvre, 25 à 30 ans pour la toiture, etc.
• Les déficits générés sont reportables sur les revenus de même nature (BIC non professionnels) pendant 10 années.
  (Source : Article 156, I-1° ter du CGI)

Fiscalité de la cession :

• La plus-value immobilière est calculée en réintégrant le total des amortissements déduits pendant la détention, ce qui augmente la plus-value imposable.
  (Source : Article 150 VB du CGI)
• Les abattements pour durée de détention prévoient une exonération totale de l'impôt sur le revenu après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
  (Source : Article 150 VC du CGI)

Autres taxes et contributions :

• La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est due par tout loueur en meublé, sauf dans certains cas d’exonération.
  (Source : Article 1447 du CGI)
• La location meublée est exonérée de TVA, sauf lorsqu'elle est exercée dans une résidence de services ou implique la fourniture d'au moins 3 services para-hôteliers.
  (Source : Article 261 D, 4° du CGI)
• Les prélèvements sociaux pour un LMNP classique s'élèvent à 17,2%.
  (Source : Articles L136-6 et L136-7 du Code de la Sécurité Sociale)
• Pour une location saisonnière générant plus de 23 000 € par an, le loueur est affilié au régime social des indépendants et paie des cotisations d'environ 40% du bénéfice.
  (Source : Article L611-1 du Code de la Sécurité Sociale)

Structures juridiques :

• L'entreprise individuelle est le mode de détention le plus courant et le plus simple pour exercer l'activité de location meublée.
• En indivision, le régime Micro-BIC est exclu et le régime réel est obligatoire pour la déclaration fiscale.
• Une SCI est généralement incompatible avec l'activité de location meublée lorsqu'elle est soumise à l'Impôt sur le Revenu, sauf tolérance administrative pour des recettes inférieures à 10% du total.
  (Source : Article 206, 2 du CGI)
• La SARL de Famille permet d’exercer l’activité de location meublée tout en restant soumise à l'Impôt sur le Revenu grâce à la transparence fiscale.

Réglementations spécifiques :

• La location meublée de tourisme saisonnière nécessite une déclaration en mairie, l'obtention d'un numéro d'enregistrement, et la location de la résidence principale ne peut excéder 120 jours par an.
  (Source : Articles L324-1-1 et suivants du Code du tourisme)
• Pour louer une résidence secondaire en meublé de tourisme dans des zones tendues, un changement d'usage est obligatoire.
  (Source : Articles L324-1-1 et suivants du Code du tourisme)
• Pour les résidences de services, un bail commercial d'une durée minimale de 9 ans est requis.
  (Source : Articles L145-1 et suivants du Code de commerce)
• Le dispositif Censi-Bouvard a pris fin le 31 décembre 2022 et n'est plus applicable pour les investissements réalisés en 2025.
  (Source : Article 199 sexvicies du CGI)