Les charges déductibles en LMNP : LE TUTORIEL

LES CHARGES DE COPROPRIETE :
‍Il convient d’indiquer le montant total des charges de copropriété réellement versées au cours de l’année au syndic de copropriété.
Pour ne pas faire d'erreur, faites la somme de toutes les sommes que vous avez versées à votre syndic, sans tenir compte du montant des appels de charges.
En effet, étant donné que la comptabilité LMNP est une comptabilité d'encaissement/décaissement, ce qui compte, c'est le montant total que vous avez réellement payé.
Par exemple, si vous avez effectué 4 règlements de 1000€ au syndic en 2022, vous devrez renseigner 4000€ dans cette case, quel que soit le montant des appels de charges reçues de votre syndic.

‍LES FRAIS DE GESTION :
‍Quelques exemples de frais de gestion habituellement déductibles :
- Les frais facturés par les gestionnaires immobiliers,
- Les factures d'avocat, d'huissier ou d'expert pour la résolution de litiges avec votre locataire,
- Les rémunérations versées aux gardiens et concierges d'immeubles...

‍LES COTISATIONS D'ASSURANCE (HORS PRÊT) :
‍Il s'agit généralement des 2 cotisations suivantes :
- La cotisation payée au cours de l'année pour l'assurance habitation (propriétaire non occupant ou autres)
- La cotisation d'assurance payée au cours de l'année pour couvrir le risque des loyers impayés.

‍LES INTERETS D'EMPRUNT :
‍Il convient d'indiquer la somme totale des intérêts d'emprunt versés au cours de l'année.
Ces informations sont généralement visibles sur le tableau d'amortissement transmis par la banque lors de la souscription de l'emprunt bancaire.

‍LES ASSURANCES DE PRÊT :
‍Il convient d'indiquer la somme totale des cotisations d'assurance de prêt versées au cours de l'année.
Ces informations sont généralement visibles sur le tableau d'amortissement transmis par la banque lors de la souscription de l'emprunt bancaire.
Si toutefois vous n'avez pas souscrit à l'assurance de prêt de la banque (délégation d'assurance), vous avez dû recevoir un échéancier de l'assureur concernant la cotisation annuelle à payer chaque année.

‍DEDUCTIBILITE DE LA FACTURE DECLA.FR :
‍La facture éditée par decla.fr est déductible de vos revenus de location meublée.
Ainsi, vous pourrez ajouter dans la case "frais de comptabilité" le montant de la facture établie par decla.fr et payée au cours de l'année civile au titre de laquelle la déclaration est souscrite.
Par exemple si en 2025 vous avez payé 219€ pour faire votre liasse fiscale LMNP decla.fr, vous pourrez déduire cette facture lors de l'établissement de la liasse fiscale de l'exercice 2025 à faire en 2026.

‍STATUT LMNP :
‍Le statut LMNP impose que les recettes locatives brutes (loyers + charges) soient inférieures ou égales à 23 000 € et inférieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal.
Référence légale : Article 155, IV du Code Général des Impôts (CGI)

‍STATUT LMP :
‍Le statut LMP s'applique lorsque les recettes annuelles brutes dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus d'activité du foyer fiscal.
Référence légale : Article 155, IV du CGI

‍LOGEMENT MEUBLÉ :
‍Un logement meublé doit être équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants, avec une liste minimale de 11 éléments (incluant par exemple une literie avec couette, un dispositif d’occultation des fenêtres, des plaques de cuisson, etc.), conformément à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et au décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.
Références légales : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015

‍IMMATRICULATION :
‍L’immatriculation de l’activité de location meublée doit être réalisée dans les 15 jours suivant le début d’activité via le guichet unique de l'INPI, en utilisant le formulaire électronique qui remplace l'ancien formulaire papier P0i.
Références légales : Article L123-33 du Code de commerce et Loi PACTE (n° 2019-486 du 22 mai 2019)

‍NUMÉRO SIRET :
‍L'attribution du numéro SIRET se fait automatiquement via l'INSEE après validation de l'immatriculation sur le guichet unique de l'INPI.

‍COTISATION FONCIÈRE DES ENTREPRISES (CFE) :
‍La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) doit être déclarée avant le 31 décembre de l'année de début d'activité en remplissant le formulaire 1447-C-SD, conformément à l'article 1477 du CGI.
Référence légale : Article 1477 du CGI

‍RADIATION DE L'ACTIVITÉ :
‍La radiation de l'activité via le guichet unique de l'INPI entraîne la perte définitive des déficits et des amortissements reportables non encore imputés.

‍RÉGIME MICRO-BIC :
‍En régime Micro-BIC, pour une location meublée de tourisme non classée, le plafond de recettes est de 15 000 € par an avec un abattement forfaitaire de 30 %, tandis que pour une location meublée classique ou une meublée de tourisme classée, le plafond est de 77 700 € par an avec un abattement de 50 %.
Référence légale : Article 50-0 du CGI

‍RÉGIME RÉEL :
‍En optant pour le régime réel, une liasse fiscale (formulaire n°2031 et annexes n°2033) doit être déposée pour déterminer le résultat net, qui est ensuite reporté sur la déclaration n°2042-C-PRO, conformément à l'article 50-0, 4 du CGI.
Référence légale : Article 50-0, 4 du CGI

‍CHARGES DÉDUCTIBLES EN RÉGIME RÉEL :
‍Les charges déductibles en régime réel incluent, entre autres, les frais d'agence, l'assurance PNO, les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, la CFE, les charges de copropriété, les frais de comptabilité, et les petites fournitures, conformément au principe général de déductibilité des charges exposé à l'article 39 du CGI.
Référence légale : Article 39 du CGI

‍AMORTISSEMENT :
‍L'amortissement permet de constater comptablement la perte de valeur d'un bien, qu'il soit immobilier ou mobilier, et il est déductible dans la limite où son montant ne crée ni n'augmente un déficit, le surplus étant reportable sur les bénéfices futurs.
Référence légale : Article 39 C du CGI

‍GESTION DU DÉFICIT :
‍Le déficit créé par des charges déductibles (hors amortissement) est reportable sur les revenus de même nature (BIC non professionnels) pendant 10 années, conformément à l'article 156, I-1° ter du CGI.
Référence légale : Article 156, I-1° ter du CGI

‍PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE :
‍Lors de la cession d'un bien, la plus-value brute est calculée selon la formule : Prix de cession - (Valeur d'origine - Total des amortissements déduits), ce qui implique que la réintégration des amortissements pratiqués augmente la plus-value imposable.
Référence légale : Article 150 VB du CGI

‍ABATTEMENTS POUR DURÉE DE DÉTENTION :
‍Des abattements pour durée de détention s'appliquent sur la plus-value brute, avec une exonération totale de l'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et une exonération totale des prélèvements sociaux (17,2 %) après 30 ans, selon l'article 150 VC du CGI.
Référence légale : Article 150 VC du CGI

‍COTISATION FONCIÈRE DES ENTREPRISES (CFE) :
‍La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est due par tout loueur en meublé, sauf exonérations spécifiques, notamment pour la location occasionnelle d'une partie de sa résidence principale ou lorsque les recettes annuelles brutes sont inférieures à 5 000 €.
Référence légale : Article 1447 du CGI

‍TVA :
‍La location meublée est en principe exonérée de TVA, sauf lorsqu'elle est réalisée dans une résidence de services ou qu'elle inclut au moins 3 des 4 services para-hôteliers (petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge, réception), et la récupération de TVA est possible pour un achat neuf en résidence de services, à condition de conserver le bien pendant 20 ans.
Référence légale : Article 261 D, 4° du CGI

‍FISCALITÉ SOCIALE :
‍Pour la fiscalité applicable, un LMNP classique est soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %, tandis que pour une location saisonnière générant plus de 23 000 € de recettes annuelles, le loueur est affilié au régime social des indépendants et paie environ 40 % du bénéfice en cotisations sociales, selon la réglementation applicable.
Références légales : Articles L136-6 et L136-7 du Code de la Sécurité Sociale, Article L611-1 du Code de la Sécurité Sociale

‍STRUCTURES JURIDIQUES :
‍Les structures juridiques adaptées à l'investissement en location meublée incluent l'entreprise individuelle, l'indivision (où le Micro-BIC est exclu et le régime réel est obligatoire), la SCI (avec tolérance administrative pour une part de recettes meublées inférieure à 10 %, sinon passage sous l'IS) et la SARL de famille qui permet de bénéficier de la transparence fiscale.
Référence légale : Article 206, 2 du CGI

‍LOCATION MEUBLÉE DE TOURISME :
‍Pour la location meublée de tourisme, il est obligatoire de procéder à une déclaration en mairie et d'obtenir un numéro d'enregistrement dans les grandes villes, avec une limite de 120 jours par an pour la location de la résidence principale.
Référence légale : Articles L324-1-1 et suivants du Code du tourisme

‍RÉSIDENCES DE SERVICES :
‍Dans le cas des résidences de services (étudiant, senior, EHPAD, tourisme), un bail commercial d'une durée minimale de 9 ans doit être signé avec le gestionnaire exploitant.
Référence légale : Articles L145-1 et suivants du Code de commerce

‍DISPOSITIF CENSI-BOUVARD :
‍Le dispositif Censi-Bouvard est arrivé à son terme le 31 décembre 2022 et ne s'applique plus aux investissements réalisés en 2025.
Référence légale : Abrogation de l'ancien Article 199 sexvicies du CGI

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