Maîtriser le tableau de suivi de l'amortissement LMNP

L'investissement en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) offre de multiples avantages, notamment fiscaux. Parmi ces avantages, figure l'amortissement, un mécanisme qui permet de réduire significativement la fiscalité sur les loyers perçus.^{[Art. 39 C CGI]}

Mais comment gérer cet amortissement de manière optimale et éviter les erreurs qui pourraient vous coûter cher ? C'est là qu'intervient le tableau de suivi de l'amortissement, un outil indispensable pour tout investisseur en LMNP.

Alors, il est vrai que sans notions comptables cela peut paraître compliqué à appréhender mais, rassurez-vous, Decla.fr va vous expliquer tout ce qu’il faut savoir pour bien remplir ce document et mettre en place les meilleures stratégies pour gérer cet amortissement sur le long terme.

Vous êtes prêt(e) ? On y va !

L'importance de l'amortissement en LMNP

D'entrée de jeu, une question se pose : pourquoi est-ce si important d'amortir son investissement LMNP ? Pour y répondre, nous devons comprendre ce que signifie l'amortissement et quel rôle il joue dans le cadre d'un investissement en Location Meublée Non Professionnelle.

Définition et objectif de l'amortissement

Pour faire simple, l'amortissement est un mécanisme qui permet de compenser la dépréciation progressive d'un bien meuble ou immeuble au fil du temps.

En d'autres termes, c'est une façon de compenser la perte de valeur d'un actif.

Impact de l'amortissement sur la fiscalité LMNP

Si vous optez pour le régime réel, vous pourrez donc pratiquer l'amortissement. L'avantage principal de ce mécanisme est qu'il vous permet de réduire votre assiette fiscale, soit le montant sur lequel l'impôt est calculé.

Mais prenons un exemple concret pour mieux comprendre.

Admettons que :

-Votre bien a une valeur de 200 000 €.
-Vous percevez annuellement 10 000 euros de loyers.
-Vous avez 3 000 € de charges déductibles.
-Votre amortissement s’effectue sur 80 % de la valeur de votre bien et sur 30 ans ,soit 5 333 € par an (200 000 x 80 % / 30).

Pour obtenir votre revenu imposable il faudra alors réaliser le calcul suivant :

• Revenu imposable = Loyers perçus - (charges déductibles + amortissement)

Ce qui signifie qu’en l’espèce, vous ne serez pas imposé(e) sur 10 000 euros, mais seulement :

• 10 000 - (3 000 + 5 333) = 1 667 €

Vous voyez donc que l’amortissement peut considérablement faire baisser votre revenu imposable.

Cela peut même devenir encore plus intéressant… Dans le cas où vos amortissements ajoutés aux autres charges déductibles seraient supérieurs à vos revenus locatifs, votre revenu imposable pourrait être nul.

Imaginons maintenant que, dans notre exemple précédent, les charges déductibles s’élèvent à 5 000 €. Cela nous donnerait alors le résultat suivant :

• 10 000 - (5 000 + 5 333) = - 333 €

Ici le résultat est inférieur à 0 €. Or un amortissement ne peut pas créer de déficit. Vous ne pourrez donc déduire votre amortissement que pour 5 000 € sur l’année fiscale en cours. Ce qui veut dire que vous n’aurez pas d’impôts à payer sur vos loyers perçus.^{[Art. 39 C CGI]}

Non, vous ne rêvez pas, zéro euro à déclarer en revenus locatifs ! Mais alors, que se passe-t-il si, comme dans notre exemple, vos charges et amortissements dépassent vos recettes ? Pas de panique, l'amortissement en LMNP offre une flexibilité exceptionnelle puisque les montants non utilisés sont reportables sur les années suivantes, et ce sans limite de temps.^{[Art. 39 C CGI]}

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Comment remplir un tableau de suivi de l'amortissement LMNP ?

Maintenant que nous avons saisi l'importance cruciale de l'amortissement pour un investisseur LMNP, voyons comment remplir efficacement ce fameux tableau de suivi de l'amortissement LMNP.

Les différentes sections du tableau

Les tableaux de suivi d'amortissement LMNP se composent généralement de plusieurs sections distinctes, abordant différents aspects de votre investissement, tels que :

-L’année : Cette colonne indique l'année en cours pour laquelle l'amortissement est calculé.
-Le montant du bien : Dans cette section, on enregistre le montant total du bien immobilier meublé (hors terrain) acquis. C'est le montant initial sur lequel l'amortissement sera calculé.
-La durée d'amortissement : On retrouve dans cette section le nombre d'années sur lesquelles vous avez choisi d'amortir le bien. La durée d'amortissement dépend du type de bien meublé et des règles comptables en vigueur.
-Le taux d'amortissement : C’est le pourcentage du montant du bien qui est amorti tous les ans. Ce taux est calculé en fonction de la durée d'amortissement. Par exemple, si la durée d'amortissement est de 10 ans, le taux d'amortissement annuel sera de 100% / 10 ans = 10%.
-L’amortissement annuel : Il est calculé en multipliant le montant du bien par le taux d'amortissement.
-La valeur nette comptable : Cela représente la valeur nette comptable du bien après amortissement.
-Le cumul d'amortissement : Il indique le montant total des amortissements depuis le début du processus.

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Vous pouvez ensuite ajouter des sections en fonction des différentes catégories de bien à amortir :

-L’amortissement du bien hors terrain (20 à 40 ans) : Cette section doit détailler la valeur de votre bien immobilier et son amortissement au fil du temps. C'est ici que vous indiquerez la valeur de votre bien (hors terrain), ainsi que sa durée d'amortissement.
-L’amortissement du mobilier (5 à 10 ans) : En LMNP, le mobilier est également sujet à amortissement. Vous devrez donc en tenir compte dans cette section dédiée.
-L’amortissement des travaux de rénovation (5 à 25 ans) : Les travaux réalisés dans le logement peuvent aussi être amortis. Il faudra donc prévoir une section pour les reporter.
-L’amortissement des frais d'acquisition : Enfin, il ne faut pas oublier les frais d'acquisition, qui peuvent être comptabilisés en charges ou comme une immobilisation, venant s'ajouter au prix d'achat du bien et se répartissant sur la période d'amortissement du bien.

Calculer l'amortissement pour chaque catégorie d'actifs

Le calcul de l’amortissement en LMNP est en théorie assez simple puisqu’il suffit de faire le calcul suivant :

• Valeur d’amortissement / durée d’amortissement = Amortissement.

Cependant, malgré une apparente simplicité, ce calcul nécessite une certaine rigueur et une bonne compréhension des différents composants de votre investissement.

Il existe deux méthodes principales pour le calcul de cet amortissement : la méthode linéaire.^{La méthode dégressive est moins couramment utilisée en LMNP et son application dépend des choix comptables spécifiques.}

Pour illustrer cela, prenons un exemple et imaginons :

-Un bien immobilier (hors terrain) dont la valeur d’achat est de 100 000 euros, amorti sur 25 ans.
-Des travaux à hauteur de 50 000 € que vous décidez d’amortir sur 15 ans.
-Un aménagement d’une valeur de 25 000 € amortissable sur 7 ans.

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Le calcul de l’amortissement en LMNP est théoriquement simple : il s’agit de diviser la valeur d’amortissement par la durée d’amortissement. Cependant, il nécessite de la rigueur et une bonne compréhension des différents composants de l’investissement. La méthode linéaire est la plus couramment utilisée.

Exemple:

1. Bien immobilier : Valeur d’achat de 100 000 € amortie sur 25 ans.
2. Travaux : Coût de 50 000 € amorti sur 15 ans.
3. Aménagement : Valeur de 25 000 € amortie sur 7 ans.

En résumé, bien que le calcul semble simple, il est essentiel de bien comprendre chaque composant pour un amortissement précis.

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Cela donnera alors :

Gérer l'amortissement sur le long terme

Une fois votre suivi d'amortissement LMNP mis en place et vos calculs effectués, il est important d'optimiser la gestion de votre amortissement sur le long terme.

Réévaluation et ajustement de l'amortissement

Il est essentiel de réviser périodiquement votre suivi d'amortissement et d'ajuster les valeurs si nécessaire.

Par exemple, si vous effectuez des rénovations importantes sur votre propriété, celles-ci devraient être reportées dans votre document de suivi et amorties sur leur propre durée.

Traitement de l'amortissement lors de la revente d'un bien LMNP

Lors de la revente d'un bien LMNP, la plus-value brute se calcule selon la formule : Prix de Cession - (Valeur d'origine - Total des Amortissements Déduits).^{[Art. 150 VB CGI]}

Cela signifie que, contrairement à d'autres régimes immobiliers, les amortissements pratiqués pendant la détention du bien sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, ce qui peut augmenter l'imposition à la sortie.

Par conséquent, l'impact fiscal de l'amortissement est pris en compte lors de la revente.

Résultat : Une imposition conforme à la réglementation fiscale en vigueur. Votre bien se revendra au prix du marché, mais la plus-value imposable sera ajustée en fonction des amortissements pratiqués.

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Tableau de suivi de l’amortissement en LMNP : les points essentiels

Pour résumer, l'amortissement en LMNP permet de déduire, tous les ans, une partie de la valeur du bien et du mobilier de vos revenus locatifs, réduisant ainsi vos impôts à payer. Ce mécanisme nécessite l’utilisation d’un tableau de suivi de l’amortissement LMNP.

Voici les points clés à retenir:

-L’activité de Loueur Meublé Non Professionnel laisse le choix entre 2 régimes d’imposition (micro-BIC et réel). Seul le régime fiscal réel prend en compte les charges déductibles et l’amortissement.
-Le bien est décomposé par composants, chacun ayant un pourcentage et une durée d'amortissement spécifique.
-Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit mais les reliquats peuvent être reportés sur les années suivantes.
-L'amortissement en LMNP doit être soigneusement suivi et ajusté en fonction de l'évolution du bien et des travaux éventuellement effectués.
-En cas de revente du bien, l'amortissement impacte le calcul de la plus-value immobilière en étant réintégré dans la valeur d'origine.
-Pour bénéficier du statut LMNP, les recettes locatives brutes (loyers et charges) doivent être inférieures ou égales à 23 000 € et également inférieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal.^{[Art. 155, IV CGI]}
-Pour opter pour le régime réel, l'option doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l'année concernée.^{[Art. 50-0, 4 CGI]}
-Dans le cas d'une location en indivision, le régime Micro-BIC est exclu et le régime réel est obligatoire.
-La location meublée est exonérée de TVA, sauf dans les cas où l'activité est exercée dans une résidence de services impliquant certains services para-hôteliers.^{[Art. 261 D, 4° CGI]}

Décla.fr est là pour vous accompagner et vous aider à optimiser votre amortissement en LMNP.