Revente LMNP : tout savoir sur la cession de biens en LMNP
Roy Masliah
Publié le
Le location meublée non professionnelle (LMNP) est un investissement locatif qui est pensé sur le long terme. Pourtant, un propriétaire peut avoir différentes raisons de revendre son bien.
Un besoin de liquidité, un changement professionnel ou un autre type d’investissement sont des motivations courantes. Comment se passe la revente en LMNP ? Quels sont les frais qui l’accompagnent ? Quelles sont les clés pour une vente réussie ? Nous abordons ces différents points dans cet article.
Les différentes étapes de la revente LMNP
Quelles sont les différentes étapes de la revente en LMNP ?
L’estimation du bien
Une estimation juste du bien en LMNP est indispensable pour fixer le prix de vente. En effet, un certain nombre de critères vont permettre de connaître la valeur du meublé :
-Le type de LMNP : appartement individuel, logement en résidence de services ou meublé de tourisme ;
-La situation géographique du bien ;
-Le DPE : diagnostic de performance énergétique ;
-Le dynamisme du marché local ;
-L’état du bien et du mobilier du meublé ;
-La qualité et la durée du bail ;
-La société de gestion s’il y en a une ;
-Les charges ;
-L’indexation des loyers.
Cette étape n’est pas forcément la plus simple, il faut faire preuve d’un certain recul pour produire une estimation correcte. Viser une plus-value trop importante peut vous desservir. Vous pouvez vous adresser à un professionnel ou recourir à un calculateur de revente LMNP.
Recherche d’acquéreurs potentiels
La revente d’un bien immobilier passe forcément par des étapes incontournables. Vous pouvez vous faire accompagner ou passer par la mise en ligne d’annonces. Si vous avez un réseau de personnes possédant le statut de LMNP, cela peut faciliter la revente. Si le bien est en résidences de services, vous pouvez en proposer le rachat au gestionnaire.
Négociation et signature de la vente
Les potentiels acquéreurs vous feront une offre d’achat. Celle-ci peut être l’objet de négociations si l’offre est inférieure à votre estimation. Puis, vient la signature de la vente chez le notaire.
Transfert de propriété
Quand un accord est trouvé entre les deux parties et que l’acte notarié est signé, on parle de transfert de propriété. Votre bien appartient désormais à l’acheteur.
Les frais et les taxes liés à la revente LMNP
Quels sont les frais et taxes auxquels vous devez faire face lors de la revente d’un LMNP ?
Les frais de notaire
Les frais de notaire LMNP sont dus par l’acquéreur de votre logement.
Impôts sur les plus-values
L’imposition des plus-values LMNP est de l’ordre de 19 %. Cependant, il faut y ajouter 17,20 % de prélèvements sociaux.
En LMNP, la revente avant 5 ans ne donne droit à aucun abattement. Au-delà de 5 ans, la revente d’un LMNP vous fait bénéficier d’un abattement dont le taux varie selon la durée de conservation du bien :
-De 6 à 21 ans : 6 % pour les impôts sur le revenu et 1,65 % pour les prélèvements sociaux.
-À partir de la 22e année révolue : 4 % pour les impôts et 1,6 % pour les prélèvements sociaux.
-De 23 à 30 ans : exonération d’impôts sur le revenu et 9 % de prélèvements sociaux.
-Après 30 ans : exonération totale.
Autres frais et taxes
Si vous faites appel à une agence immobilière, il faudra vous acquitter des frais d’agence LMNP. Selon l’établissement choisi, ces frais peuvent varier de 3 à 10 % du montant de la vente.
Si votre logement était en résidence de service, vous pouviez déduire la TVA. Or, la contrepartie de cet avantage est la conservation du meublé durant 20 ans. Ainsi, si vous revendez votre logement avant cette échéance, vous devrez dans certains cas rembourser la TVA. Ce ne sera pas nécessaire si un acquéreur assujetti à la TVA reprend l’activité. Par contre :
-Si vous cessez votre activité de LMNP ;
-Si vous vendez le bien à un acheteur qui n’est pas assujetti à la TVA pour son activité ou non LMNP ;
Alors, vous devez rembourser la TVA au prorata du temps restant sur les 20 ans.
5 astuces pour réussir sa revente LMNP
Comment revendre son bien en LMNP rapidement et au meilleur prix ?
Mettre en valeur le bien
Pour réussir sa revente en LMNP, n’hésitez pas à rafraîchir le bien. Si celui-ci a été loué durant plusieurs années, il y a forcément de petits travaux d’entretien à réaliser. Ne les négligez pas pour mettre en valeur votre logement.
Choisir le bon moment pour vendre
Certains dispositifs imposent une durée légale d’exploitation du bien avant sa revente. Par exemple, pour les investissements réalisés avant le 1er janvier 2023 profitant du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard qui régit les logements en résidence de services impose de garder 9 ans le meublé. Si vous le revendez avant cette échéance, vous devrez rembourser la réduction d’impôt dont vous avez bénéficié.
Vous pouvez aussi être amené à rembourser une partie de la TVA dont vous étiez exonéré pour une revente avant 20 ans. Nous vous donnons plus de détails dans le paragraphe « Frais et taxes ».
De plus, la revente en LMNP d’un logement avant 5 ans ne donne droit à aucun abattement d’impôts sur les plus-values.
Se faire accompagner par un professionnel
Se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier ou de la revente en LMNP améliore vos chances de vendre rapidement.
Estimer le bon prix de vente
Un bien mal estimé peut mettre beaucoup de temps à se vendre. Au final, si le logement est surestimé, vous risquez de devoir baisser le prix de vente. Vous perdez donc du temps. Ne visez pas une plus-value trop importante.
Respectez les règles du bail de location
Hors dispositif Censi-Bouvard, vous pouvez vendre à tout moment, mais :
-Évitez de rompre le bail avec un gestionnaire avant de vendre. D’une part, cette rupture de bail peut entraîner des conflits avec le gestionnaire. D’autre part, si vous souhaitez revendre à un acquéreur ayant une activité LMNP, un bail en cours est plus attractif pour lui.
-Vendre plutôt votre bien en cours de bail qu’en fin de bail. Il est plus intéressant pour un acquéreur d’acheter un bien en étant sûr de percevoir de suite des loyers.
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Conclusion
Pour réussir sa revente en LMNP :
-Estimez votre bien avec justesse et mettez-le en valeur ;
-Prenez en compte les différents frais de vente : petits travaux, frais d’agence, impôts sur les plus-values, etc.
-Respectez vos engagements en termes de temps si vous êtes assujetti à la TVA ou que vos réductions d’impôts dépendent d’un dispositif d’investissement.
-Faites-vous accompagner par un professionnel.
Découvrez aussi nos guides sur les cas spécifiques de revente LMNP :
FAQ sur la revente LMNP
Est-il facile de revendre en LMNP ?
La facilité à revendre votre LMNP dépend de plusieurs facteurs. Le marché immobilier local et la localisation et l’état du bien en font parti. Veillez à rafraîchir le bien si possible pour qu’il soit plus attractif.
Quand revendre un bien LMNP ?
Revendez votre bien LMNP plutôt en cours de bail. L’acquéreur est alors certain de percevoir des loyers dès l’achat effectué.
Comment revendre un appartement en LMNP ?
Vous pouvez faire appel à un professionnel de la LMNP si vous voulez le vendre à une personne qui poursuit l’activité. Il est possible de vendre le logement nu par vous-même ou en passant par une agence immobilière.
Quel est le prix de vente d’un bien LMNP ?
Le prix de vente dépend de l’estimation immobilière qui en sera faite. Elle comprend de nombreux critères : situation et état du bien, dynamisme du marché local, charges à prévoir, etc.
Comment trouver des acheteurs potentiels pour une revente LMNP ?
Vous pouvez faire appel à votre réseau, publier des annonces en presse et sur le web ou vous faire accompagner par un professionnel de la revente en LMNP.
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