Comment réussir la revente d'un LMNP en EHPAD ?

La revente d’un bien en résidence de services obéit à quelques règles particulières.

Vous avez investi dans une Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) en EHPAD et l'heure de la revente a sonné ? Vous vous demandez comment se déroule une telle transaction ? Alors cet article est fait pour vous !

Decla.fr va vous guider pas à pas et vous donner toutes les astuces d’une vente réussie !

Comprendre le marché des EHPAD en LMNP

Comme son nom l’indique, un EHPAD (Établissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) est une résidence conçue pour accueillir des seniors qui ont besoin d’une assistance quotidienne et de soins médicaux.

Avec le vieillissement de la population et l'accroissement du nombre de personnes âgées dépendantes, le marché des EHPAD est en pleine croissance. Au-delà de leur utilité sociale évidente, ces résidences médicalisées représentent donc de véritables opportunités d’investissement.

Et les investisseurs les plus aguerris sont bien conscients des divers avantages qu’offre l’acquisition d’un bien en EHPAD sous le régime LMNP :

• La rentabilité : Dans le cadre d'une LMNP en EHPAD, un bail commercial d'au moins 9 ans est conclu avec un gestionnaire. Cela vous assure un revenu stable durant cette période. Grâce à des loyers garantis et des services adaptés répondant aux besoins des résidents, votre investissement a donc de bonnes chances d’être rentable.
  Source : Articles L145-1 et suivants du Code de commerce
• Les avantages fiscaux : L’investissement en LMNP dans un EHPAD vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux attractifs, notamment via le régime micro-BIC ou le régime réel, sous réserve de respecter les conditions d’éligibilité.
  Source : Article 155, IV du CGI
• La gestion simplifiée : Lorsque vous investissez en EHPAD sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel, la gestion de votre bien est souvent confiée à des experts du domaine. Vous pouvez donc profiter sereinement de votre investissement immobilier sans avoir à vous occuper des tâches de gestion courante.

Comme vous pouvez le constater, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel en EHPAD permet de bénéficier d'avantages non négligeables.

Cependant, vous vous en doutez, ce type d’investissement présente également quelques inconvénients. Il est donc primordial de bien préparer la revente de votre studio, chambre ou appartement en résidence médicalisée afin de rassurer les futurs acheteurs. Comment ? C’est ce que nous allons voir tout de suite

Comment se préparer à la revente d'une LMNP en EHPAD ?

La revente d’une chambre ou d’un appartement en EHPAD diffère légèrement des transactions immobilières “classiques”. Il faut donc veiller à bien préparer l’opération pour s’assurer qu’elle se déroule dans les meilleures conditions.

Pour cela vous devez :

• Évaluer le marché secondaire : La première chose à faire est d'étudier le marché immobilier régional, les tarifs de vente pour des biens similaires (chambres, studios, appartements…) et le niveau de demande pour les hébergements en EHPAD dans la ville où se situe votre bien.
• Réunir toutes les informations et documents nécessaires : Avant d’investir dans un bien d’occasion, les futurs acquéreurs chercheront à être rassurés. Assurez-vous donc de : fournir tous les documents à même de les rassurer (Les titres de propriété, contrats de location, déclarations fiscales et factures de travaux), connaître toutes les infos essentielles (charges, rendement locatif, qualité de l’exploitant…).
• ‍Maintenir l'état du bien : Un bien en bon état est toujours plus attrayant. Faites les réparations nécessaires et pensez à des améliorations qui pourraient augmenter sa valeur.‍
• Renouveler le bail commercial : Un bail avec une durée restante significative est un atout. Plus il reste de temps sur le bail commercial, plus c'est attrayant pour l'acheteur. Le meilleur moment pour revendre sera donc après le renouvellement du bail. L’acheteur aura ainsi une visibilité et la garantie de revenus réguliers pendant toute la durée du bail.
  Note : Ce conseil repose sur une pratique commerciale et n’est pas une règle juridique formelle.
• Décider de la stratégie à adopter : Vous pouvez passer par une agence spécialisée dans la revente de ce type de bien ou décider de gérer l’opération vous même.

Maintenant que vous avez bien anticipé l’opération, il ne vous reste plus qu’à vendre votre bien. Voyons comment faire…

Les étapes pour revendre un LMNP en EHPAD

La revente d’un bien LMNP en EHPAD se déroule en plusieurs étapes :

1. Évaluation du bien : Le premier pas est d'évaluer la valeur de votre bien. Il faut regarder le prix des chambres qui se sont récemment vendues dans la résidence ou alors le prix des biens similaires (chambre médicalisée, studio ou appartement), les loyers générés, l'emplacement de l'EHPAD et la qualité des services fournis par la résidence.
2. Information du gestionnaire de l'EHPAD : Avant de mettre votre chambre ou studio sur le marché, contactez l’exploitant de la résidence pour lui faire part de votre intention de vendre. Selon les conditions du bail commercial, il pourrait avoir un droit de préemption.
3. Mise en vente du bien : Ensuite, il faut mettre votre bien sur le marché. Mettez en avant ses atouts comme sa rentabilité, son emplacement et les services offerts par l'EHPAD. Vous pouvez utiliser les annonces en ligne, les journaux locaux et votre réseau personnel pour attirer des acheteurs potentiels.
4. Négociation et signature du compromis de vente : Lorsqu'un acheteur potentiel se présente, négociez le prix et les conditions de la transaction. Ensuite, signez un compromis de vente qui précise ces conditions.
5. Signature de l'acte de vente : Une fois le délai de rétractation passé, vous pouvez finaliser la vente chez le notaire. Vous recevrez alors le paiement et remettrez les clés à l'acheteur.

Petit conseil : Pour conserver le bénéfice de l’exonération de TVA, il faut revendre le bien à un acquéreur assujetti à la TVA et mentionner l’exonération conformément à l’article 261 D, 4° du CGI dans l’acte de vente.
Source : Article 261 D, 4° du CGI

6. Déclarations fiscales : Enfin, déclarez la vente à l'administration fiscale et acquittez-vous des impôts correspondants.

Cette dernière étape vous inquiète ? Vous avez peur de vous tromper dans vos déclarations LMNP ? Pas de panique, Décla.fr vous facilite la vie avec ses formulaires simplifiés. Essayez-les et vous verrez que vous êtes tout à fait capable de le faire tout(e) seul(e).

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Pour revendre un bien LMNP en EHPAD, suivez ces étapes :
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1. Évaluation du bien: Déterminez la valeur de votre bien en considérant les ventes récentes de chambres similaires, les loyers générés, l'emplacement de l'EHPAD et la qualité des services offerts.
2. Information du gestionnaire*: Informez l'exploitant de l'EHPAD de votre intention de vendre, car il pourrait avoir un droit de préemption selon les termes du bail commercial.
3. Mise en vente: Mettez votre bien sur le marché en soulignant sa rentabilité, son emplacement et les services offerts. Utilisez des annonces en ligne, des journaux locaux et votre réseau personnel pour attirer des acheteurs.
4. Négociation et compromis de vente: Négociez le prix et les conditions de la vente avec l'acheteur potentiel, puis signez un compromis de vente.
5. Signature de l'acte de vente : Finalisez la vente chez le notaire après le délai de rétractation. Vous recevrez le paiement et remettrez les clés à l'acheteur.
6. Déclarations fiscales : Déclarez la vente à l'administration fiscale et payez les impôts correspondants.
Pour simplifier les démarches fiscales, utilisez Décla.fr qui offre des formulaires simplifiés, rendant la procédure plus facile sans avoir besoin d'un comptable ou d'un fiscaliste.

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Revendre un LMNP en EHPAD : les grandes lignes…

En résumé, la revente d'un LMNP en EHPAD n’est pas compliquée mais elle demande une bonne compréhension du marché et une préparation minutieuse.

• Le vieillissement de la population entraîne une demande croissante pour les résidences médicalisées pour personnes âgées.
• Le marché de la Location Meublée Non Professionnelle en EHPAD est en plein essor.
• Investir en EHPAD sous le statut LMNP permet de bénéficier d’avantages fiscaux particulièrement intéressants.
• La revente d’une chambre médicalisée ou d’un appartement situé en EHPAD doit être soigneusement préparée pour être réussie.

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