Explorer le marché secondaire en LMNP : opportunités et défis

Vous souhaitez investir en LMNP mais vous hésitez à faire le grand saut ? Et si on vous disait qu’il existe un moyen de vous lancer sans partir de zéro afin de bénéficier d’une visibilité optimale et de rendements attrayants dès le départ ?

Ce moyen, c’est le marché secondaire des LMNP… Encore peu connu du grand public, ce dernier attire pourtant un grand nombre d'investisseurs aguerris, séduits par la perspective de revenus immédiats et d'une fiscalité alléchante.

Cependant, si les opportunités sont indéniables, ce secteur en plein essor comporte également quelques défis. Il faut donc l’aborder avec prudence.

Mais pas de panique, Decla.fr va vous expliquer tout ce qu’il faut savoir sur le sujet dans ce petit guide.

Qu'est-ce que le marché secondaire en LMNP ?

Le marché secondaire en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) désigne tout simplement l'achat et la vente de biens immobiliers déjà en exploitation sous le statut de LMNP.

Il se distingue du marché primaire qui concerne les biens neufs ou en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement).

Autrement dit, au lieu d'acheter un bien neuf ou vide et de le mettre en location meublée pour la première fois, l’investisseur achète un bien “‘d’occasion” qui est déjà loué et qui génère des revenus.

Et vous allez voir que ce marché offre de nombreuses opportunités…

Opportunités sur le marché secondaire en LMNP

Le marché secondaire des LMNP regorge d’opportunités et attire de nombreux investisseurs désireux de profiter des multiples atouts qu’il peut offrir. Mais regardons tout cela de plus près…

Les avantages d'investir dans un logement ancien en résidence de services

Vous l’aurez compris, les biens LMNP d’occasion ont le vent en poupe. Et les investisseurs les plus avertis ne s’y trompent pas puisqu’ils ont déjà été séduits par les nombreux atouts de ce type d’investissement :

• Des revenus immédiats : L'une des premières et principales opportunités est la génération de revenus locatifs immédiats. Contrairement à un bien neuf ou vide, il n'y a pas de délai entre l'achat du bien et le début de la perception des loyers.
• Une visibilité sur la rentabilité : Étant donné que le bien est déjà loué, les acquéreurs ont une vision claire des rendements locatifs actuels. Cela permet une meilleure prévisibilité et planification financière.
• Un historique de performance : Un bien d’occasion est accompagné d'un historique de location. Cela permet aux potentiels acquéreurs d'évaluer la performance passée, d'examiner les taux d'occupation, et de se faire une idée de la demande locative pour le bien en question.
• Un allègement des démarches administratives : Avec un bien déjà en LMNP, certaines démarches administratives, comme la déclaration initiale de mise en location, sont déjà effectuées. L’acquéreur a donc moins de formalités à remplir.
• Des économies potentielles : Dans certaines situations, il est possible de trouver des biens à des prix inférieurs à leur valeur réelle.
• Une stabilité fiscale : Le statut LMNP permet de bénéficier de nombreuses réductions fiscales. Et, bonne nouvelle, ces remises perdurent même si le bien est acheté en seconde main. Ce qui signifie que vous pouvez récupérer la TVA ou amortir le bien même en misant sur un bien d’occasion.

Tous ces avantages vous intéressent ? Vous vous demandez comment trouver les meilleures opportunités parmi les locations meublées non professionnelles d’occasion ? Alors la suite va vous intéresser.

Comment trouver des opportunités sur le marché secondaire ?

Vous vous en doutez, sur le marché secondaire comme partout ailleurs, trouver de bonnes opportunités demande une bonne connaissance du secteur et beaucoup de patience.

En effet, malgré son expansion rapide, ce marché reste encore peu connu et spécialisé. Mais avec les bonnes stratégies, vous pouvez dénicher des perles rares.

Pour ce faire, vous pouvez notamment passer par :

1. Les réseaux d'agents immobiliers spécialisés : Certains agents immobiliers se spécialisent dans les biens anciens en résidences de services (EHPAD, résidence seniors…). Collaborer avec eux peut vous donner un accès privilégié à des offres exclusives.
2. Les plateformes en ligne : De nombreux sites web et plateformes se consacrent à la mise en relation des vendeurs et des acheteurs de biens LMNP. En vous inscrivant et en surveillant régulièrement ces plateformes, vous serez parmi les premiers à être informés des nouvelles opportunités.
3. Votre réseau personnel : Rejoindre des clubs ou des groupes d'investisseurs peut vous offrir une perspective interne sur les bonnes affaires. Les membres partagent souvent des opportunités, des conseils et des expériences.

En fin de compte, la clé pour trouver les meilleures opportunités parmi les biens disponibles à la revente est la combinaison d'une recherche active, d'une bonne connaissance du secteur, et d'un réseau solide.

Les défis du marché secondaire en LMNP

Malgré toutes les opportunités qu’il offre, le marché secondaire des LMNP présente aussi son lot de défis. Vous vous demandez lesquels ? Alors, regardons tout cela un peu plus en détail.

Les risques associés à l’achat d’un bien LMNP ancien

Comme dans tout investissement immobilier, l’acquisition d’un bien déjà exploité n'est pas sans risques.

Il vous expose notamment à :

• Une dépendance vis-à-vis de l'exploitant : Lorsque vous investissez dans une LMNP d’occasion, vous reprenez le bail commercial de l’ancien propriétaire. Ce qui signifie que votre location sera gérée par l’exploitant avec lequel le précédent propriétaire avait contracté. Or, la performance d’un investissement en résidence de services dépend fortement des décisions prises par la société de gestion. Un mauvais gestionnaire peut donc nuire à la rentabilité de votre investissement par ses décisions.
• Une fluctuation des loyers : Bien que généralement stable, le loyer de ce type de bien peut varier selon plusieurs facteurs comme l'emplacement du bien et son taux d'occupation.
• L’évolution du marché : L'immobilier est un marché dynamique. La conjoncture économique ainsi que les évolutions législatives peuvent influencer la rentabilité de votre investissement.
• Le risque de vacance locative : Bien que limité par le bail commercial, il existe toujours un risque que votre logement ne soit pas loué.

Heureusement, ces risques peuvent être maîtrisés.

Comment surmonter ces défis pour réussir son investissement ?

Réussir son investissement sur le marché secondaire en LMNP repose sur une bonne préparation et une analyse rigoureuse. Voici quelques conseils pour surmonter les défis :

• Se renseigner sur l'exploitant : C'est lui qui gère votre bien. Assurez-vous de sa fiabilité et de sa solvabilité.
• Choisir un bon emplacement : Un bien situé dans une zone attractive aura plus de chance d'être loué et de générer des revenus stables.
• Comprendre le marché : Renseignez-vous sur les tendances actuelles de l'immobilier pour anticiper les fluctuations du marché.
• Prévoir une marge de sécurité : Ne comptez pas uniquement sur les revenus locatifs pour rembourser votre emprunt. Ayez toujours un plan B en cas de vacance locative.

Études de cas

Pour mieux comprendre comment fonctionne le marché secondaire en LMNP, rien de tel que quelques exemples concrets. Découvrons ensemble des cas d’acquéreurs qui ont réussi à tirer profit de ce marché.

Étude de cas n°1 : La reprise rentable

Profil de l'acquéreur :

• Thomas, 40 ans, cadre supérieur.

Objectif :

• Investir dans un bien LMNP en résidence de tourisme pour générer un revenu locatif supplémentaire.

Stratégie :

• Thomas a repéré un appartement de deux pièces en centre-ville, déjà loué, sur une plateforme spécialisée dans le marché secondaire en LMNP. L'appartement avait un historique de location solide avec un taux d'occupation de 95%.

Résultats :

• Thomas a acquis le bien à un prix légèrement inférieur au marché grâce à une négociation efficace.
• Les revenus locatifs ont couvert le remboursement de son emprunt et lui ont même procuré un cash flow positif dès le premier mois.
• Le bien a gagné 8 % de valeur en deux ans.

Étude de cas n°2 : La diversification réussie

Profil de l'investisseur :

• Claire, 50 ans, déjà propriétaire de plusieurs biens immobiliers.

Objectif :

• Diversifier son portefeuille en ajoutant un bien en LMNP avec un rendement élevé.

Stratégie :

• Claire a été attirée par une résidence pour étudiants située près d'une université populaire. Elle a trouvé une unité à vendre qui était déjà louée pour l'année universitaire.

Résultats :

• La proximité de l'université a assuré un taux d'occupation élevé et un loyer stable.
• Claire a bénéficié d'avantages fiscaux grâce au statut LMNP.
• Le bien a offert un rendement annuel de 6% sur l'investissement.

Le marché secondaire en LMNP en bref…

Pour résumer, le marché secondaire en LMNP est une opportunité d'investissement intéressante pour ceux qui souhaitent se lancer dans l'immobilier locatif meublé. Voici les points clés à retenir :

• Le marché secondaire en Location Meublée Non Professionnelle permet la revente et l'achat de biens déjà loués dans des résidences de services gérées (résidence étudiante, EHPAD, résidence seniors…).
• Ce type d’investissement offre plusieurs avantages comme une rentabilité attractive, une fiscalité avantageuse et une gestion déléguée.
• Investir sur un bien ancien n'est pas sans risques. Il convient donc de bien se renseigner et d'analyser le marché avant de se lancer.