Comment réussir son investissement en location meublée non professionnelle (LMNP) ?

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier, mais vous hésitez sur le type d’investissement à réaliser ? Faut-il se tourner vers la location nue ou la location meublée ?

Le statut de LMNP offre de nombreux avantages. L’investissement en LMNP a notamment une fiscalité attractive.

Quelles sont les clés de la réussite en tant que loueur de meublé non professionnel ? Dans quels logements investir ? Y-a-t-il des inconvénients ?

Nous répondons à toutes ces questions dans cet article.

Pourquoi investir en LMNP ?

Les avantages en LMNP sont nombreux, c’est pourquoi il s’agit d’un des investissements immobiliers les plus rentables.

Une fiscalité plus avantageuse que la location nue

Lorsque vous louez un logement nu, vos recettes locatives sont imposées en revenus fonciers. Dans ce cas, vous choisissez entre deux statuts juridiques. Le micro-foncier où vous payez des impôts sur 70 % des loyers et le régime réel qui permet de déduire les charges.

En LMNP, vous déclarez des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans cette situation, il existe également deux régimes. Vous avez le choix entre le régime micro-BIC, qui vous permet d'imposer sur 50% des recettes, ou le régime réel. Dans la plupart des cas, le régime réel est la solution la plus avantageuse. Ce statut fiscal permet de déduire vos charges, d’amortir la valeur du logement hors terrain (travaux et mobilier durant 5 à 10 ans selon la nature des biens). Ainsi, le montant des loyers imposables est souvent bas, voire nul. Sachez simplement que ce dernier demande une comptabilité plus conséquente.

Investir en LMNP est donc beaucoup plus avantageux qu’en location nue. (Source : Article 50-0 du CGI)

Lorsque vous louez un logement nu, vos loyers sont imposés comme des revenus fonciers. Vous pouvez choisir entre deux régimes : le **micro-foncier**, où vous payez des impôts sur 70 % des loyers, et le **régime réel**, qui permet de déduire les charges.

En LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), les loyers sont déclarés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous avez également deux options : le **régime micro-BIC**, qui impose 50 % des recettes, ou le **régime réel**, souvent plus avantageux. Le régime réel permet de déduire les charges, d’amortir la valeur du logement (hors terrain) et de déduire les coûts des travaux et du mobilier sur une durée variable de 5 à 10 ans, ce qui réduit souvent le montant des loyers imposables à zéro. (Source : Article 39 C du CGI)

Bien que le régime réel demande une comptabilité plus complexe, investir en LMNP est généralement plus avantageux fiscalement que la location nue. (Source : Article 50-0 du CGI)

Un bail de location d'un an contre 3 ans en location nue

Un investissement en LMNP bénéficie d’une règlementation juridique plus souple. Alors que le bail en location vide est fixé à 3 ans, il n’est que de 1 an en LMNP. La seule exception est celle de la location étudiante avec un bail réduit à 9 mois.

En outre, si vous souhaitez donner congé à votre locataire en LMNP, le préavis n’est que de 1 mois. En location nue, il est de 3 mois. Ainsi, si vous souhaitez vendre votre logement, vous pourrez le faire plus rapidement. (Source : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)

Un loyer plus élevé

Lorsque vous réalisez un placement en LMNP, vous devez fournir une liste de mobilier obligatoire pour bénéficier du statut de meublé. Cela justifie un loyer plus élevé qu’en location nue. En moyenne, vous pourrez proposer un loyer 15 à 20 % plus élevé que pour un logement vide, selon la localisation et la qualité de l’ameublement.

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Quels sont les différents investissements LMNP ?

Location saisonnière : AirBnb

La location meublée saisonnière connaît un engouement croissant ces dernières années. Acheter en LMNP peut donc être l’occasion de se lancer dans ce type de location de courte durée. Ce mode de location est très flexible : vous déterminez vous-même les dates où le logement est à louer. Vous pouvez le reste du temps, disposez de votre appartement à votre guise. De plus, la rentabilité de la location en nuitées est supérieure à celle d’une location au mois.

Location longue durée bail d'un an

Comme nous l’avons vu, la location longue durée dispose d’un bail plus avantageux d’une durée de 1 an avec un préavis de 1 mois.

Location dans un résidence de services

En LMNP, l’investissement en résidences de services est courant. Concrètement, vous achetez un logement en VEFA (Vente en l’état de futur achèvement) dans une résidence gérée. Vous signez un bail commercial avec le gestionnaire pour la location du bien en meublé. C’est lui qui se charge de tout.

Vous investissez dans une résidence avec un public ciblé : EHPAD, résidence senior, résidence de tourisme ou résidence étudiante. Le principal avantage d’investir en résidence est que le fait de proposer au minimum 3 services vous permet de récupérer la TVA. (Source : Article 261 D, 4° du CGI)

Comment investir en LMNP ?

L’investissement en LMNP est par définition le fait d’investir dans l’immobilier en gardant le statut de particulier. Comment se lancer dans l’immobilier en LMNP ?

Immatriculer son activité

Immatriculer son activité en LMNP est obligatoire pour pouvoir exercer. En effet, même s’il s’agit d’une activité non professionnelle, elle est réglementée et vous devez avoir un numéro SIRET. Comment faire ?

-Rendez-vous sur le site de l’INPI et créez un compte ;
-Vous devez déposer une formalité d’entreprise, car sur le site la LMNP est assimilée à une activité professionnelle ;
-En cliquant sur « Création d’entreprise », vous aurez le choix entre trois statuts. Vous devrez opter pour « Entrepreneur individuel » si vous avez acheté votre logement seul ou « Exploitation commune » si l’achat concerne au moins 2 personnes. L’option « Personne morale » ne concerne pas le statut de LMNP.
(Source : Article L123-33 du Code de commerce, Loi PACTE n° 2019-486 du 22 mai 2019)

Choisir son statut fiscal

Lors de la procédure d’immatriculation, vous devrez opter pour la meilleure option fiscale. Pour rappel, en LMNP, vous avez 2 possibilités pour déclarer vos revenus :

-Micro-BIC : ce statut fiscal permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % ou 71 % pour les locations meublées de tourisme classées.
-Régime réel : cette option permet de déduire les charges et les amortissements. Ce régime est donc beaucoup plus avantageux. La plupart du temps, vous aurez à déclarer un montant très bas ou nul.

Trouver le bien idéal

En LMNP, l’investissement dans le bon logement est primordial. Il faut tout abord définir vos objectifs :

-Proposer une location longue durée dans un appartement classique ;
-Louer en résidence de services ;
-Louer en location de courte durée de type AIRBNB.

Chaque type de location a des avantages et des inconvénients. Si vous souhaitez investir en LMNP dans un appartement pour le louer sur le long terme, il faut cibler le bon bien. Documentez-vous sur le marché immobilier local.

Certains secteurs ont une forte demande en location nue, ce n’est donc pas là où il faut vous positionner. Vous devez trouver un quartier où il y a une certaine tension locative en termes de logements meublés. Renseignez-vous sur le taux d’occupation moyen des logements pour éviter de vous retrouver avec des périodes de vacances locatives.

En achetant en résidences de services, vous prenez moins de risques, car la demande est généralement importante. Les résidences étudiantes, notamment, sont un très bon placement. Seul bémol de la location en résidence de services : vous devez vous engager à louer durant 9 ans. Par contre, vous n’avez à vous occuper de rien. C’est le gestionnaire qui s’occupe de tout de A à Z. (Source : Articles L145-1 et suivants du Code de commerce)

Faire de la location de tourisme temporaire peut être lucratif. Vous choisissez une ville qui a des atouts touristiques et vous pourrez louer votre bien plus cher en proposant des prix à la nuitée. Cependant, préférez la location saisonnière. En LMNP, vous êtes tenu de ne pas dépasser un plafond de 23 000 euros de recettes. Sinon, vous changez automatiquement de statut et vous basculez en LMP, c’est-à-dire en loueur de meublé professionnel. (Source : Article 155, IV du CGI)

Les risques de l'investissement LMNP

Comme dans tous les types d’investissements immobiliers, il y a des risques propres au LMNP.

Les risques fiscaux

Un investissement locatif en LMNP a une fiscalité avantageuse, certes, mais celle-ci peut être modifiée. Un changement de condition à l’accession au statut ou du seuil de revenus peut alors poser problème.

En outre, en cas de décès du propriétaire, cela équivaut à une cessation d’activité. Dans ce cas, l’imposition sur les plus-values depuis l’achat du bien est à la charge des héritiers.

Si vous louez en résidence de services, la faillite du gestionnaire est problématique. Vous ne pourrez ni percevoir de loyer ni vendre.

Le risque de vacance locative

La souplesse du bail en LMNP peut devenir un inconvénient. En cas de départ d’un locataire, il y a la possibilité de se retrouver plusieurs mois sans recettes locatives. Cela rend alors l’investissement peu rentable.

Le dépassement du plafond autorisé

Pour bénéficier du statut de LMNP, il y a deux conditions :

-Ne pas dépasser un plafond de 23 000 euros de recettes locatives ;
-Avoir des revenus locatifs inférieurs aux autres revenus d’activité imposables du foyer fiscal.

Que se passe-t-il si ces deux conditions ne sont plus réunies ? Alors, vous basculez dans un autre statut fiscal, celui de LMP, ou loueur de meublé professionnel. Vos obligations sont alors différentes, vous êtes, par exemple, tenu de payer des charges sociales de 30 à 50 % sur vos bénéfices. (Sources : Article 155, IV du CGI ; Article L611-1 du Code de la Sécurité Sociale)

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Conclusion sur l'investissement LMNP

Pour réussir votre investissement en LMNP, il faut bien en connaître les avantages et les inconvénients. Il est également nécessaire de choisir dans quel type de logement acquérir pour être rentable. Les avantages fiscaux en font l’un des investissements immobiliers les plus attractifs, notamment par rapport à la location nue. La diversité des types d’investissements : résidences de services, location longue durée ou location saisonnière laisse un large choix.

Avant de vous lancer, soyez conscient des limites du statut de LMNP et de ses éventuels risques. L’immobilier est une activité qui a des contraintes. En investissant en LMNP, vous devez fournir à vos locataires un logement décent et meublé conformément à la législation. Vous devez déclarer vos recettes et vous tenir à vos obligations comptables si vous choisissez le régime réel. En outre, pour conserver ce statut, vous ne devez pas dépasser un certain seuil au risque de glisser vers la location meublée professionnelle. (Source : Article 155, IV du CGI)