LMNP pour les expatriés : fiscalité et démarches en 2026

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est une option fiscalement attractive. Mais quelles sont les règles spécifiques, les démarches et les pièges à éviter pour les non-résidents ? Ce guide complet pour 2026 vous explique tout ce que vous devez savoir pour réussir votre projet d'investissement en location meublée depuis l'étranger.

Un expatrié peut-il bénéficier du statut LMNP ?

La réponse est oui. Que vous soyez un expatrié souhaitant conserver et rentabiliser votre résidence principale en France, ou un non-résident désireux d'investir dans un marché locatif dynamique, le statut LMNP vous est accessible. Cependant, votre statut de non-résident fiscal français entraîne des spécificités qu'il est crucial de maîtriser.

Pour l'administration fiscale française, vous êtes considéré comme non-résident si vous ne remplissez aucune des conditions suivantes :

• Votre foyer (conjoint, enfants) ou votre lieu de séjour principal se trouve en France.
• Vous exercez une activité professionnelle en France, salariée ou non.
• Le centre de vos intérêts économiques se situe en France.

Si votre situation ne correspond à aucun de ces critères, vous êtes alors domicilié fiscalement hors de France. Il est toutefois essentiel de consulter la convention fiscale internationale signée entre la France et votre pays de résidence. Ce traité bilatéral prime sur le droit interne et définit précisément les règles de répartition de l'imposition pour éviter que vos revenus ne soient taxés deux fois.

Le point crucial pour le non-résident : le risque de basculer en LMP

Le principal enjeu pour un loueur en meublé expatrié est la distinction entre le statut LMNP (Non Professionnel) et LMP (Professionnel). Les conditions pour rester LMNP sont doubles :

1. Vos recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 €.
2. Ces recettes doivent être inférieures aux autres revenus d'activité professionnelle de votre foyer fiscal.

C'est sur ce second point que réside toute la complexité pour un non-résident.

La règle des 23 000 € : une interprétation stricte

L'administration fiscale française adopte une lecture restrictive de la loi pour les expatriés. Pour évaluer la deuxième condition (recettes locatives inférieures aux autres revenus), elle ne prend en compte que les revenus d'activité de source française.

Conséquence directe : si vous n'avez aucun autre revenu professionnel imposable en France (salaires, autres BIC...), la deuxième condition n'est jamais remplie. Le seul critère qui s'applique est donc celui des recettes. Si vos loyers dépassent 23 000 €, vous basculez automatiquement en statut LMP. Cette position, bien que contestable aux yeux de certains fiscalistes, a été confirmée par une réponse ministérielle en janvier 2024, précisant que la loi ne prévoit pas la prise en compte des revenus de source étrangère.

Attention au passage automatique en LMP

Un expatrié sans autres revenus professionnels en France qui perçoit 23 001 € de loyers meublés sera requalifié en Loueur en Meublé Professionnel (LMP), même si son salaire à l'étranger est dix fois supérieur. La surveillance de ce seuil est donc primordiale.

Pourquoi le statut LMP est-il moins avantageux pour un expatrié ?

Le principal inconvénient du statut LMP pour un non-résident est l'assujettissement obligatoire aux cotisations sociales en France. Vous devrez vous affilier au régime de sécurité sociale des indépendants (URSSAF) et payer des cotisations sur vos bénéfices.

Cette situation est souvent pénalisante car :

• Double cotisation : Vous cotisez déjà pour votre retraite et votre santé dans votre pays de résidence. Les cotisations en France deviennent donc redondantes.
• Coût élevé : Ces cotisations peuvent représenter une part importante de votre bénéfice locatif, réduisant drastiquement la rentabilité de votre investissement.

Il est donc stratégique pour la majorité des expatriés de structurer leur investissement pour que les recettes annuelles restent sous le plafond de 23 000 € afin de conserver les avantages du statut LMNP.

La fiscalité spécifique du LMNP non-résident

Même en tant que non-résident, vous avez une obligation fiscale en France sur vos revenus de source française. Les loyers issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

L'imposition de vos revenus locatifs (BIC)

Comme pour un résident, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :

• Le régime Micro-BIC : Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur vos recettes. Vous êtes imposé sur la moitié de vos loyers. Simple, mais rarement optimal.
• Le régime Réel Simplifié : Vous déduisez l'ensemble de vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxes, frais de gestion, travaux...) et, surtout, vous amortissez la valeur de votre bien immobilier et de son mobilier. Cet amortissement comptable permet très souvent de réduire votre résultat fiscal à zéro pendant de nombreuses années, et donc de ne payer aucun impôt sur vos loyers.

Pour un investisseur, le régime réel est presque toujours la meilleure option. La complexité apparente de sa gestion est aujourd'hui levée par des plateformes spécialisées.

Les revenus des non-résidents sont soumis à un taux d'imposition minimum de 20 % sur la tranche de revenus allant jusqu'à 28 797 € (barème 2024 pour les revenus 2023), et de 30 % au-delà. Ce taux peut être écarté si vous pouvez prouver que le taux moyen d'imposition français sur l'ensemble de vos revenus mondiaux serait inférieur.

Les prélèvements sociaux : une optimisation possible

En plus de l'impôt sur le revenu, vos revenus locatifs sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Toutefois, une exonération partielle existe. Si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale obligatoire dans un autre pays de l'Espace Économique Européen (UE, Islande, Norvège, Liechtenstein) ou en Suisse, vous n'êtes pas redevable de la CSG et de la CRDS. Le taux des prélèvements sociaux est alors réduit à 7,5 % (prélèvement de solidarité). C'est une économie substantielle à ne pas négliger.

Les démarches administratives de l'investisseur expatrié

Investir à distance demande une organisation rigoureuse. Voici les étapes clés à suivre pour vous lancer en toute conformité.

1. S'immatriculer pour obtenir un numéro SIRET

Toute activité de location meublée, même non professionnelle, est considérée comme une activité commerciale. Vous devez donc l'immatriculer. Cette démarche s'effectue en ligne sur le site du Guichet unique des formalités des entreprises (INPI). Cette formalité est gratuite et doit être réalisée dans les 15 jours suivant le début de votre activité de location. À l'issue de cette démarche, vous recevrez votre numéro SIRET LMNP, indispensable pour vos déclarations fiscales.

2. Opter pour le régime réel

Le choix pour le régime réel doit être exercé avant le 1er février de la première année pour laquelle vous souhaitez en bénéficier. Si vous démarrez votre activité en cours d'année, vous avez jusqu'à la date de votre première déclaration de résultats pour le faire. L'option est ensuite valable pour un an et se renouvelle tacitement. Compte tenu des avantages, c'est une étape à ne pas manquer.

3. Réaliser sa déclaration de revenus annuelle

En tant que non-résident percevant des revenus en France, vous devez souscrire une déclaration de revenus chaque année. Pour la location meublée au régime réel, cela implique de remplir :

• Le formulaire 2042 (déclaration principale) et son annexe 2042-C-PRO pour y reporter le résultat de votre activité.
• Une liasse fiscale composée des formulaires 2031, 2033-A à E, qui détaille le calcul de votre résultat (charges, amortissements, etc.).

Simplifiez votre déclaration avec une solution en ligne

Préparer une liasse fiscale peut sembler complexe. Des services en ligne comme Decla.fr vous guident pas à pas dans la saisie de vos recettes et dépenses. La plateforme calcule automatiquement vos amortissements et génère votre liasse fiscale complète, prête à être télétransmise aux impôts. C'est une alternative économique et fiable à un expert-comptable traditionnel, parfaitement adaptée à une gestion à distance.

Conseils pratiques pour la gestion à distance

Gérer un bien immobilier depuis l'autre bout du monde est tout à fait possible avec les bons outils et partenaires.

• Appuyez-vous sur des professionnels : Ne sous-estimez pas la valeur d'un chasseur immobilier pour trouver le bon bien, d'une agence de gestion locative sérieuse pour s'occuper du quotidien (recherche de locataires, quittances, petites réparations) et d'artisans fiables pour les travaux.
• Ouvrez un compte bancaire en France : Bien que ce ne soit pas une obligation légale stricte pour le LMNP, disposer d'un compte bancaire dédié en France simplifie énormément la gestion. Il centralise toutes les transactions liées à votre location et facilite le suivi comptable.
• Anticipez les besoins de financement : Obtenir un prêt immobilier en France en tant que non-résident peut être plus difficile. Les banques exigent souvent un apport personnel plus conséquent (30 % ou plus) et étudient attentivement la stabilité de votre situation professionnelle et la devise de vos revenus.

L'investissement LMNP depuis l'étranger est une stratégie patrimoniale solide et rentable, à condition d'en maîtriser les règles. Le principal point de vigilance reste le seuil de 23 000 € qui peut vous faire basculer en LMP, un statut souvent moins favorable. En choisissant le régime réel et en vous équipant d'outils de gestion modernes et de partenaires fiables sur place, vous pouvez piloter votre investissement sereinement et optimiser votre fiscalité, même à des milliers de kilomètres.