Déclaration LMNP : Optimisez votre fiscalité locative en 2026

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) a longtemps attiré de nombreux investisseurs immobiliers en France, permettant à ces derniers de bénéficier d'avantages fiscaux considérables. L'attrait de ce régime repose en grande partie sur la fiscalité allégée et les possibilités de générer des revenus locatifs tout en optimisant les charges d'exploitation. Cependant, avec l’évolution de 2025 qui modifie en profondeur ce dispositif, il devient essentiel de bien comprendre les démarches et échéances pour déclarer ses revenus. Ce guide vous explique les démarches nécessaires et vous aide à optimiser votre situation fiscale dans le cadre du LMNP.

Ambitionnant d’établir un équilibre sur le marché locatif tout en freinant certaines dérives spéculatives, ces réformes à venir, surnommées parfois « Loi anti-Airbnb », marquent potentiellement la fin de certaines niches fiscales et renforcent les obligations des investisseurs. Comment en profiter encore au maximum ? S’agissant d’un domaine complexe, il est crucial de bien naviguer dans ce paysage en constante évolution.

Bon à savoir

Ces évolutions ne suppriment pas l’intérêt du LMNP, mais exigent d’anticiper votre régime fiscal et votre stratégie locative (touristique vs longue durée).

Comprendre le statut LMNP

Définition du LMNP

Le régime de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) permet aux investisseurs de louer un bien immobilier meublé tout en bénéficiant de certaines spécificités fiscales qui en font un choix attractif. Contrairement à une location nue, un logement meublé bénéficie d’une imposition spécifique sur les revenus locatifs. Pour se conformer au statut LMNP, le bailleur doit impérativement s’assurer que le bien est doté de tous les équipements nécessaires de manière conforme au décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, garantissant ainsi un confort optimal au locataire (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015).

Attention

À compter du 15 février 2025, lors de la vente d’un bien loué au régime réel, tous les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière — fin de l’ancienne règle très favorable à la LMNP.

Avantages fiscaux du LMNP

L’un des principaux avantages découlant du statut LMNP est la possibilité pour les bailleurs de déduire un ensemble de charges, de bénéficier d’amortissements – qui peuvent parfois réduire imposablement les revenus locatifs à zéro – et d’un abattement forfaitaire généreux (jusqu’à 50 % des recettes pour le régime micro-BIC). Cette flexibilité est doublée de la possibilité de ne pas être automatiquement soumis aux cotisations sociales – contrairement au statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP).

Attention

À compter du 15 février 2025, lors de la vente d’un bien loué au régime réel, tous les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière — fin de l’ancienne règle très favorable à la LMNP.

Ce cadre fiscal a aussi permis de dynamiser certains segments de l’investissement immobilier, notamment dans les résidences de services (résidences étudiantes, résidences séniors, etc.), où il est possible de récupérer la TVA sous certaines conditions. Pour résumer, avec le régime LMNP, vous pouvez optimiser vos impôts tout en percevant des revenus stables d’exploitation locative.

Conseil

Les locations de courte durée sont davantage susceptibles d’être assujetties à la TVA.

Conditions pour bénéficier du statut LMNP

Pour pouvoir prétendre au régime LMNP, plusieurs conditions doivent être respectées :

• Les revenus locatifs annuels ne doivent pas excéder 23 000 € et doivent être inférieurs aux autres revenus d'activité du foyer fiscal (Article 155, IV du CGI).
• Le bien doit être correctement meublé selon les normes définies par décret (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015).
• L'activité locative ne doit pas être exercée à titre professionnel, ne nécessitant donc pas une inscription obligatoire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Le respect de ces critères vous permet de bénéficier des avantages du régime de la location meublée.

Démarches initiales pour devenir LMNP

Immatriculation LMNP

Depuis janvier 2023, l’immatriculation des loueurs en meublé non professionnel (LMNP) se fait exclusivement via le guichet unique de l’INPI (Article L123-33 du Code de commerce et Loi PACTE n° 2019-486 du 22 mai 2019). Pour démarrer votre activité :

1. Créez un compte sur procedures.inpi.fr.
2. Déposez en ligne le formulaire P0i (remplaçant le Cerfa 11921*04).

Obtention du numéro SIRET

Une fois votre dossier validé par l’INPI, l’INSEE délivre automatiquement votre numéro SIRET sous 72 heures. Ce SIRET est indispensable pour :

• Déclarer vos revenus locatifs
• Ouvrir un compte bancaire professionnel
• Souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro)

Délais à respecter pour se déclarer en LMNP

Les délais légaux pour se déclarer en LMNP sont relativement serrés. Vous devez impérativement effectuer la déclaration d'activité dans un délai de 15 jours après le début de la location (Article L123-33 du Code de commerce). Toute déclaration tardive comporte un risque de sanction ou d’accumulation de retard administratif.

Deadline

Déclarez votre activité dans les 15 jours sur le guichet unique de l’INPI afin d’éviter des complications administratives.

Choisir son régime fiscal

En fonction des revenus issus de votre location meublée, il vous faudra faire un choix stratégique entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié. Chacun de ces régimes offre des avantages que nous détaillerons ci-dessous.

Régime micro-BIC

Fonctionnement et seuils

Le régime micro-BIC s’adresse aux investisseurs dont les revenus locatifs ne dépassent pas un certain seuil.

Dès 2025, le régime micro-BIC a fortement évolué pour les locations de tourisme non classées (dont beaucoup d’Airbnb) :

• Meublés non classés : plafond de recettes 15 000 € ; abattement forfaitaire 30 %.
• Meublés classés : plafond de recettes 77 700 € (au lieu de 188 700 €) ; abattement 50 % (au lieu de 71 %).
• Le traditionnel « 50 % en longue durée / 30 % en courte durée » est incomplet ou obsolète si l’on ne précise pas le type de meublé (classé ou non). Le 50 % ne s’applique désormais que si le meublé est classé.

Avantages et inconvénients

Le régime micro-BIC est simple d’un point de vue administratif : il n’y a pas de calcul d’amortissements à réaliser ni de déductions de charges spécifiques. Toutefois, en cas de charges importantes et de gros travaux, il pourrait ne pas être le plus avantageux.

C’est un régime applicable par défaut pour de nombreux bailleurs.

Avantages :

• Simplicité : pas besoin de justifier les charges.
• Abattement forfaitaire automatique.

Inconvénients :

• Moins adaptable à la réalité des charges (hypothèque, travaux, frais divers dus à la gestion locative).

Mon avis

Sauf cas de très faibles charges, privilégiez le régime réel. La déduction des intérêts, des frais et surtout l’amortissement du bien permettent souvent de ramener l’assiette imposable à (quasi) zéro pendant plusieurs années. Le micro-BIC est pratique, mais rarement optimal dès qu’il y a emprunt, travaux ou charges significatives.

Régime réel simplifié

Principe et mécanisme de déduction des charges

Avec le régime réel simplifié, vous pouvez déduire l’ensemble des charges réelles que vous supportez pour la gestion de votre bien : intérêts d’emprunt, dépenses de rénovation, frais de gestion, assurances, et surtout amortissement de votre bien.

Il est particulièrement intéressant si vos charges sont élevées (Article 39 du CGI).

Cas où le régime réel est plus avantageux

Le régime réel est souvent plus avantageux si vous avez investi dans des biens nécessitant des travaux importants ou si vous venez d'acquérir un bien par emprunt.

Dans un tel cadre, la déduction de nombreuses charges, combinée à l’amortissement, peut réduire drastiquement la base imposable, voire la neutraliser.

Réaliser sa déclaration LMNP — étape par étape

Si vous êtes au régime micro-BIC

1. Rassemblez vos infos : total des recettes brutes (TTC), nature des baux (longue durée / touristique), périodes louées.
2. Ouvrez le formulaire 2042 C PRO dans votre déclaration de revenus (rubrique BIC non professionnels – micro-BIC).
3. Indiquez vos recettes brutes sans aucune déduction. L’administration appliquera automatiquement l’abattement de 50 % (meublé longue durée) ou 30 % (touristique type Airbnb) (Article 50-0 du CGI).
4. Validez et conservez vos justificatifs (baux, quittances, relevés) en cas de contrôle.

Si vous êtes au régime réel simplifié

1. Tenez votre comptabilité : recensez toutes les charges déductibles (intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion, travaux) et établissez le plan d’amortissement du bien (Article 39 du CGI).
2. Calculez le résultat BIC : loyers encaissés – charges réelles – amortissements.
3. Remplissez la liasse fiscale : formulaire 2031 et annexes 2033 (A à G selon votre cas) pour détailler charges et amortissements (Article 50-0, 4 du CGI).
4. Reportez le résultat sur le formulaire 2042 C PRO (rubrique BIC non professionnels – régime réel).
5. Télétransmettez dans les délais : IR en mai–juin ; liasse juin–juillet (selon le calendrier fiscal annuel).
6. Archivez toutes les pièces (factures, tableaux d’amortissement, justificatifs bancaires) pendant au moins 3 ans.

Échéances fiscales pour les LMNP

Calendrier des déclarations

Un LMNP doit anticiper plusieurs déclarations annuelles à réaliser avant une série d'échéances régulières :

• Mai ou juin : Déclaration annuelle des revenus via le formulaire 2042 C PRO.
• Juin ou juillet : Transmission de la liasse fiscale (2031/2033) si vous êtes en régime réel.

Paiement des impôts et cotisations sociales

Enfin, le calcul de l’impact fiscal doit être régulièrement anticipé. En LMNP, vous serez redevable de l’impôt sur le revenu, des prélèvements sociaux (17,2 %), et parfois de cotisations sociales supplémentaires si votre régime locatif s’approche du seuil d’un LMP (Articles L136-6 et L136-7 du Code de la Sécurité Sociale).

Optimisation fiscale en LMNP

Choix du bon régime fiscal

Pour alléger au maximum votre imposition, il est essentiel de toujours bien évaluer la rentabilité de chacun des deux régimes fiscaux (micro-BIC vs réel), en fonction de vos charges et investissements à court ou moyen terme.

Déduction des charges et amortissements

Ne négligez jamais la puissance de l’amortissement si vous optez pour le régime réel. Il permet véritablement de gommer une bonne part de la hausse de vos revenus locatifs aux yeux du fisc. De plus, vous avez la possibilité de déduire toutes vos charges réelles (Article 39 du CGI).

Gestion des déficits

Les déficits générés par ce type de gestion peuvent être reportés sur vos revenus futurs, permettant soit de rendre votre fiscalité N+1 plus légère, soit, dans des cas optimisés, neutres (Article 156, I-1° ter du CGI).

Cas particuliers

LMNP et location saisonnière

Le LMNP pour les locations touristiques (type Airbnb) est particulièrement concerné par les réformes 2025, qui prévoient un alourdissement de la fiscalité en faveur des baux longue durée.

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LMNP et résidence services

Ce type d'investissement est particulièrement privilégié dans la réforme, vous pouvez continuer à amortir vos acquisitions en toute sérénité si le bien est classé dans la catégorie des résidences services.

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LMNP pour les non-résidents

Les non-résidents doivent également remplir les formalités fiscales spécifiques liées à leur situation, tant en France que dans le pays où ils sont fiscalement domiciliés. Des accords de double imposition peuvent leur offrir certains avantages.

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Évolution du statut LMNP

Passage du LMNP au LMP

Le seuil pour basculer en Loueur Meublé Professionnel (LMP) reste fixé à 23 000 € en 2025, conformément à l'article 155, IV du CGI. Toute évolution à 30 000 € n'est pas confirmée à ce jour.

Cessation d'activité LMNP

En cas de vente ou de transmission, vous devrez également respecter des formalités spécifiques pour la cessation d’activité, en anticipant les éventuelles plus-values immobilières sur la cession. La radiation de l'activité via le guichet unique de l'INPI entraîne la perte définitive des déficits et des amortissements reportables non encore imputés.

Outils et ressources pour les LMNP

Logiciels de gestion LMNP
Decla.fr propose un outil complet pour automatiser et simplifier la déclaration fiscale des Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP). En quelques étapes, vous pouvez réaliser vos déclarations fiscales directement en ligne, sans avoir à gérer la complexité administrative.

Services d'accompagnement comptable et fiscal
Decla.fr offre aussi un service spécialisé pour les LMNP, incluant l’accompagnement comptable. Consultez notre service de déclaration en ligne LMNP pour plus de détails.