Comprendre le statut LMNP pour les non-résidents

Vous êtes un non-résident français et envisagez d'investir dans l'immobilier en France ? Vous vous interrogez sur la façon dont le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) pourrait s'appliquer à vous ? Quelles sont les obligations fiscales et réglementaires à prendre en compte ? Ce guide vous éclairera sur les subtilités de ce statut, les avantages fiscaux qu'il offre, et les démarches à suivre pour réussir votre investissement immobilier tout en vivant à l'étranger.

Qu'est-ce qu'un non-résident fiscal ?

Pour commencer, il convient de définir ce qu'est un non-résident fiscal. En matière fiscale, un non-résident est une personne qui ne remplit pas les critères de résidence en France. Ces critères incluent généralement :

• Passer la majorité de l’année dans un pays autre que la France.
• Exercer son activité professionnelle à l’étranger.
• Réaliser la majorité de ses activités économiques dans un pays étranger.

En résumé, si vous possédez un bien locatif à louer en France tout en vivant à l'étranger, vous serez considéré comme un non-résident.

Les avantages du statut LMNP pour les non-résidents

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) représente une solution intéressante pour les non-résidents, leur permettant d’allier optimisation fiscale et gestion simplifiée. Voici en détail les principaux bénéfices :

Revenus locatifs supérieurs grâce à la location meublée

Opter pour la location meublée permet de bénéficier de loyers plus élevés par rapport à la location vide. Ces logements répondent particulièrement bien aux besoins des locataires en quête de flexibilité et d’un aménagement prêt à vivre, notamment dans les zones tendues comme les grandes villes ou les destinations touristiques. En outre, les baux des locations meublées sont souvent plus courts et renouvelables chaque année, offrant une meilleure adaptabilité au marché locatif.

Simplification de la gestion

Pour les non-résidents, gérer un bien immobilier depuis l’étranger peut sembler complexe, mais le statut LMNP facilite considérablement cette tâche. En évitant les périodes prolongées de vacance locative grâce à une demande constante pour les logements meublés, il est possible de garantir une rentabilité régulière. Par ailleurs, pour les expatriés, la location d’un bien meublé évite le stockage ou le transport coûteux du mobilier personnel, tout en générant des revenus passifs sans nécessité d’une présence constante.

Avantages fiscaux significatifs

Le statut LMNP permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, car les revenus locatifs sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers classiques. Deux options s’offrent alors aux investisseurs :

• Le régime micro-BIC : un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les revenus locatifs, réduisant ainsi considérablement la base imposable.
  Source : Article 50-0 du Code Général des Impôts (CGI)
• Le régime réel : il permet de déduire de nombreuses charges, telles que les frais d’entretien, les intérêts d’emprunt, ou encore l’amortissement du bien et du mobilier, aboutissant parfois à une imposition quasi nulle.
  Source : Article 39 du CGI

Grâce à ces atouts, le LMNP représente une option pertinente pour les non-résidents souhaitant optimiser leurs investissements locatifs tout en minimisant leur fiscalité.

Tableau comparatif des régimes d'imposition :

Les démarches à suivre pour devenir LMNP

Pour devenir loueur en meublé en tant que non-résident, les démarches sont relativement similaires à celles des résidents. Voici les étapes essentielles :

Immatriculation

Vous devez déclarer votre activité de location meublée à l'INPI pour obtenir un numéro SIRET. Cette démarche doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début de votre activité.
Source : Article L123-33 du Code de commerce et Loi PACTE n° 2019-486 du 22 mai 2019

Déclaration de vos revenus

Même si vous êtes non-résident, vous devez déclarer vos revenus de source française. Pour cela, il est important de remplir le formulaire 2042-NR puis, les années suivantes, d'utiliser la déclaration 2042 avec l'annexe 2042 C Pro pour vos revenus locatifs.

Imposition des revenus locatifs : un aperçu

Les revenus locatifs perçus en tant que LMNP sont soumis à l'impôt en France. Voici quelques points essentiels à retenir :

• Les non-résidents sont imposés à un taux forfaitaire de 20 % sur leurs recettes locatives, ce qui peut s'avérer plus avantageux que le taux marginal d'imposition applicable aux résidents.
• Prélèvements sociaux : Les cotisations sociales varient selon votre situation. Un non-résident hors de l'espace économique européen doit s'acquitter de 17,2 % sur ses revenus locatifs. Les non-résidents de l'EEE ou de la Suisse bénéficient d’un taux réduit de 7,5 %.

Conseil d'expert : Il est recommandé de consulter un fiscaliste spécialisé pour explorer les conventions fiscales entre la France et votre pays de résidence, afin d'éviter la double imposition.

Attention au seuil de 23 000 euros

Il est crucial de garder à l'esprit que le statut LMNP implique un plafond de 23 000 € de recettes locatives annuelles. Si vous dépassez ce montant et que ces recettes excèdent vos autres revenus d'activité, vous serez automatiquement requalifié en Loueur en Meublé Professionnel (LMP), ce qui entraîne des obligations fiscales et sociales supplémentaires :
Source : Article 155, IV du Code Général des Impôts (CGI)

• Vous devrez payer des cotisations sociales sur vos revenus.
• Vous serez soumis au régime des plus-values professionnelles en cas de revente de votre bien.

Le calcul pour déterminer si vous restez sous ce seuil est différent pour les non-résidents :

• Les revenus à prendre en compte concernent uniquement ceux perçus en France et non d'autres sources internationales.

Choix entre micro-BIC et régime réel

Le choix du régime d'imposition aura un impact significatif sur le montant de l'impôt que vous devrez régler. Voici un aperçu des deux régimes :

Micro-BIC

Le régime micro-BIC permet un abattement de 50 % sur vos recettes annuelles, ce qui simplifie grandement la déclaration fiscale. Toutefois, ce régime n'autorise pas les déductions de charges réelles, ce qui peut être un inconvénient si vos charges sont conséquentes.
Source : Article 50-0 du Code Général des Impôts (CGI), modifié par la Loi de finances pour 2025

Régime réel

Le régime réel, en revanche, vous permet de déduire vos frais réels — telles que les taxes foncières, les intérêts d'emprunt, et les frais d'entretien. Ce régime permet également de pratiquer l’amortissement du bien immobilier. Une bonne gestion des charges peut donc réduire significativement votre base imposable et potentiellement créer un déficit fiscal reportable sur les revenus futurs.
Source : Article 39 du Code Général des Impôts (CGI)

Fiscalité de la cession en LMNP

Lors de la cession d’un bien en LMNP, le montant total des amortissements pratiqués pendant la détention est réintégré dans le calcul de la plus-value imposable. Cette règle a un impact significatif sur le montant de la plus-value taxable.
Source : Article 150 VB du Code Général des Impôts (CGI), modifié par la Loi de finances pour 2025

TVA et location meublée

La location meublée est exonérée de TVA, sauf lorsqu’il s’agit d’une activité dans une résidence de services avec certains services para-hôteliers fournis (petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge, réception).
Source : Article 261 D, 4° du Code Général des Impôts (CGI)

Dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard n'est plus applicable pour les investissements réalisés en 2025, l’avantage fiscal ayant pris fin le 31 décembre 2022.
Source : Abrogation de l'article 199 sexvicies du Code Général des Impôts (CGI)

Conclusion

Investir en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) lorsque vous êtes non-résident en France est une stratégie séduisante, offrant plusieurs avantages en termes de revenus locatifs et de fiscalité. Cependant, il est impératif de bien comprendre les règles qui encadrent ce statut, et de vous informer régulièrement sur les évolutions fiscales, afin de sécuriser votre investissement et optimiser vos gains.

Si vous envisagez sérieusement de devenir LMNP, pensez à faire appel à des conseillers fiscaux spécialisés qui pourront vous accompagner tout au long de ce processus. L'un des avantages clés de ce mode d'investissement est qu'avec une bonne préparation, celui-ci peut tout à fait devenir un atout majeur dans votre stratégie financière.

En comprenant et en naviguant habilement à travers les réalités fiscales et réglementaires de la location meublée en France, vous serez en mesure de tirer le meilleur parti de votre investissement immobilier tout en jouant selon les règles du jeu.

FAQ : LMNP pour les non-résidents