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CGA LMNP : tout savoir sur le Centre de Gestion Agréé et la Location Meublée Non Professionnelle
Vous êtes Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou envisagez de le devenir ? Il vous a peut-être été recommandé d’adhérer à un centre de gestion agréé ou CGA.
Les Centres de Gestion Agréés assistent les entreprises dans la gestion de leur comptabilité et de leur fiscalité. Mais surtout, ils leur ouvraient droit à des avantages fiscaux spécifiques.
Cependant, depuis la loi de finances de 2021 et 2025, l’intérêt fiscal d’adhérer à un CGA a progressivement diminué. Mais alors pourquoi ? Pas de panique, Décla.fr vous explique tout ce qu’il faut savoir sur les CGA et si vous avez toujours intérêt à y souscrire !
Qu'est-ce qu'un Centre de Gestion Agréé et pourquoi est-il important ?
Un Centre de Gestion Agréé (CGA), est une association gérée par des experts comptables et agréée par l’Administration fiscale. Son but est d’accompagner les entreprises qui réalisent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) dans la gestion quotidienne de leurs affaires, mais aussi de les assister sur le plan fiscal.
Quel est le rôle d'un CGA ?
Le CGA est un partenaire à part entière des entreprises. Son rôle est de :
-Vous aider pour la gestion comptable et fiscale de votre entreprise,
-Analyser les chiffres pour prévenir les éventuelles difficultés,
-Vous proposer des formations sur mesure,
-Gérer vos relations avec l’administration fiscale.
Les avantages fiscaux du CGA
Ils ont malheureusement tous disparu.
Avant 2023, les LMNP qui dégageaient un bénéfice net fiscal imposable à la clôture de leur exercice comptable se voyaient appliquer une majoration de 10 % d’imposition. Cependant, la loi de finances 2021 a prévu une suppression de cette majoration pour l’année 2023.
Aussi, avant 2025, l'adhésion à un CGA donnait accès à une réduction d'impôt équivalente aux deux tiers des frais engagés, plafonnée à 915 euros pour toute adhésion dans les 5 mois suivant l’obtention de votre statut de Loueur Meublé Non Professionnel, ou avant le 31 mai de l’année fiscale en cours pour les bailleurs déjà en activité.
Cependant, vous l'avez compris, ces deux avantages fiscaux ne sont désormais plus applicables et il n'y a plus aucun avantage fiscal à adhérer à un OGA (ou CGA).
Quel est le lien entre CGA et LMNP ?
Le lien entre le CGA et la location meublée non professionnelle (LMNP) n’est pas forcément évident à identifier au premier abord. Vous allez voir, c’est très simple à comprendre.
Dans le cadre du statut LMNP, vous êtes considéré comme un entrepreneur individuel. Vos revenus de location sont donc soumis aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non aux revenus fonciers.
Il se trouve que le CGA est justement conçu pour aider les titulaires de BIC non professionnels à gérer leurs affaires. Il est donc tout à fait possible que les loueurs meublés non professionnels puissent y adhérer.
Alors, maintenant que nous avons vu qu’il est possible d’adhérer à un CGA en tant que LMNP, voyons comment faire…
Comment adhérer à un CGA en tant que LMNP ?
Adhérer à un CGA en tant que Loueur Meublé Non Professionnel n’a rien de compliqué. Il suffit de :
1. Identifier le CGA qui vous convient.
2. Remplir le bulletin d'adhésion.
3. Payer la cotisation annuelle. Comptez entre 70 et 300 euros à l’année pour cette dernière.
Une fois ces démarches effectuées et la cotisation acquittée, vous pourrez alors bénéficier des nombreux services offerts par le CGA à ses adhérents. Il faudra toutefois bien le choisir.
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Comment bien choisir son CGA pour les LMNP ?
Choisir le bon CGA est essentiel pour garantir une gestion efficace et une fiscalité optimale. Voyons donc les critères essentiels et les différents CGA existants.
Critères de sélection d'un CGA
- Premièrement, faites des recherches, consultez les avis en ligne, et parlez à d'autres LMNP qui sont déjà adhérents pour obtenir une bonne idée de ce qui vous attend.
- Évaluez les avantages proposés. Certains CGA offrent des services supplémentaires à leurs adhérents tels que des consultations juridiques ou des formations.
- Informez-vous également sur le coût de l'adhésion, qui peut varier d'un CGA à l'autre.
- Enfin, choisissez un centre de gestion proche de chez vous pour faciliter vos échanges et votre collaboration.
Liste des CGA spécialisés dans la location meublée
La France compte de nombreux CGA, chacun ayant ses spécificités et ses domaines d'expertise. Pour faciliter votre recherche, voici une liste non exhaustive de CGA spécialisés ou ayant une bonne connaissance de la location meublée :
- ADEG (Auvergne-Rhône-Alpes)
- CGA INTERPROFESSIONNEL DE LA CÔTE-D'OR (Bourgogne-Franche-Comté)
- AMAPROGES (Centre-Val de Loire)
- CGA DE LA HAUTE-CORSE (Corse)
- CGAction
- CGA France
- CGA DES HAUTS-DE-FRANCE
- A. C. PL. GP (Île-de-France)
- CGA66
Cette liste n'est pas exhaustive mais vous pouvez vous rendre dans la rubrique “Contact et RDV” du site impôts.gouv.fr pour obtenir une liste complète des CGA en France.
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Les erreurs à éviter dans la gestion d'une activité LMNP avec un CGA
Les erreurs fiscales courantes
Adhérer à un CGA n’empêche pas les erreurs. Il est donc impératif de rester vigilant(e) afin d’éviter les plus courantes :
- Premièrement, assurez-vous d'inclure tous les loyers perçus (provisions pour charges incluses) et de ne rien oublier concernant les dépenses réalisées au cours de l'année pour votre bien loué meublé. Ces derniers sont considérés comme des Bénéfices Industriels & Commerciaux, et non comme des revenus fonciers. Ils doivent donc être déclarés sur un bilan comptable (Formulaires 2031 et 2033) puis sur le formulaire 2042-C-PRO.
- Assurez-vous de bien suivre vos amortissements, les reports et autres déficits antérieurs. Sur decla.fr, tout cela est géré automatiquement... cela évite de nombreuses erreurs...
En faisant votre déclaration LMNP sur decla.fr, toutes ces erreurs sont normalement évitées. En sus, l'accompagnement par un CGA permet qu'une double vérification soit faite.
Conseils pour optimiser la relation avec son Centre de Gestion Agréé
Pour garantir la meilleure collaboration avec votre CGA :
1. N'hésitez pas à poser toutes vos questions, même celles qui vous semblent les plus banales. L'objectif du CGA est de vous aider à mieux gérer votre activité. Alors, profitez de cette expertise !
2. Communiquez-lui toutes les informations dont il pourrait avoir besoin pour une assistance la plus complète possible.
3. Gardez à l'esprit que même si le CGA vous aide en matière de comptabilité et de fiscalité, vous restez responsable de votre déclaration d'impôts. Assurez-vous donc de tout comprendre et de vérifier toutes les informations présentes dans votre déclaration.
Questions fréquentes autour du CGA et de la LMNP
Peut-on changer d'OGA en cours de gestion de son activité LMNP ?
Oui. Si vous n'êtes pas satisfait des services de votre CGA actuel, vous êtes libre de le quitter pour en rejoindre un autre. Le changement doit toutefois se faire dans le respect des délais fixés par votre contrat d'adhésion.
Comment se passe le contrôle fiscal en tant que LMNP adhérant à un CGA ?
En tant que LMNP adhérant à un CGA, vous bénéficiez d'un allègement de la procédure de contrôle fiscal.
L'administration fiscale peut initier un contrôle sur pièces ou sur place, mais elle devra se contenter de vérifier l'authenticité et la sincérité de la comptabilité présentée. Toutefois, elle peut toujours remettre en cause la qualification des éléments constitutifs du revenu.
Si vous êtes LMNP ou LMP, vous devez établir chaque année une liasse fiscale de loueur en meublé (Cerfa 2031 et 2033)
- En 2026, la date limite de déclaration a été fixée au 20 Mai 2026
- Plus besoin de passer par un comptable ! Avec decla.fr, Facilitez vous la vie et faites votre déclaration en ligne en 1 clin d'œil ! Nouvellement LMNP ou en reprise de compta, c'est un jeu d'enfant !
Pour déclarer ses revenus LMNP, il faut au préalable s'immatriculer en tant que LMNP auprès de inpi.fr, puis chaque année, faire un bilan comptable (Cerfa 2031 et 2033) et reporter le résultat fiscal de l'activité LMNP dans sa déclaration personnelle sur impot.gouv.fr (Cerfa 2042C PRO):
- Formulaires 2031-2033 : Ce formulaire, qui se décomposé en plusieurs pages, correspond à ce que l'on appelle communément un "bilan comptable" ou "liasse fiscale". Il comprend à la fois le "compte de résultat", l'état des "immobilisations" ou encore le "relevé des provisions". Bref, il s'agit d'un bilan comptable comme le fond chaque année toutes les entreprises Françaises.
- Formulaire 2042C PRO : Dans votre déclaration personnelle que vous faites chaque année sur impot.gouv.fr, vous devez simplement reporter le résultat fiscal de votre activité (qui se résume à un seul chiffre) et éventuellement les déficits fiscaux reportables si vous en avez.
Pour calculer l'amortissement d'un bien, il faut déterminer au préalable 2 paramètres : La répartition Terrain/Construction et la durée d'amortissement.
- Répartition Terrain/Construction : L'administration fiscale considère que la valeur d'un bien est composé à la fois de la valeur du terrain et de la valeur du bâti (appelé construction). Dans l'immense majorité des cas, notamment pour les appartements, l'administration utilise la clé de répartition 80/20, c'est à dire que 80% de la valeur du bien correspond à la construction et 20% au terrain.
Cette règle dépend évidement de la situation du bien.
Si une petite maison de 20m2 est situé sur un terrain de 20 hectares aux abords de Saint Tropez, le terrain représentera alors bien plus que 20% de la valeur du bien... cela semble évident. - La durée d'amortissement : En général, les comptables, conformément aux règles comptables et fiscales amortissent la valeur de la construction d'un bien sur 25, 30 ou 35 et plus rarement sur 40 ans.
Ainsi quand ces 2 paramètres sont déterminé, la valeur de l'amortissement annuel s'obtient en divisant la valeur du bâti par la durée d'amortissement.
Pour pouvoir être considéré comme LMP, un LMNP doit respecter les 2 conditions cumulatives si dessous :
- Avoir plus de 23.000€ de recettes
- Avoir plus de recettes LMNP que de revenus professionnels (Salaire, retraite, chômage). Les dividendes et autres revenus de capitaux ainsi que les revenus fonciers ne comptent pas dans ce calcul.
Ainsi, si vous respecter simultanément les 2 conditions, vous serez alors considéré comme LMP. Veuillez noter que le caractère professionnel de l'activité s'apprécie chaque année
“Je suis Roy Masliah, fondateur de decla.fr. J’ai créé cet outil pour vous permettre de faire votre déclaration en toute simplicité, sans avoir besoin de passer par un expert-comptable. Vous pouvez désormais être autonome et télétransmettre en un clic votre déclaration à votre centre des impôts.”
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J'ai trouvé le service de déclaration LMNP extrêmement pratique et j'ai été surpris d'obtenir des réponses à mes questions via le chat à une heure indécente. Merci beaucoup!
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Bluffé par ce service, bravo ! J'ai eu avant decla.fr une mauvaise expérience avec un cabinet comptable (ComptaStar). Ils sont super pro et réactif (*même en période fiscale*) , notamment via leur chat qui est un de leur atout. Merci à Jean-Philippe et Grégoire et Kelly pour leur réactivité.
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Une super équipe qui a su me conseiller et m'accompagner sur mes déclarations LMNP qui étaient loin d'être simples. Leur réactivité et leur compétence sont très appréciables. Merci à Kelly, Grâce, Jean-Philippe et Grégoire. A l'année prochaine maintenant.
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Simple et efficace si toutefois vous avez des notions de comptabilité et un peu d expérience . Ravie d avoir testé en 2023 … je recommande , pro et sérieux !
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Plate-forme facile et intuitif adapté pour tous. Le service client est très réactif. Je recommande.
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Grâce à l'aide de Decla.fr apportée à ma déclaration en LMNP, j'ai pu rectifier ma déclaration de revenu 2023. Au final, je suis plus que satisfait de l'expérience puisque je ne suis plus imposable !
Très facile d'utilisation en quelques clics tout est fait et télétransmis aux impôts et une aide en ligne au top même le dimanche soir on a répondu à mes questions et très rapidement en plus ;) Je recommande
J'ai 2 appartements en LMNP et depuis quelques années je cherche / teste des logiciels pour tenir la compta LMNP - donc BIC au réel. Decla.fr est un logiciel simple, utile, intuitif, beau, vraiment génial. Et pour toute question le chat est très pratique. Je ne peux que le recommander !
Vraiment pratique et le service client est sympa et hyper réactif. Je recommande.
Vraiment très simple à utiliser. J’ai adoré que l’on puisse payer une fois la déclaration terminé, ainsi j’ai pu être certaine de réussir à faire ma liasse fiscale avant de la régler. Excellent programme !
