Transition de LMNP à LMP : Comment faire ?

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Publié le
11
/
01
/
2024

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Nombreux sont ceux qui adoptent le statut LMNP pour commencer, séduits par sa simplicité et ses avantages fiscaux. Mais à mesure que l'investissement grandit, la transition vers le LMP se profile souvent comme une étape logique.

Vous êtes propriétaire d’un bien sous le statut LMNP ? Vous vous interrogez sur le passage au régime LMP ? Vous avez raison de vous poser la question. Dans le monde de l'investissement immobilier, le statut peut faire toute la différence. La transition de LMNP à LMP pourrait engendrer de nouvelles incidences fiscales et financières pour vous.

Dans cet article, Decla.fr va vous expliquer comment se passe la transition entre ces deux statuts, mettre en lumière leurs principales différences, et surtout, vous guider pas à pas vers une transition en toute sérénité.

Introduction au statut LMNP et LMP

Si vous êtes ici, vous êtes déjà sûrement au clair avec le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Vous savez donc que ce dispositif permet à un investisseur qui loue un bien meublé à titre non professionnel de bénéficier d’avantages fiscaux.

Eh bien, son homologue, le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) a globalement le même fonctionnement. Il offre lui aussi la possibilité de bénéficier d’une fiscalité avantageuse en échange de la location d’un bien meublé. Sauf qu’ici l’activité de location est présumée être exercée à titre professionnel.

Mais qu’est-ce que cela signifie ? Et quelles sont les différences concrètes entre ces 2 statuts ? C'est ce que nous allons voir tout de suite.

Comparaison du statut LMNP et LMP

Le statut LMNP ("Loueur Meublé Non Professionnel") et LMP ("Loueur Meublé Professionnel") sont deux dispositifs fiscaux qui concernent l'investissement dans l'immobilier locatif meublé. Ils diffèrent cependant l’un de l’autre par les avantages fiscaux qu’ils offrent et leurs contraintes.

Analysons-les plus en détails pour mieux comprendre leur fonctionnement.

Présentation des principales différences

Vous l’aurez compris, malgré un fonctionnement relativement similaire le LMNP et LMP ont des différences fondamentales.

Ce petit tableau vous aidera à comprendre lesquelles.

LMNP LMP
Revenus locatifs - Supérieurs à 23 000 €
Proportion du revenu global - Plus de 50 % des autres revenus d’activité imposables du foyer
Régimes fiscaux Micro-BIC : recettes inférieures à 77 700 €
Réel simplifié: recettes supérieures à 77 700 € ou sur option si inférieures
Régime des BIC professionnels
Activité principale Non Présumée

Comme vous pouvez vous en doutez, les différences entre ces 2 statuts vont emporter des conséquences différentes. Chacun va donc avoir ses avantages et inconvénients :

LMNP LMP
Avantages Possibilité de bénéficier d’un abattement de 50 % (71 % pour les locations meublées de tourisme classées) grâce au régime micro-BIC avec une comptabilité simplifiée. Exonération possible d'IFI et d'imposition sur la plus-value sous conditions.
Déficits reportables sur le revenu global sans limitation de montant durant 6 ans.
Inconvénients Nécessite une comptabilité détaillée au régime réel.
Les déficits ne sont pas reportables sur le revenu global.
Pas d'exonération possible d'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
Cotisations portant sur les bénéfices et non sur les recettes et dues même en l’absence de bénéfices.
Nécessite une comptabilité détaillée.
En cas de vente, le régime des plus-values des professionnels s'applique.


Spécificités fiscales de LMNP et LMP

Chaque statut a également ses spécificités fiscales :

En LMNP, vous pouvez choisir entre 2 régimes fiscaux :

  • le régime micro-BIC (avec un abattement de 50 % pour les revenus locatifs inférieurs à 77 700 €, ou 71 % pour les meublés de tourisme classés,
  • et le régime réel simplifié (où toutes vos charges sont déductibles : frais de gestion, intérêts d’emprunt, amortissement comptable du mobilier et des murs…).

Pour le LMP, l'imposition se fait obligatoirement sous le régime réel. Ce qui permet :

  • la déduction intégrale des charges.
  • l’amortissement comptable du mobilier et des améliorations apportées au logement,
  • l'exonération d'IFI et d'impôt sur les plus-values sous certaines conditions.

Vous avez pesé le pour et le contre et passer à la Location Meublée Professionnelle vous semble la meilleure solution ? Alors voyons comment faire.

Étapes pour passer du statut LMNP à LMP

Faire la transition de LMNP à LMP peut sembler complexe, mais avec une bonne préparation et un accompagnement adéquat, cette étape peut se faire en toute sérénité.

  • Étape 1 : Vérifiez que vous remplissez les conditions requises pour passer au statut LMP (recettes locatives annuelles supérieures à 23 000 € et constituant plus de 50 % des revenus d’activité imposables du foyer fiscal).
  • Étape 2 : Faites une simulation pour voir si le passage à la Location Meublée Professionnelle est intéressant dans votre situation. Prenez les aspects fiscaux en compte, mais aussi toutes les autres contraintes liées à ce statut.
  • Étape 3 : Si vous entrez dans le champ d’application du statut de LMP, déclarez votre changement de statut auprès du greffe du tribunal de commerce, du Centre de Formalités des Entreprises compétent selon votre activité et de la Sécurité sociale des indépendants (pour votre protection sociale).
  • Étape 4 : Adaptez votre comptabilité à votre nouvelle situation.

La transition LMNP à LMP n'est pas une décision à prendre à la légère. Cela peut paraître technique, chronophage et cher.

Mais rassurez-vous ! Grâce au système de déclaration simplifiée de Décla.fr, passer de LMNP à LMP se fait en un clin d'œil. Alors pourquoi ne pas essayer ?

Conséquences fiscales d'un passage à LMP

Avant de basculer dans le régime LMP, il faut bien comprendre les conséquences fiscales de cette transition.

En optant pour le statut LMP vous vous verrez appliquer le régime des BIC professionnels. Et si cela permet de jouir de certains avantages :

  • Imputation des déficits sur le revenu global.
  • Exonération d’impôt sur la plus-value lors de la cession sous certaines conditions.
  • Exonération d'IFI sous certaines conditions

Cela aura aussi des conséquences potentiellement plus contraignantes :

  • Vous devrez tenir une comptabilité détaillée.
  • Il faudra payer des cotisations sociales sur les recettes.
  • Vos recettes locatives seront imposées selon votre barème d’impôt sur le revenu.

Questions fréquemment posées sur le passage LMNP à LMP

Pour conclure cet article, voici quelques questions que nous posent fréquemment nos clients :

  • "Les revenus locatifs annuels doivent-ils absolument être supérieurs à 23 000 € pour passer au statut LMP ?"

Oui, c'est une condition sine qua non. De plus, ces revenus doivent représenter plus de 50 % des autres revenus d’activité imposables de votre foyer fiscal.

  • "Est-il possible de revenir au statut LMNP après être passé en LMP ?"

Oui. Si vos revenus locatifs descendent sous les seuils requis pour le statut LMP, vous retournerez automatiquement sous le régime LMNP.

  • "Le passage en Location Meublée Professionnelle est-il toujours intéressant fiscalement ?"

Cela dépend de votre situation personnelle. Il est donc recommandé de faire une simulation détaillée pour voir si ce passage serait avantageux pour vous.

En somme, le passage du statut LMNP au statut LMP peut présenter des avantages significatifs.

Il faut cependant rester vigilant car ce changement implique aussi des obligations supplémentaires.

Heureusement, Decla.fr est là pour vous accompagner dans ce processus. Alors, n’attendez plus, passez le pas !

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