LMNP 2026 : comment répartir les charges et réparations facilement ?

Vous venez de recevoir une facture pour une intervention dans votre location meublée et une question vous taraude : qui doit réellement payer ? Est-ce à votre charge, à celle du locataire, ou est-ce une dépense de copropriété ? Et surtout, comment la déclarer correctement pour optimiser votre fiscalité LMNP ? La gestion des charges et des réparations est un pilier de la rentabilité de votre investissement. Une bonne compréhension de leur répartition et de leur traitement fiscal peut transformer une charge en un avantage significatif, notamment au régime réel.

Ce guide complet vous explique pas à pas comment distinguer les types de dépenses, les attribuer correctement et les déclarer pour réduire votre impôt sur les revenus locatifs.

La distinction clé : entretien, réparation et amélioration

Avant même de savoir qui paie, il est essentiel de comprendre la nature de la dépense. En fiscalité LMNP, toutes les sorties d'argent ne se valent pas. On distingue principalement trois catégories qui n'ont pas le même impact comptable.

• Les dépenses d'entretien et de petites réparations : Elles visent à maintenir le bien en bon état d'usage et de propreté, sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial. Il s'agit d'interventions courantes et de faible montant.
  • Exemples : Remplacement d'une ampoule, réparation d'une chasse d'eau, entretien annuel de la chaudière, retouche de peinture.
  • Traitement fiscal : Ces frais sont considérés comme des charges déductibles de vos revenus locatifs de l'année en cours.
• Les grosses réparations : Elles concernent des travaux plus importants destinés à remettre en état le logement ou ses équipements, suite à un usage normal, un vice de construction ou un cas de force majeure. Elles ne modifient pas la structure de l'immeuble.
  • Exemples : Rénovation de la toiture, ravalement de façade, remplacement de la chaudière.
  • Traitement fiscal : Ces dépenses sont généralement amortissables, c'est-à-dire que leur coût est étalé sur plusieurs années.
• Les dépenses d'amélioration : Elles apportent une plus-value au bien en y ajoutant un élément de confort nouveau ou un équipement de meilleure qualité, sans modifier la structure du bâtiment.
  • Exemples : Installation d'une cuisine équipée dans un studio qui n'en avait pas, remplacement de simple vitrage par du double vitrage, ajout de la climatisation.
  • Traitement fiscal : Comme les grosses réparations, ces travaux sont amortissables sur leur durée d'utilisation probable.

Qui paie quoi ? La répartition légale entre propriétaire et locataire

La loi encadre précisément la répartition des charges et réparations entre le bailleur et le locataire. La règle générale est simple : le locataire prend en charge l'entretien courant et les menues réparations, tandis que le propriétaire assume les grosses réparations, celles liées à la vétusté et les charges non récupérables.

Cette répartition est principalement définie par la loi du 6 juillet 1989 et précisée par le décret n°87-712 du 26 août 1987 qui liste les réparations locatives.

Le conseil de Decla.fr

Pour éviter tout litige, nous vous recommandons de joindre au bail une annexe détaillant précisément la liste des réparations locatives. Un état des lieux d'entrée et de sortie extrêmement précis, photos à l'appui, est également indispensable pour distinguer les dégradations imputables au locataire de l'usure normale à votre charge.

L'impact fiscal : choisir le bon traitement comptable pour vos dépenses

Une fois que vous savez quelle dépense vous incombe, la question suivante est : comment la déclarer ? C'est là que le choix de votre régime fiscal en LMNP devient crucial. Si vous êtes au micro-BIC, vous ne pouvez rien déduire : l'administration applique un abattement forfaitaire de 50 %. En revanche, au régime réel, vous pouvez déduire l'ensemble de vos charges réelles et pratiquer des amortissements, ce qui est souvent bien plus avantageux.

Charges déductibles : les dépenses courantes de l'année

Les charges déductibles sont toutes les dépenses engagées et payées au cours de l'année fiscale dans l'intérêt direct de votre activité de location. Elles viennent diminuer directement vos loyers encaissés, réduisant ainsi votre résultat imposable.

Voici une liste non exhaustive des principales charges déductibles en LMNP :

• Les frais d'entretien et de petites réparations (plomberie, électricité, peinture...).
• La taxe foncière et la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
• Les charges de copropriété non récupérables sur le locataire.
• Les primes d'assurance (propriétaire non occupant, garantie loyers impayés...).
• Les intérêts de l'emprunt contracté pour l'achat du bien, ainsi que les frais de dossier et l'assurance emprunteur.
• Les frais de gestion locative (agence immobilière, frais de publicité).
• Les frais de comptabilité, comme les abonnements à une solution de déclaration en ligne.
• Les frais de déplacement pour la gestion du bien (visites, assemblées générales...).

Amortissements : étaler le coût des grosses dépenses

L'amortissement est le principal atout du régime réel en LMNP. Il s'agit d'un mécanisme comptable qui constate la perte de valeur d'un bien (immobilier, mobilier, travaux) due à l'usure et au temps. Cette perte de valeur est transformée en une charge fictive, déductible chaque année de vos revenus locatifs.

Qu'est-ce que l'amortissement ? L'amortissement ne génère pas de sortie d'argent. C'est une simple écriture comptable qui permet de répartir le coût d'un investissement sur sa durée d'utilisation. En LMNP, vous pouvez amortir la valeur du bien immobilier (hors terrain), le mobilier et les gros travaux. Cela permet de réduire, voire d'annuler, votre bénéfice imposable pendant de nombreuses années.

Les dépenses suivantes sont généralement amortissables :

• Les travaux de réparation et d'amélioration importants (rénovation de la salle de bain, changement des fenêtres, etc.).
• L'achat de mobilier et d'équipements pour meubler le logement (lit, cuisine, électroménager...).
• La valeur du bien immobilier lui-même (décomposée par composants : gros œuvre, toiture, électricité...).
• Les frais d'acquisition comme les frais de notaire et d'agence, si vous ne les avez pas passés en charge l'année de l'achat.

La règle des 600 €

Par convention comptable, il est admis que les achats de petit matériel et mobilier dont la valeur unitaire est inférieure à 500 € HT (soit 600 € TTC) peuvent être passés directement en charges déductibles l'année de leur acquisition, plutôt qu'en amortissement. C'est une tolérance administrative qui simplifie la comptabilité.

Régime Micro-BIC vs. Régime Réel : quel impact sur vos charges ?

Le choix du régime fiscal conditionne entièrement la manière dont vos charges et réparations impacteront votre imposition.

Le passage au régime réel est une étape clé pour optimiser vos revenus. Bien que plus complexe en apparence, il est aujourd'hui largement simplifié par des plateformes spécialisées. Chez Decla.fr, nous automatisons les calculs d'amortissement et la génération de votre liasse fiscale (formulaire 2031), vous permettant de bénéficier de tous les avantages du réel sans les tracas comptables et à un coût maîtrisé.

Cas particulier : la gestion des charges de copropriété

La gestion des charges de copropriété peut sembler complexe. Chaque année, vous recevez un décompte du syndic. Voici comment le traiter :

1. Identifiez les charges récupérables : Ce sont les dépenses que vous pouvez refacturer à votre locataire (eau froide, entretien des parties communes, ascenseur...). Elles sont listées par décret. Vous les déclarez en recettes (loyers + provisions pour charges) puis vous déduisez les charges de copropriété réellement payées au syndic.
2. Identifiez les charges non récupérables : Ce sont celles qui restent à votre charge (honoraires du syndic, assurance de l'immeuble...). Ces montants sont des charges déductibles de votre résultat LMNP.
3. Traitez les appels pour travaux : Les appels de fonds pour des travaux exceptionnels (ravalement, réfection de toiture...) ne sont pas déductibles en tant que tels. C'est le montant des travaux effectivement payés par le syndic durant l'année qui est pris en compte. Ces travaux sont généralement amortissables.

Gardez toutes vos factures !

Que ce soit au régime réel ou pour justifier des charges auprès de votre locataire, la conservation de toutes les factures et justificatifs est impérative. En cas de contrôle fiscal, l'administration vous demandera de prouver la réalité et le montant de chaque dépense déduite. Une organisation rigoureuse est la clé d'une déclaration sereine.

Gérer la répartition des charges et des réparations en LMNP demande de la rigueur, mais c'est un levier puissant pour sécuriser et optimiser votre investissement. En distinguant clairement les dépenses, en appliquant les bonnes règles de répartition et, surtout, en optant pour le régime réel, vous pouvez significativement alléger votre fiscalité. Des outils comme Decla.fr sont conçus pour vous accompagner dans cette démarche, en rendant la comptabilité et la déclaration LMNP accessibles et efficaces. Vous maîtrisez ainsi vos coûts et maximisez votre rendement locatif en toute conformité.