déclaration LMNP 2026 ?
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L'achat-revente en LMNP : guide étape par étape pour 2026
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- Anticiper la revente dès l'achat : choisir emplacement et type de bien (classique vs résidence de services) et vérifier les clauses du bail commercial (durée restante, renouvellement, répartition des charges, droit de préemption) qui influenceront prix et délai de cession.
- Structurer la fiscalité et la gestion dès le départ : immatriculation LMNP via le formulaire P0i, choix du régime (micro‑BIC vs réel) — le réel permet l'amortissement et une comptabilité solide, atouts majeurs à la revente.
- Préparer la revente opérationnellement : estimation par un spécialiste LMNP, mise en conformité, rassemblement des diagnostics et des éléments comptables (bilans, tableau d'amortissement), photos pro et diffusion sur canaux spécialisés.
- Maîtriser la fiscalité de la plus‑value : plus‑value = prix de vente − prix d'acquisition corrigé (frais d'acquisition, travaux) ; les amortissements pratiqués en LMNP ne sont pas réintégrés ; abattements selon durée (exonération IR après 22 ans, prélèvements sociaux après 30 ans).
- Vérifier les cas particuliers et clauses à inscrire : Censi‑Bouvard (engagement 9 ans et remboursement si revente anticipée), TVA récupérée sur le neuf (remboursement possible avant 20 ans sauf si le repreneur reprend le bail et reste assujetti), et prévoir la clause adaptée dans l'acte de vente puis la cessation d'activité LMNP.
Vous envisagez d'investir en LMNP ou de céder votre bien, et vous vous demandez comment optimiser l'opération de A à Z ? La réussite d'un projet de location meublée ne se joue pas seulement sur la rentabilité locative, mais aussi sur une stratégie de sortie bien préparée. Anticiper les aspects fiscaux et opérationnels de la revente dès l'achat est la clé pour sécuriser et maximiser votre plus-value. Ce guide complet vous accompagne pas à pas dans votre projet d'achat et de revente LMNP pour 2026.
Préparer sa revente LMNP dès l'achat : les points clés
Un investissement LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) réussi est un projet dont la revente a été anticipée. Certains choix effectués à l'acquisition auront un impact direct sur la facilité et la rentabilité de la cession future.
Choisir le bon bien et le bon emplacement
Comme pour tout investissement immobilier, l'emplacement reste le critère numéro un. Un bien situé dans une zone à forte demande locative (ville étudiante, zone touristique, bassin d'emploi dynamique) se revendra plus facilement.
Toutefois, en LMNP, la nature du bien est tout aussi cruciale. On distingue deux grandes catégories :
- Les biens "classiques" (appartements, studios) : vous gérez tout de A à Z. La revente est similaire à celle d'un bien nu, avec l'avantage de pouvoir le céder meublé et potentiellement loué.
- Les biens en résidence de services : il s'agit d'appartements situés dans des résidences étudiantes, seniors, EHPAD ou de tourisme. Ici, la gestion est déléguée à un exploitant via un bail commercial. La qualité et la solidité financière de ce gestionnaire sont primordiales, car un acheteur potentiel étudiera attentivement la pérennité des loyers garantis.
Avant d'acheter un bien en résidence de services, analysez scrupuleusement le bail commercial : durée restante, modalités de renouvellement, répartition des charges (articles 605 et 606 du Code civil), et éventuelles clauses de préemption pour le gestionnaire. Ces éléments influenceront directement le prix et les délais de revente. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur les investissements en résidences de services LMNP.
Anticiper les contraintes fiscales et réglementaires
Dès l'achat, vous devez vous immatriculer en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel. Cette démarche, réalisée via le formulaire P0i, est une étape fondatrice de votre activité.
Le choix du régime fiscal (micro-BIC ou réel) est également stratégique. Le régime réel, bien que plus complexe, permet d'amortir le bien et de déduire les charges, réduisant ainsi, voire annulant, votre impôt sur les revenus locatifs. Cette gestion comptable rigoureuse sera un atout lors de la revente, car elle prouve le sérieux de votre gestion.
Opter pour le régime réel vous permet de déduire chaque année une fraction du prix de votre bien (l'amortissement comptable) de vos revenus locatifs. Cette charge "fictive" ne correspond à aucune sortie d'argent mais réduit considérablement votre base imposable. Tenir une comptabilité précise de ces amortissements est essentiel, et des outils comme Decla.fr simplifient grandement cette tâche, même si vous décidez de reprendre une comptabilité existante.
Le processus de revente d'un bien LMNP étape par étape
La revente d'un bien LMNP, qu'il soit en résidence gérée ou non, suit un processus structuré. La motivation peut varier : besoin de liquidités, nouvel investissement, changement de vie... Quelle que soit la raison, une bonne préparation est indispensable.
1. L'estimation du prix de vente
L'évaluation d'un bien LMNP est plus complexe que celle d'un bien classique. Plusieurs facteurs doivent être pris en compte :
- Les critères immobiliers traditionnels : surface, emplacement, état général du bien et de l'immeuble.
- La rentabilité locative : le montant du loyer actuel et son potentiel d'évolution.
- La durée restante du bail : un bail long et sécurisé est un argument de poids pour un investisseur.
- Pour les résidences de services : la qualité et la réputation du gestionnaire, la performance de la résidence et les conditions du bail commercial.
Il est souvent judicieux de faire appel à un professionnel spécialisé dans la revente de biens LMNP pour obtenir une estimation juste et réaliste.
2. La préparation et la commercialisation
Avant de mettre en vente, assurez-vous que le bien est en parfait état et conforme aux normes en vigueur. Rassemblez tous les documents nécessaires : diagnostics techniques obligatoires, derniers procès-verbaux d'assemblée générale, bail en cours, et bien sûr, les éléments comptables (bilans, tableau d'amortissement).
Pour la commercialisation :
- Rédigez une annonce claire et attractive, mettant en avant les atouts spécifiques du LMNP (rentabilité, fiscalité avantageuse, gestion déléguée...).
- Utilisez des photos professionnelles et, si possible, une visite virtuelle.
- Choisissez les bons canaux de diffusion : portails immobiliers généralistes, plateformes spécialisées dans l'investissement LMNP, ou agences immobilières expertes de ce marché de niche.
3. La négociation et la finalisation
Une fois les offres reçues, la phase de négociation s'ouvre. Soyez prêt à discuter du prix, mais aussi des conditions de la vente. Une fois un accord trouvé, le processus juridique classique s'enclenche : signature du compromis de vente, puis de l'acte authentique chez le notaire.
La fiscalité de la revente LMNP : le cœur de l'opération
C'est sur le plan fiscal que la revente LMNP révèle ses plus grands avantages. Contrairement au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel), le LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, beaucoup plus favorable.
Le calcul de la plus-value imposable
La plus-value brute se calcule de manière classique :
Plus-value brute = Prix de vente - Prix d'acquisition corrigé
Le "prix d'acquisition corrigé" est le prix d'achat initial, auquel on ajoute certains frais. Cela permet de réduire la base imposable. Les frais que vous pouvez ajouter sont :
- Les frais d'acquisition : vous pouvez utiliser un forfait de 7,5 % du prix d'achat ou les frais réels (frais de notaire, frais d'agence, etc.).
- Le montant des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration (sous conditions).
Le point le plus avantageux du statut LMNP réside dans le traitement de l'amortissement.
Les amortissements que vous avez déduits de vos revenus locatifs chaque année ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value. Autrement dit, ils ne viennent pas diminuer votre prix d'achat pour le calcul fiscal de la plus-value. Vous bénéficiez donc d'un double avantage : une réduction d'impôt pendant la détention et une plus-value calculée sur une base non pénalisante à la revente. C'est une différence fondamentale avec le statut LMP.
Les abattements pour durée de détention
Une fois la plus-value brute calculée, des abattements s'appliquent en fonction du nombre d'années de détention du bien. Ces abattements réduisent progressivement l'impôt jusqu'à une exonération totale.
En résumé, vous êtes totalement exonéré d'impôt sur le revenu sur la plus-value après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Cas particuliers et points de vigilance
Certaines situations nécessitent une attention particulière lors de la revente.
La revente d'un bien sous dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard, qui a pris fin le 31 décembre 2022, offrait une réduction d'impôt en contrepartie d'un engagement de location de 9 ans.
- Revente après 9 ans : Aucune contrainte, vous pouvez vendre librement.
- Revente avant 9 ans : Vous devrez rembourser à l'administration fiscale l'intégralité de la réduction d'impôt perçue, sauf dans des cas exceptionnels (invalidité, licenciement, décès).
Si vous avez acheté un bien neuf en LMNP en résidence de services, vous avez probablement récupéré la TVA (20 %). Cet avantage est définitivement acquis seulement si vous conservez le bien pendant 20 ans. Si vous revendez avant ce terme, vous devez en principe rembourser une partie de la TVA au prorata des années restantes.
Exception importante : vous n'avez rien à rembourser si le nouvel acquéreur reprend le bail commercial et s'engage à poursuivre une activité soumise à la TVA. C'est le cas le plus courant et il est crucial de le prévoir dans l'acte de vente.
La gestion des dernières formalités
Une fois la vente actée, vous devrez clôturer votre activité de LMNP. Cela implique de réaliser une dernière déclaration de revenus LMNP et d'informer l'administration de votre cessation d'activité.
Réussir un projet d'achat-revente en LMNP demande donc de la rigueur et de l'anticipation. En maîtrisant les étapes de la vente et les subtilités fiscales, notamment le régime avantageux de la plus-value, vous mettez toutes les chances de votre côté pour transformer votre investissement locatif en un succès financier complet.
La plus-value est calculée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. La formule est : Prix de vente - (Prix d'achat + frais d'acquisition + travaux). Des abattements progressifs s'appliquent ensuite en fonction de la durée de détention, menant à une exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
“Je suis Roy Masliah, fondateur de decla.fr. J’ai créé cet outil pour vous permettre de faire votre déclaration en toute simplicité, sans avoir besoin de passer par un expert-comptable. Vous pouvez désormais être autonome et télétransmettre en un clic votre déclaration à votre centre des impôts.”
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J'ai trouvé le service de déclaration LMNP extrêmement pratique et j'ai été surpris d'obtenir des réponses à mes questions via le chat à une heure indécente. Merci beaucoup!
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Bluffé par ce service, bravo ! J'ai eu avant decla.fr une mauvaise expérience avec un cabinet comptable (ComptaStar). Ils sont super pro et réactif (*même en période fiscale*) , notamment via leur chat qui est un de leur atout. Merci à Jean-Philippe et Grégoire et Kelly pour leur réactivité.
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Une super équipe qui a su me conseiller et m'accompagner sur mes déclarations LMNP qui étaient loin d'être simples. Leur réactivité et leur compétence sont très appréciables. Merci à Kelly, Grâce, Jean-Philippe et Grégoire. A l'année prochaine maintenant.
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Simple et efficace si toutefois vous avez des notions de comptabilité et un peu d expérience . Ravie d avoir testé en 2023 … je recommande , pro et sérieux !
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Plate-forme facile et intuitif adapté pour tous. Le service client est très réactif. Je recommande.
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Grâce à l'aide de Decla.fr apportée à ma déclaration en LMNP, j'ai pu rectifier ma déclaration de revenu 2023. Au final, je suis plus que satisfait de l'expérience puisque je ne suis plus imposable !
Très facile d'utilisation en quelques clics tout est fait et télétransmis aux impôts et une aide en ligne au top même le dimanche soir on a répondu à mes questions et très rapidement en plus ;) Je recommande
J'ai 2 appartements en LMNP et depuis quelques années je cherche / teste des logiciels pour tenir la compta LMNP - donc BIC au réel. Decla.fr est un logiciel simple, utile, intuitif, beau, vraiment génial. Et pour toute question le chat est très pratique. Je ne peux que le recommander !
Vraiment pratique et le service client est sympa et hyper réactif. Je recommande.
Vraiment très simple à utiliser. J’ai adoré que l’on puisse payer une fois la déclaration terminé, ainsi j’ai pu être certaine de réussir à faire ma liasse fiscale avant de la régler. Excellent programme !
