Déclarer les revenus LMNP issus de plateformes étrangères en 2026

Vous louez votre bien meublé via une plateforme étrangère et vous vous demandez comment gérer la déclaration de ces revenus, souvent perçus en devises ? Entre la conversion en euros, les commissions à traiter et les nouvelles obligations de reporting, le processus peut sembler complexe. Pas d'inquiétude, ce guide complet vous explique pas à pas comment déclarer vos revenus LMNP issus de plateformes internationales pour l'année 2026, que vous soyez résident ou non-résident fiscal français.

Vos obligations fiscales en LMNP avec une plateforme étrangère

Que vos revenus proviennent d'Airbnb, Booking.com, ou de toute autre plateforme dont le siège est hors de France, la règle de base est simple : si le bien immobilier est situé en France, les revenus locatifs sont imposables en France. Vous devez donc les déclarer à l'administration fiscale française, peu importe où vous résidez ou comment vous êtes payé.

Ces revenus relèvent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Cette distinction est fondamentale car elle ouvre le droit à des régimes fiscaux spécifiques, bien plus avantageux que ceux de la location vide. Avant toute chose, vous devez obtenir un numéro SIRET en déclarant votre activité de loueur en meublé sur le site de l'INPI (guichet unique des formalités d'entreprises). Cette démarche est obligatoire et gratuite.

Pour les non-résidents, les démarches se font auprès du Service des Impôts des Particuliers Non-Résidents (SIPNR), situé à Noisy-le-Grand. Pour les résidents, c'est le Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend le bien loué qui est votre interlocuteur.

Le reporting des plateformes (DAC7) : ce que l'administration fiscale sait déjà

Depuis le 1er janvier 2023, la directive européenne DAC7 impose à toutes les plateformes numériques, y compris étrangères, de collecter et de transmettre automatiquement les informations sur les revenus de leurs utilisateurs aux administrations fiscales des pays de l'UE.

Concrètement, la plateforme sur laquelle vous opérez communique chaque année au fisc français :

• Votre identité complète et vos coordonnées.
• Le montant total des loyers bruts que vous avez perçus.
• Le montant des commissions et frais prélevés par la plateforme.
• Les coordonnées du compte bancaire sur lequel les fonds ont été versés.

L'administration fiscale sait (presque) tout !

Avec DAC7, l'époque où les revenus de plateformes étrangères pouvaient passer sous les radars est révolue. L'administration fiscale dispose désormais d'un puissant outil de recoupement. Une déclaration précise et honnête n'est plus une option, mais une obligation. Toute omission vous expose à un risque élevé de redressement fiscal.

Cette transparence accrue rend indispensable une tenue de comptes rigoureuse de votre part pour assurer la cohérence entre les montants déclarés par la plateforme et ceux que vous reportez dans votre propre déclaration.

Choisir le bon régime fiscal : Micro-BIC ou Réel ?

En LMNP, deux options s'offrent à vous. Le choix est stratégique, surtout quand des commissions de plateformes étrangères entrent en jeu.

Le régime Micro-BIC : la simplicité avant tout

Si vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 77 700 €, vous pouvez opter pour le régime Micro-BIC. Son principal avantage est sa simplicité :

• Vous déclarez le montant total de vos recettes brutes (loyers + frais payés par le locataire).
• L'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % pour couvrir l'ensemble de vos charges.
• Vous êtes imposé sur les 50 % restants.

L'inconvénient ? Vous ne pouvez déduire aucune charge réelle. Si les commissions de la plateforme, additionnées à vos autres frais (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, etc.), dépassent 50 % de vos revenus, ce régime n'est pas le plus avantageux.

Le régime Réel Simplifié : l'optimisation par la déduction des charges

Le régime réel vous permet de déduire l'ensemble de vos charges réelles pour leur montant exact. C'est souvent l'option la plus rentable en location meublée. Les charges déductibles en LMNP incluent :

• Les commissions et frais de service des plateformes de location.
• Les intérêts de votre emprunt immobilier.
• La taxe foncière et la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
• Les frais d'assurance.
• Les frais de gestion, de syndic et de comptabilité.
• Les factures d'eau, d'électricité, d'internet.
• Les dépenses d'entretien et les travaux de réparation ou d'amélioration.

Le principal atout du régime réel est l'amortissement. Il vous permet de déduire comptablement une partie de la valeur de votre bien immobilier et de son mobilier chaque année, même si cela ne correspond pas à une sortie d'argent. Grâce à l'amortissement, il est fréquent que le résultat fiscal soit nul ou même déficitaire, ce qui annule l'impôt sur vos revenus locatifs pendant de nombreuses années. Une comptabilité rigoureuse est alors indispensable. C'est là que des solutions comme Decla.fr interviennent, en automatisant ces calculs complexes et en générant votre liasse fiscale conforme sans nécessiter l'intervention coûteuse d'un expert-comptable.

La conversion des revenus en devises : une étape cruciale

Si une plateforme vous verse des revenus en dollars, livres sterling ou toute autre devise, vous avez l'obligation de les convertir et de les déclarer en euros.

Quel taux de change utiliser ?

La règle officielle est d'utiliser le taux de change en vigueur le jour de l'encaissement de chaque loyer. Cependant, cette méthode peut vite devenir fastidieuse si vous avez de nombreuses transactions. L'administration fiscale tolère des méthodes plus pratiques, à condition de les appliquer de manière constante :

1. Le taux de change du jour du virement de la plateforme vers votre compte bancaire.
2. Le taux de change mensuel moyen, si la plateforme vous paie une fois par mois. Vous pouvez utiliser les taux publiés par la Banque de France.

L'essentiel est de pouvoir justifier la méthode choisie en cas de contrôle. Conservez donc précieusement les relevés de la plateforme et vos relevés bancaires.

Comment traiter les commissions de la plateforme ?

C'est un point clé : le montant à déclarer est toujours le chiffre d'affaires brut, c'est-à-dire le montant total payé par le voyageur, avant que la plateforme ne prélève sa commission.

• En Micro-BIC : Vous déclarez ce montant brut. L'abattement de 50 % est censé couvrir la commission.
• En Réel : Vous déclarez le montant brut dans vos recettes, puis vous déduisez la commission en tant que charge.

Exemple chiffré :
Vous avez perçu 10 000 $ de revenus via une plateforme en 2025. La plateforme a prélevé 1 500 $ de commission (15 %). Le taux de change moyen est de 1 € = 1,10 $.

Quand le régime réel devient-il indispensable ?

Le régime réel est presque toujours plus intéressant si vos charges réelles (incluant les commissions des plateformes, souvent entre 15 % et 20 %) additionnées à l'amortissement comptable dépassent 50 % de vos recettes. Faites le calcul : si vous avez un emprunt en cours ou des charges de copropriété élevées, le choix est vite fait. Des outils en ligne comme Decla.fr vous permettent de simuler votre résultat et de choisir le régime le plus adapté.

Le guide pas à pas pour votre déclaration 2026

Voici les étapes à suivre pour une déclaration LMNP en bonne et due forme.

Étape 1 : Rassembler les justificatifs

Avant de commencer, réunissez tous les documents nécessaires :

• Le récapitulatif annuel fourni par la plateforme étrangère, détaillant les revenus bruts et les commissions.
• Vos relevés bancaires montrant les virements reçus.
• Toutes les factures de vos charges si vous êtes au régime réel (factures de travaux, taxe foncière, assurance, etc.).

Étape 2 : Remplir vos déclarations fiscales

La déclaration de revenus locatifs meublés se fait via le formulaire 2042-C-PRO, annexe à votre déclaration de revenus principale (formulaire 2042).

• Si vous êtes au régime Micro-BIC :
  • Reportez le montant total de vos recettes brutes (converties en euros) dans les cases 5ND, 5OD ou 5PD de la section "Revenus des locations meublées non professionnelles".
• Si vous êtes au régime Réel :
  • Vous devez d'abord établir une liasse fiscale (formulaires 2031 et annexes). C'est le cœur de la déclaration au réel. Des services comme Decla.fr génèrent automatiquement cette liasse à partir des informations que vous saisissez.
  • Une fois la liasse fiscale télétransmise aux impôts, vous reportez le résultat (bénéfice ou déficit) dans le formulaire 2042-C-PRO :
    • Bénéfice : cases 5NA, 5OA ou 5PA.
    • Déficit : cases 5NK, 5OK ou 5PK.

La télétransmission de la liasse fiscale doit être effectuée avant la date limite de la déclaration de revenus, généralement début mai.

Spécificités pour les loueurs non-résidents

Si vous ne résidez pas en France, quelques règles supplémentaires s'appliquent.

• Taux d'imposition : Vos revenus locatifs français sont soumis à un taux minimum d'imposition de 20 %. Ce taux peut être porté à 30 % pour la fraction du revenu net imposable supérieure à un certain seuil. Les conventions fiscales entre la France et votre pays de résidence peuvent prévoir des dispositions différentes pour éviter la double imposition.
• Prélèvements sociaux : Les revenus sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Toutefois, si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale d'un autre pays de l'Espace Économique Européen (ou de la Suisse ou du Royaume-Uni), vous pouvez être exonéré de la CSG et de la CRDS et ne payer que le prélèvement de solidarité de 7,5 %.
• Délais de déclaration : Les non-résidents sont rattachés à la zone 1 pour les dates limites de déclaration en ligne, qui se situe généralement fin mai.

La distinction entre le statut LMNP et le statut de LMP (Loueur en Meublé Professionnel) est plus complexe pour les non-résidents. Pour être LMP, il faut dépasser 23 000 € de recettes ET que ces recettes soient supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal. L'administration a une interprétation restrictive et tend à ne pas prendre en compte les revenus professionnels de source étrangère, ce qui peut vous faire basculer plus facilement en LMP, avec des conséquences sociales et fiscales importantes. Une analyse approfondie est souvent nécessaire.

Attention aux dates limites !

Les dates limites de déclaration varient chaque année. Pour 2025, la date pour les non-résidents (Zone 1) était le 23 mai. Soyez vigilant et préparez votre déclaration en amont pour éviter toute pénalité de retard. La déclaration papier, si elle est encore possible, a une date limite plus précoce.

Gérer la fiscalité des revenus locatifs issus de plateformes étrangères demande de la rigueur, mais n'est pas insurmontable. La clé réside dans une bonne organisation, le choix judicieux de votre régime fiscal et l'utilisation d'outils adaptés pour simplifier vos obligations. En automatisant la production de votre liasse fiscale et en vous guidant à chaque étape, des plateformes spécialisées vous permettent de sécuriser votre déclaration et d'optimiser votre fiscalité en toute sérénité.