Frais d'agence en LMNP : les passer en charge ou les amortir et sur quelle durée ?

Beaucoup de propriétaires ayant décidé de louer leur bien sous le régime LMNP des Loueurs en meublé se posent la question du sort des frais d’agence payés à l’occasion de l’achat de leur bien.
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‍Faut-il les passer en charge l’année de l’achat ou plutôt les amortir et quelle durée d’amortissement retenir ?‍

Ces explications sont là pour enfin comprendre les règles comptables applicables et la durée d’amortissement à retenir. Tout d’abord, avant même de se poser la question pour savoir s’il est préférable de passer en charge les frais d’agence plutôt que de les amortir, il faut déjà savoir si les frais d’agence peuvent être pris en compte dans votre liasse fiscale LMNP :

‍_{IL EXISTE 2 CAS :}

1. Si l’immatriculation du bien en tant que LMNP est concomitante à l’achat du bien, c’est-à-dire que la date d’immatriculation du bien en tant que loueur meublé correspond à la date d’achat du bien.
   Dans ce cas, les frais d’acquisition payés au jour de l’achat du bien peuvent être pris en compte.
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2. ‍_‍Si le bien a été acheté à une année antérieure à la location meublée, C’est-à-dire, que le bien n’a pas été loué directement en meublé mais qu’il fut soit loué en nu précédemment soit qu’il fut occupé par son propriétaire avant d’être loué meublé, dans ce cas, la date d’immatriculation du bien est forcément ultérieure à la date d’achat.
   Dans ce cas, les frais d’agence ayant été payé bien avant la date de début d’activité LMNP du bien en question, ne peuvent être pris en compte.
   En effet, de manière générale, seuls les frais payés à partir de l’immatriculation du bien LMNP peuvent être pris en compte dans la comptabilité LMNP.‍

Maintenant que ceci est clair, nous pouvons désormais se poser la question du sort des frais d’agence : les passer en charge ou les amortir, et sur quelle durée ‍

L’administration fiscale donne le choix aux LMNP d’opter pour l’un ou pour l’autre, c’est à la discrétion et à l’appréciation du propriétaire. Il n’y a donc pas de règle ni de contrainte particulière.

Ainsi, en général, les experts comptables optent pour l’amortissement des frais d’agence lorsque le résultat comptable de l’activité LMNP est déjà déficitaire avec la seule prise en compte de l’amortissement du bien. Dans ce cas, il est effectivement préférable d’amortir les frais d’agence pour éviter de créer un déficit inutile la première année qui ne sera sans doute jamais utilisé.

A savoir : la durée d’amortissement des frais d’acquisition, (les frais de notaire et les frais d’agence), doit suivre la durée d’amortissement du bien. Ainsi, si le bien est amorti sur une durée de 25 ans, les frais d’acquisition devront être amortis sur cette même période.
Si toutefois, l’amortissement du bien ne suffit pas pour que le résultat comptable de l’activité LMNP soit déficitaire, alors il est généralement préférable de passer en charge les frais d’agence afin de creuser un déficit la 1^ere année qui sera utilisé sur les prochaines années pour effacer le bénéfice futur de l’activité LMNP.

Voici donc les explications devant vous permettre de déterminer le sort des frais d’agence dans votre déclaration LMNP pour savoir enfin s’il est préférable de les intégrer aux charges plutôt que de les amortir dans le bilan comptable de votre activité LMNP.