Remplir les annexes 2033 en LMNP : guide étape par étape 2026

La période de déclaration fiscale vous angoisse, surtout avec votre statut LMNP au régime réel ? Entre le bilan, le compte de résultat et les fameuses annexes 2033, il y a de quoi se sentir perdu. Pourtant, maîtriser ce formulaire est la clé pour profiter pleinement des avantages fiscaux de la location meublée, notamment la déduction des charges et l'amortissement qui peuvent réduire votre impôt à zéro pendant plusieurs années.

Ce guide est conçu pour vous accompagner pas à pas dans le remplissage de la liasse fiscale 2033. Nous allons décortiquer chaque tableau pour que vous puissiez déclarer vos revenus locatifs en toute sérénité et conformité pour l'année 2026.

Qui est concerné par le formulaire 2033 en LMNP ?

Avant d'entrer dans le vif du sujet, il est essentiel de vérifier si vous êtes bien concerné. Le formulaire Cerfa 2033 et ses annexes s'adressent exclusivement aux Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) qui ont opté pour le régime réel simplifié d'imposition.

Si vous êtes au régime micro-BIC, votre comptabilité est allégée : il vous suffit de déclarer vos recettes brutes, et l'administration applique un abattement forfaitaire. En revanche, le régime réel, bien que plus complexe, est souvent bien plus avantageux. Il vous permet de déduire l'ensemble de vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, etc.) et surtout, de pratiquer l'amortissement comptable de votre bien et de son mobilier. Dans plus de 85 % des cas, ce mécanisme permet d'annuler fiscalement les revenus locatifs.

Cette optimisation a une contrepartie : des obligations comptables et déclaratives précises, matérialisées par une liasse fiscale. Celle-ci se compose :

• Du formulaire n°2031 qui récapitule l'identité de l'entreprise et le résultat fiscal.
• Des annexes n°2033-A à 2033-G qui détaillent les calculs comptables.

C'est sur ces annexes que nous allons nous concentrer.

Télétransmission obligatoire

Attention, la liasse fiscale LMNP doit obligatoirement être envoyée à l'administration fiscale par voie dématérialisée, via un canal EDI (Échange de Données Informatisé). Il n'est pas possible de la remplir et de la déposer en format papier. Le non-respect de cette obligation peut entraîner une majoration, comme le prévoit l'article 1738 du Code Général des Impôts.

Préparer les documents : la clé d'un remplissage sans stress

Une bonne préparation est la moitié du travail. Avant d'ouvrir les formulaires, rassemblez tous les documents justificatifs de votre année d'exercice comptable (qui correspond généralement à l'année civile, du 1er janvier au 31 décembre).

Voici une checklist des pièces à réunir :

• Recettes : Le récapitulatif de tous les loyers et charges que vous avez encaissés durant l'année.
• Acquisition : L'acte d'achat notarié pour retrouver le prix du bien, les frais d'agence et les frais de notaire. Ces éléments sont la base du calcul de l'amortissement.
• Emprunt : Le tableau d'amortissement de votre prêt immobilier pour identifier la part des intérêts déductibles et le capital restant dû.
• Charges courantes : Toutes les factures liées à l'exploitation du bien (assurance PNO, honoraires de gestion, frais de comptabilité, factures d'électricité, d'internet si vous les payez, etc.).
• Charges de copropriété : L'appel de fonds et le décompte annuel du syndic.
• Taxes : L'avis de taxe foncière et de Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
• Travaux et mobilier : Les factures d'artisans pour les travaux de rénovation ou d'entretien et les factures d'achat de meubles et équipements.

Une fois tous ces éléments regroupés, vous êtes prêt à aborder le remplissage des annexes.

Remplir les annexes 2033 : guide détaillé, tableau par tableau

La liasse 2033 se compose de sept tableaux, mais en tant que LMNP, seuls les trois premiers (A, B et C) sont véritablement essentiels et complexes. Procédons dans l'ordre le plus logique, qui n'est pas forcément l'ordre alphabétique. Il est conseillé de commencer par les annexes C et B pour pouvoir compléter la A.

Annexe 2033-C-SD : Immobilisations, Amortissements et Plus-values

Ce tableau est le cœur du régime réel LMNP. Il permet de matérialiser l'un de ses plus grands avantages fiscaux : l'amortissement.

• Cadre I - Immobilisations : Vous listez ici tous les biens d'une valeur supérieure à 500 € HT destinés à être utilisés durablement. Il s'agit principalement de l'immobilier lui-même (ventilé par composants : terrain, gros œuvre, toiture, etc.), des frais de notaire et d'agence, des travaux importants et du mobilier. Pour chaque ligne, vous indiquez sa date d'acquisition et sa valeur d'origine.
• Cadre II - Amortissements : C'est ici que vous calculez la perte de valeur annuelle de vos immobilisations. Chaque composant a une durée d'amortissement qui lui est propre (ex: 25-40 ans pour le gros œuvre, 10 ans pour des travaux de rénovation, 5-7 ans pour le mobilier). La somme de toutes ces annuités d'amortissement constitue la "dotation aux amortissements de l'exercice". Ce montant total sera reporté dans le compte de résultat (annexe 2033-B).
• Cadre III - Plus ou Moins-values : Ce cadre ne vous concerne que si vous avez vendu un bien immobilisé au cours de l'exercice.

Le calcul de l'amortissement est technique et une erreur peut avoir des conséquences importantes. C'est pourquoi de nombreux bailleurs se tournent vers des solutions en ligne qui automatisent ces calculs complexes, garantissant ainsi la conformité de leur déclaration.

Annexe 2033-B-SD : Le Compte de Résultat Simplifié

Ce document retrace l'enrichissement ou l'appauvrissement de votre activité sur l'année. Il permet de calculer votre résultat comptable, puis votre résultat fiscal.

Partie A - Résultat comptable :

1. Produits d'exploitation (Ligne 214) : Indiquez ici le total de vos loyers bruts perçus, charges comprises.
2. Charges d'exploitation : C'est ici que vous déduisez vos dépenses.
   • Autres charges externes (Ligne 242) : Regroupe la majorité des charges déductibles en LMNP : frais d'agence, assurance, charges de copropriété, petites fournitures, frais de comptabilité, etc.
   • Impôts, taxes et versements assimilés (Ligne 250) : Mentionnez la taxe foncière et la CFE.
   • Charges de personnel (Ligne 252) : Généralement 0, sauf si vous employez quelqu'un.
   • Dotations aux amortissements (Ligne 280) : Reportez ici le montant total que vous avez calculé dans le tableau 2033-C.
3. Charges financières (Ligne 294) : Inscrivez le montant total des intérêts de votre emprunt immobilier payés sur l'année.

La différence entre vos produits et toutes ces charges donne votre résultat comptable.

Partie B - Résultat fiscal :

Cette partie ajuste le résultat comptable pour obtenir le bénéfice ou le déficit qui sera soumis à l'impôt. Pour un LMNP, la principale subtilité est que l'amortissement ne peut pas créer ou aggraver un déficit. Si vos charges (hors amortissement) sont déjà supérieures à vos loyers, vous êtes en déficit. L'amortissement de l'année n'est alors pas utilisé mais mis en réserve pour les années suivantes. S'il vous reste un bénéfice, vous utilisez l'amortissement pour le réduire, idéalement jusqu'à zéro.

Annexe 2033-A-SD : Le Bilan Simplifié

Le bilan est une photographie du patrimoine de votre activité à la date de clôture de l'exercice. Il doit être parfaitement équilibré : le total de l'Actif doit être égal au total du Passif.

• Colonne de gauche - ACTIF (ce que votre activité possède) :
  • Immobilisations corporelles (Ligne 120, Brut) : Reportez la valeur d'origine totale de vos immobilisations (du tableau 2033-C).
  • Amortissements (Ligne 120, Amortissements) : Indiquez le cumul de tous les amortissements pratiqués depuis le début de votre activité.
  • La différence des deux donne la Valeur Nette Comptable (VNC).
• Colonne de droite - PASSIF (ce que votre activité doit) :
  • Capital individuel (Ligne 142) : Correspond au compte de l'exploitant, qui retrace vos apports et prélèvements personnels.
  • Résultat de l'exercice (Ligne 154) : Reportez le résultat comptable (bénéfice ou perte) calculé dans l'annexe 2033-B.
  • Emprunts et dettes (Ligne 164) : Inscrivez ici le capital restant dû de votre prêt immobilier à la date de fin d'exercice.

Les autres annexes (2033-D à G) : ce que le LMNP doit savoir

Pour une activité de location meublée classique, ces annexes sont souvent simples à remplir, voire non concernées.

• 2033-D : Concerne les provisions et les déficits reportables. Vous y indiquerez notamment les déficits antérieurs qui n'ont pas encore été imputés.
• 2033-E, F, G : Ces tableaux sur la valeur ajoutée, la composition du capital social ou les filiales sont rarement applicables à un LMNP qui exerce en nom propre. Vous pouvez généralement les laisser vides ou les barrer.

Erreurs fréquentes à éviter

Soyez vigilant sur certains points qui peuvent entraîner un redressement fiscal. Ne confondez pas les charges immédiatement déductibles (entretien courant) et les travaux qui doivent être immobilisés et amortis (rénovation majeure). Assurez-vous également de ne pas amortir le terrain, qui ne perd pas de valeur. Enfin, vérifiez que le résultat fiscal de votre liasse 2033 est correctement reporté sur votre déclaration de revenus personnelle, le formulaire 2042 C-PRO.

De la saisie à la télétransmission : les étapes finales

Une fois les annexes 2033 remplies, votre travail n'est pas tout à fait terminé. Le processus se conclut par la télétransmission.

1. Vérification de la liasse : Relisez attentivement l'ensemble des formulaires (2031 et 2033 A à G) pour vous assurer de la cohérence des chiffres reportés d'un tableau à l'autre.
2. Choix du partenaire EDI : Vous ne pouvez pas télétransmettre directement depuis le site des impôts. Vous devez passer par un partenaire habilité. Deux options s'offrent à vous :
   • Un expert-comptable : Il prend en charge la saisie et la télétransmission, mais avec un coût annuel significatif.
   • Un logiciel de comptabilité en ligne comme Decla.fr : Ces plateformes vous guident dans la saisie de vos recettes et dépenses, génèrent automatiquement la liasse fiscale au bon format et intègrent le service de télétransmission EDI. C'est une solution plus économique et qui vous permet de garder le contrôle.
3. Respect de la date limite : La liasse fiscale doit être télétransmise au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai de l'année N+1. Un délai supplémentaire est généralement accordé, portant souvent l'échéance à mi-mai.

Remplir sa liasse fiscale 2033 en LMNP peut sembler complexe, mais c'est une démarche structurée qui devient plus simple avec l'habitude. L'essentiel est d'être rigoureux dans la collecte des justificatifs et de bien comprendre la logique de chaque tableau. Pour ceux qui souhaitent allier l'optimisation fiscale du régime réel et la simplicité, des solutions d'accompagnement en ligne permettent d'automatiser les calculs les plus complexes et de sécuriser la télétransmission, rendant cet avantage fiscal accessible à tous les bailleurs.