Coliving et colocation en LMNP : stratégies rentables pour 2025

Vous cherchez à diversifier votre patrimoine immobilier avec une stratégie à la fois moderne et fiscalement avantageuse ? Face à la tension locative dans les grandes villes et aux nouvelles aspirations des locataires, la colocation traditionnelle évolue. Le coliving, couplé au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), pourrait bien être la réponse pour booster la rentabilité de vos investissements en 2025.

Le coliving s'impose comme une tendance immobilière majeure, répondant aux besoins de flexibilité et de communauté des jeunes actifs, étudiants et autres nomades digitaux. En associant ce concept à la puissance fiscale du LMNP, vous pouvez non seulement générer des revenus locatifs élevés, mais aussi les optimiser pour minimiser, voire annuler, votre imposition. Décryptage d'un duo gagnant pour un investissement locatif performant.

Le coliving : bien plus qu'une simple colocation

Le coliving est souvent décrit comme une "colocation améliorée" ou "premium". En réalité, il s'agit d'une forme d'habitat partagé qui fusionne l'intimité d'un logement privé avec les avantages d'une vie en communauté et des services dignes de l'hôtellerie. Né aux États-Unis dans les années 2000 et arrivé en France vers 2015, ce concept gagne rapidement du terrain.

Concrètement, un résident en coliving dispose d'un espace privé entièrement meublé (chambre, studio avec kitchenette et salle de bain privative) tout en ayant accès à de vastes espaces communs partagés : cuisine professionnelle, salon, terrasse, salle de sport, espace de coworking, buanderie, etc.

La grande différence avec la colocation classique réside dans le niveau de service intégré. L'offre de coliving inclut généralement un forfait "tout compris" qui couvre :

• Le ménage des parties communes
• Une connexion internet très haut débit
• Les abonnements (eau, électricité, chauffage)
• Parfois des services de conciergerie, des abonnements à des plateformes de streaming (Netflix), ou la mise à disposition d'équipements partagés (vélos, trottinettes).

Cette approche clé en main séduit une population mobile et exigeante : jeunes actifs en mission, expatriés, freelances, étudiants en master, ou encore personnes en transition de vie (séparation, déménagement). Ils recherchent une solution de logement flexible, sans les contraintes administratives et logistiques d'une location classique, tout en souhaitant rompre avec la solitude urbaine.

Coliving vs Colocation : le tableau comparatif

Le statut LMNP : le partenaire fiscal idéal pour votre investissement

Pour un investisseur, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un cadre fiscal particulièrement adapté à l'exploitation d'un bien en coliving. Il permet de louer un logement meublé tout en bénéficiant d'une fiscalité très avantageuse sur les revenus locatifs. Pour être éligible, vos recettes annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 € et doivent rester inférieures aux autres revenus de votre foyer fiscal.

Deux régimes fiscaux sont possibles en LMNP :

1. Le régime Micro-BIC : C'est l'option de la simplicité. Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur vos recettes locatives. Vous êtes donc imposé sur la moitié de vos loyers. Ce régime est accessible si vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 € par an (plafond 2025). Il est simple, mais rarement le plus rentable.
2. Le régime Réel Simplifié : C'est le choix stratégique pour le coliving. Il permet de déduire l'ensemble de vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurance, etc.) et, surtout, de pratiquer l'amortissement comptable de votre bien immobilier et de son mobilier.

L'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction du prix d'achat de l'immobilier (sur 20-30 ans) et du mobilier (sur 5-10 ans), simulant ainsi leur usure dans le temps. Cette charge, purement comptable, n'impacte pas votre trésorerie mais vient réduire considérablement, voire annuler, votre résultat imposable.

Grâce à ce mécanisme, de nombreux investisseurs en LMNP au réel ne paient aucun impôt sur leurs revenus locatifs pendant de nombreuses années. C'est un avantage fiscal majeur qui décuple la rentabilité nette de votre projet de coliving.

Pourquoi l'alliance LMNP et coliving est-elle si rentable ?

Une rentabilité brute supérieure

En coliving, vous ne louez pas un grand appartement à une seule famille, mais plusieurs espaces privatifs à plusieurs locataires. Cette location "à la chambre" permet de maximiser les revenus au mètre carré. Les loyers, qui incluent des services, sont plus élevés que pour une chambre en colocation classique. Ils se situent généralement entre 700 € et 900 € par mois en métropole.

• Exemple à Lyon : Un appartement de 95 m² acheté et rénové pour 480 000 € peut être aménagé en 4 chambres. Louées 800 € chacune, elles génèrent 3 200 € de revenus mensuels, soit 38 400 € par an. Le rendement brut atteint alors 8 %. En location classique, ce même appartement se louerait peut-être 1 800 € par mois, soit un rendement brut de 4,5 %.

La rentabilité brute d'un projet de coliving se situe ainsi souvent entre 4 % et 8 %, dépassant largement celle d'une location meublée standard (3 % à 5 %).

Une optimisation fiscale maximale grâce au LMNP

Le coliving implique un investissement initial important en travaux et en mobilier pour créer des espaces qualitatifs. Le coût de transformation peut atteindre 800 € à 1 200 € par mètre carré. Grâce au statut LMNP au régime réel, ces dépenses deviennent un atout fiscal.

Les coûts des travaux et l'achat du mobilier sont amortissables. Ces amortissements, ajoutés aux charges déductibles, viennent gommer une grande partie des loyers perçus. Le résultat ? Une rentabilité nette très proche de la rentabilité brute, car l'impôt est quasi nul. De plus, la plus-value à la revente reste soumise au régime des particuliers, sans réintégration des amortissements passés, ce qui est un avantage considérable.

Le choix du régime fiscal est crucial

Si le régime micro-BIC est simple, il est rarement adapté au coliving. L'abattement de 50 % sera presque toujours inférieur au total des charges réelles et des amortissements que vous pourriez déduire. Pour un projet de coliving, le régime réel est la clé de l'optimisation fiscale. Pensez à vous faire accompagner par un expert-comptable pour sécuriser votre déclaration.

Guide pratique : Lancer votre projet de coliving en LMNP

Vous êtes convaincu ? Voici les étapes clés pour structurer votre investissement.

1. Sélectionner le bien immobilier idéal

La réussite de votre projet commence par le choix du bon bien immobilier.

• Localisation : Ciblez les zones à forte tension locative : les grandes métropoles comme Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Marseille... La proximité des transports en commun, des universités et des bassins d'emploi est primordiale.
• Surface et configuration : Visez des biens d'au moins 90-100 m² pour créer 3 à 4 chambres et des espaces communs confortables. Les grandes maisons de ville ou les plateaux à rénover sont d'excellentes opportunités. Un bien avec plusieurs points d'eau existants est un plus pour limiter le coût de création de salles de bain.

2. Aménager et équiper pour séduire

L'aménagement est ce qui distingue le coliving. L'objectif est de créer un lieu de vie attractif, fonctionnel et convivial.

• Optimisation des espaces : Repensez la distribution pour créer des chambres avec salle d'eau privative tout en préservant de beaux volumes pour les parties communes (cuisine ouverte, grand salon).
• Qualité des équipements : Proposez une offre "clé en main". Le mobilier doit être moderne et robuste, l'électroménager complet, la literie de qualité. N'oubliez pas l'insonorisation entre les chambres.
• Le package de services : Prévoyez dès le départ les services que vous inclurez : un abonnement internet fibre, un service de ménage hebdomadaire pour les communs, etc. Ces éléments justifient un loyer premium.

3. Structurer la gestion locative

La gestion d'un coliving est plus active que celle d'une location classique en raison d'une rotation plus fréquente des locataires (séjours de 6 à 12 mois en moyenne).

• Le choix du bail : Le coliving n'a pas de statut juridique propre. Vous utiliserez un bail de location meublée classique (loi de 1989) ou un bail mobilité (1 à 10 mois, pour les étudiants ou professionnels en mission). Chaque locataire signe son propre contrat, sans clause de solidarité.
• La gestion déléguée : Pour assurer une expérience locataire de qualité et vous libérer du temps, confier la gestion à un professionnel est souvent une bonne solution. Des agences spécialisées ou des conciergeries peuvent tout prendre en charge (recherche de locataires, états des lieux, maintenance, gestion des services). Le coût varie de 10 % à 20 % des loyers perçus, mais ces frais sont entièrement déductibles de vos revenus.

Risques et points de vigilance de l'investissement en coliving

Malgré son fort potentiel, le coliving n'est pas un investissement sans risques. Il est essentiel de les connaître pour mieux les anticiper.

Le principal point de vigilance est le flou juridique qui entoure encore ce concept. Le coliving se situe à la frontière entre la location meublée et l'activité parahôtelière.

Attention au risque de requalification en para-hôtellerie

Si vous fournissez, en plus de l'hébergement, au moins trois des quatre services suivants (accueil, nettoyage régulier des parties privatives, fourniture de linge de maison, petit-déjeuner), votre activité peut être requalifiée en para-hôtellerie. Cela implique un assujettissement à la TVA et des obligations fiscales et sociales plus lourdes. Pour rester dans le cadre du LMNP, limitez les services au nettoyage des parties communes et à la fourniture d'internet.

Autres défis à considérer :

• Investissement de départ élevé : L'acquisition d'un grand bien et son aménagement de qualité représentent un budget initial conséquent.
• Turnover important : La flexibilité offerte aux locataires implique une gestion plus intense pour limiter la vacance locative entre deux baux.
• Concurrence croissante : Le succès du coliving attire de nombreux investisseurs et opérateurs spécialisés, notamment dans les métropoles les plus attractives.

Malgré ces défis, l'association du coliving et du statut LMNP reste l'une des stratégies d'investissement immobilier les plus prometteuses pour les années à venir. Elle répond à une demande sociétale de fond tout en offrant un cadre fiscal d'une rare efficacité. En préparant soigneusement votre projet et en vous entourant des bons experts (agent immobilier, architecte, expert-comptable), vous mettez toutes les chances de votre côté pour transformer cette tendance en un succès patrimonial durable.

FAQ : LMNP, coliving et colocation

Quelle est la rentabilité attendue d'un coliving en LMNP ?

La rentabilité brute d'un investissement en coliving se situe généralement entre 4 % et 8 %, en fonction de la localisation, de la qualité du bien et des services proposés. Grâce à l'optimisation fiscale du statut LMNP au régime réel (amortissements et déduction des charges), la rentabilité nette est très proche de la rentabilité brute, car l'imposition sur les revenus locatifs est souvent nulle les premières années.

Quel type de bail faut-il utiliser pour un coliving ?

Comme le coliving n'a pas de statut juridique dédié, on utilise des baux existants. Le plus courant est le bail de location meublée d'un an (reconduction tacite), signé individuellement par chaque locataire. Pour des séjours plus courts, le bail mobilité (de 1 à 10 mois, non renouvelable) est une excellente option, à condition que le locataire justifie d'une situation de mobilité professionnelle ou étudiante.

Peut-on gérer un projet de coliving seul ?

Oui, c'est possible, mais cela demande une implication importante. La gestion inclut la recherche de locataires, la rédaction des baux, les états des lieux, la gestion des services (ménage, internet), la maintenance et la comptabilité. Pour ces raisons, de nombreux investisseurs préfèrent déléguer la gestion à une agence spécialisée ou une conciergerie, dont les frais (entre 10 % et 20 % des loyers) sont déductibles en LMNP au régime réel.

Quelle est la différence fiscale entre coliving et colocation classique en LMNP ?

Fiscalement, il n'y a pas de différence fondamentale tant que l'activité reste dans le cadre de la location meublée et ne bascule pas en para-hôtellerie. Les deux sont éligibles au statut LMNP et à ses régimes (Micro-BIC ou Réel). Cependant, le coliving, avec ses coûts d'aménagement et de mobilier plus élevés, rend le régime réel et ses amortissements encore plus pertinents et avantageux que pour une colocation standard.

Faut-il un budget important pour se lancer dans le coliving ?

Oui, l'investissement initial est généralement plus élevé que pour un investissement locatif classique. Il faut acquérir un bien de grande surface (souvent plus de 90 m²) dans une zone attractive, puis financer des travaux de rénovation et d'aménagement importants, ainsi que l'ameublement complet de tous les espaces. Ce budget conséquent est cependant la clé d'une rentabilité élevée et peut être optimisé fiscalement grâce au LMNP.