Que dois-je inclure dans les loyers à déclarer en LMNP ?

La comptabilité d'une activité LMNP est une comptabilité d'encaissement/décaissement. Vous devez donc déclarer toutes les recettes encaissées au cours de l’année.

Vous devez donc ajouter à la somme des loyers encaissés en 2024, toutes les provisions pour charges que le locataire vous a versé en sus du loyer au cours de l'année. Nous vous recommandons de faire la somme de tous les versements reçus de la part de vos locataires au cours de l'année 2024 (hors dépôt de garantie).

Par exemple : Si votre locataire vous verse 1 000 € par mois, vous devez alors déclarer 12 000 € dans la case "Loyer brut encaissé".

Ainsi, quand bien même le bail de location indique un loyer de 900 € par mois + 100 € de charges, vous devez déclarer l'intégralité des sommes que vous avez reçues de votre locataire au cours de l'année.

Notez également que les arriérés de loyers ou ceux perçus d’avance doivent être déclarés l'année où vous les avez encaissés.

Par exemple : Si votre locataire vous a versé au cours du mois de décembre 2024, le loyer du mois de janvier 2025, vous devrez alors ajouter, dans la déclaration des revenus de l'année 2024, le loyer encaissé en décembre 2024 au titre du loyer du mois de janvier 2025.

Les recettes locatives brutes (loyers + charges) doivent être inférieures ou égales à 23 000 € et inférieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal pour bénéficier du statut LMNP (Article 155, IV du CGI).

Le statut LMP s'applique dès que les recettes annuelles brutes sont supérieures à 23 000 € et excèdent les autres revenus d'activité du foyer fiscal (Article 155, IV du CGI).

Le logement doit être équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement, conformément à la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et au Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.

L'immatriculation est obligatoire dans les 15 jours suivant le début de l'activité via le guichet unique de l'INPI (Article L123-33 du Code de commerce et Loi PACTE n° 2019-486 du 22 mai 2019).

La déclaration de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) doit être effectuée au plus tard le 31 décembre de l'année de début d'activité (Article 1477 du CGI).

Le régime Micro-BIC s'applique de plein droit si les recettes sont inférieures aux seuils, avec un abattement forfaitaire de 30 % pour une location meublée de tourisme NON classée (Article 50-0 du CGI).

Pour une location meublée classique (longue durée) ou meublée de tourisme classée, le plafond de recettes est de 77 700 € par an avec un abattement forfaitaire de 50 % (Article 50-0 du CGI).

Pour le régime réel, l'option doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l'année concernée (Article 50-0, 4 du CGI).

Le montant de l'amortissement déductible annuellement ne peut pas créer ou augmenter un déficit et est limité au montant des loyers bruts diminué des autres charges (Article 39 C du CGI).

Le déficit créé en LMNP est reportable sur les revenus de même nature (BIC non professionnels) des 10 années suivantes (Article 156, I-1° ter du CGI).

La plus-value de cession d'un bien en LMNP se calcule en réintégrant le total des amortissements déduits, augmentant ainsi la plus-value imposable (Article 150 VB du CGI).

Les abattements pour durée de détention s'appliquent, avec une exonération totale de l'impôt sur le revenu après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans (Article 150 VC du CGI).

La location meublée est exonérée de TVA, sauf si l'activité est exercée dans une résidence de services ou si au moins 3 des 4 services para-hôteliers sont fournis (Article 261 D, 4° du CGI).

En cas de location saisonnière générant plus de 23 000 € de recettes annuelles, le loueur est affilié au régime social des indépendants et paie environ 40 % du bénéfice en cotisations sociales (Article L611-1 du Code de la Sécurité Sociale).

En cas d'indivision, le régime Micro-BIC est exclu et le régime réel est obligatoire.

La SCI, étant en principe soumise à l'IR, est incompatible avec la location meublée, sauf lorsque les recettes meublées représentent moins de 10 % des recettes totales, sinon l'assujettissement à l'IS est automatique (Article 206, 2 du CGI).

La SARL de Famille permet d'exercer l'activité de location meublée tout en restant soumise à l'Impôt sur le Revenu grâce à la transparence fiscale.

Pour les locations meublées de tourisme, il est obligatoire de faire une déclaration en mairie et d'obtenir un numéro d'enregistrement, et la location de la résidence principale est limitée à 120 jours par an (Articles L324-1-1 et suivants du Code du tourisme).

Pour les résidences de services, la signature d'un bail commercial d'une durée minimale de 9 ans est obligatoire (Articles L145-1 et suivants du Code de commerce).

Le dispositif Censi-Bouvard n'est plus applicable aux investissements réalisés en 2025 car il a pris fin le 31 décembre 2022 (Article 199 sexvicies du CGI).

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