Location de la Résidence Principale ou secondaire ? - Loyer fictif et période d'occupation

Vous avez décidé de louer votre résidence principale ou secondaire quelques semaines ou quelques mois par an ?
Voici, en bref, la règle fiscale et comptable à respecter pour déclarer les loyers encaissés sur votre résidence principale/secondaire.  

_{L'AJOUT DE VOTRE RESIDENCE PRINCIPALE/SECONDAIRE A VOTRE ACTIVITE LMNP :}

En louant de manière saisonnière votre résidence principale ou secondaire et pour déclarer les loyers encaissés, vous devez désormais intégrer votre bien à votre activité de location meublée.                

Dans l'absolu, vous auriez dû immatriculer votre bien sur inpi.fr. Que cela ait été fait ou non, pour déclarer les loyers reçus dans votre activité LMNP, vous devez ajouter votre bien en indiquant, comme date d'immatriculation, la date de première location. Aussi, la valeur vénale à indiquer sera alors la valeur marchande de votre bien à la date de première location.
En effet, quel que soit son prix d'achat, vous devez indiquer la valeur du bien à la date de la première location.
Vous pouvez vous rendre sur le site Meilleurs agents pour avoir une idée précise de la valeur vénale de votre bien. www.meilleursagents.com                 

En déclarant votre résidence principale dans votre activité LMNP, la valeur de votre bien sera amortie chaque année et vous pourrez alors déduire l'intégralité des charges annuelles déboursées sur ce bien, aussi bien pendant la période de location que pendant la période d'occupation personnelle (Intérêts d'emprunt, électricité, chauffage, charges de copropriété, taxe foncière ....)

_{QUEL MONTANT DE LOYER FICTIF INDIQUER ET POUR QUELLE PERIODE ?}

En sus des loyers encaissés pour la location saisonnière de votre bien, vous devrez par ailleurs ajouter un loyer fictif pour toute la période d'occupation du bien, c'est-à-dire la période durant laquelle vous vous êtes réservé la jouissance du bien.
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Le cas de la résidence principale
Je m'explique : Vous avez loué votre résidence principale pendant 3 mois et avez encaissé 10.000€ pour ces 3 mois de location. Ceci signifie donc que vous vous êtes réservé la jouissance pendant les 9 autres mois de l'année étant donné que c'est votre résidence principale.
Dans ce cas, vous devez déterminer la valeur locative de votre bien pour déclarer un loyer fictif pour toute la période d'occupation personnelle du bien.

Ainsi, en considérant que votre résidence principale pourrait se louer 1000€ par mois pour une location annuelle, vous devrez alors ajouter aux loyers réellement encaissés la somme de 9000€ (1000€ par mois pendant 9 mois).
Le loyer total à déclarer est donc de 19000€ (10.000€ + 9.000€).

Le cas de la résidence secondaire
Dans le cas d'une résidence secondaire, il faut tout d'abord déterminer la période pendant laquelle vous avez fermé le bien à la location; c'est-à-dire la période où vous n'avez pas souhaité louer le bien.
Ce n'est donc que pour cette période que vous devez déclarer un loyer fictif, et non pour la période où le bien n'a pas été loué faute de locataires.

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Voici 2 exemples pour illustrer la détermination de la période de jouissance et du loyer fictif:

Exemple 1 : Chalet à la montagne
Vous avez un chalet à la montagne et vous avez confié la gestion de la location du chalet à une agence spécialisée pour qu'il le loue toute l'année, excepté pendant les 2 semaines de vacances du mois de février car c'est la période où vous souhaitez en profiter avec votre famille.
Dans ce cas, vous devrez déclarer des loyers fictifs pour les 2 semaines où vous vous en êtes réservé la jouissance.
Il faut se baser ici sur le coût d'une location saisonnière sur 2 semaines en février pour déterminer le montant du loyer fictif. Par exemple 4000€ (2000€/semaine).
Ainsi, si durant l'année vous avez loué votre chalet uniquement 5 semaines pour lesquelles vous avez encaissé 10.000€.
Dans ce cas, vous devrez alors déclarer les 10.000€ de loyers réellement encaissés + le loyer fictif de 4000€; soit un total de 14.000€.

Exemple 2 : Appartement sur la côte d'Azur
Vous avez un appartement sur la côte d'Azur et vous le mettez en location saisonnière via Airbnb tout au long de l'année, excepté les 2 mois d'été, juillet et août, où vous souhaitez en profiter avec famille.
Évidement, le bien n'est pas loué en continu pendant les 10 mois de la basse saison mais uniquement 18 semaines par exemple au total (une semaine par-ci, une semaine par-là).
Vous ne devrez alors déclarer un loyer fictif que pour les 2 mois où vous vous en êtes réservé la jouissance, que vous devrez alors ajouter aux loyers réellement encaissés pour les 18 semaines loués.

_{En savoir plus :}

Consultez l'article officiel du BOFIP de l'administration fiscale traitant de ce sujet (chapitre 1-C-59)