Bail LMNP : Tout savoir sur le bail de Location Meublée Non Professionnelle

Vous souhaitez louer votre bien immobilier en meublé sous le régime LMNP ? Il vous faut donc conclure un bail meublé, aussi appelé “bail précaire”.

Si ce type de bail peut s’avérer avantageux à bien des égards, il nécessite toutefois de respecter certaines conditions. C’est pourquoi il est important de bien appréhender les règles applicables avant d’y avoir recours.

Mais pas de panique, Decla.fr fait le point pour vous et vous explique tout ce qu’il faut savoir sur le sujet.

Qu'est-ce qu'un bail meublé ?

Un bail meublé est un document qui lie un investisseur immobilier (vous) à un locataire. En le signant vous vous engagez à mettre à disposition du locataire un bien entièrement équipé du mobilier nécessaire à sa vie quotidienne.

En quoi consiste le bail meublé ?

Le bail meublé est un contrat qui pose les bases de la relation entre votre locataire et vous.

Concrètement :

-Il fixe la durée de la location,
-Il établit le prix du loyer et la date de versement,
-Il détermine qui paie quoi (la répartition des charges),
-Il décrit comment mettre fin au contrat,
-et il donne les conditions de renouvellement du bail.

C’est donc un document qui va fixer les conditions de la relation avec votre locataire. Alors, il est vrai qu’au premier abord il peut ressembler au bail “classique” mais il s’en différencie sur plusieurs points. Voyons lesquels !

Bail meublé VS Bail classique

Le bail meublé se distingue du bail classique par :

-sa durée : elle est de 1 an renouvelable (9 mois si le locataire est un étudiant).
-son préavis : en cas de non renouvellement du bail le propriétaire est tenu de respecter un délai de préavis de 3 mois. Le locataire, quant à lui, dispose d’un préavis d’un mois pour rompre le contrat.
-ses équipements : un bien loué sous le régime du bail meublé doit être équipé de tout le mobilier nécessaire à la vie courante.
-le dépôt de garantie : il est plus élevé dans le cadre d’une location meublée (2 mois).
-la fiscalité : les loyers perçus dans le cadre d’une location meublée sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers. Ce qui est plus avantageux pour le bailleur.

Ce petit tableau vous aidera à facilement différencier les 2 types de bail.

Ce type de contrat de bail vous intéresse ? Alors voyons les conditions à réunir pour pouvoir le mettre en place.

Les conditions pour établir un bail meublé

Établir un bail peut paraître assez intimidant au premier abord. Mais rassurez-vous, ce n'est pas aussi compliqué qu'il y paraît. Du logement au locataire en passant par le propriétaire, découvrons ensemble les conditions à remplir pour valider ce contrat de location.

Le logement : la clé du succès !

Pour établir un bail meublé le bien loué doit réunir plusieurs conditions essentielles :

-Il doit être meublé. Et quand on dit "meublé", on ne parle pas seulement d'un lit et d'une table. Il doit être équipé de façon à permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement.
-La surface du bien doit dépasser 9 m².
-La hauteur sous plafond minimale doit être de 2,20 m.
-Il doit être équipé d’un chauffage et d’un dispositif de production d’eau chaude sanitaire fonctionnels et aux normes.

Sources : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015

Le locataire

Dans le cadre d’un bail meublé d’habitation, aucune condition n’est imposée quant à la qualité du locataire. Vous pouvez donc louer à qui vous le souhaitez.

En revanche, il existe plusieurs types de baux meublés et certains exigent que le locataire réponde à certaines conditions. Ce tableau vous permettra de comprendre facilement.

Le propriétaire : c'est vous !

Côté loueur, vous devez également respecter certains critères. Il faut :

-Être un particulier, pas un investisseur immobilier professionnel.
-Déclarer formellement votre activité auprès du CFE ou du Tribunal de commerce dans les 15 jours suivant la mise en location du bien.
-Obtenir un numéro SIRET pour chaque bien loué en LMNP, à mentionner lors de votre déclaration de revenus.
-Déclarer vos revenus locatifs soit sous le régime micro-BIC, soit sous le régime réel simplifié.

Sources : Article L123-33 du Code de commerce, Loi PACTE (n° 2019-486 du 22 mai 2019)

La durée et le renouvellement du bail meublé

Avec une durée de 1 an renouvelable, ce type de bail est assez court. C’est pour cela que l’on parle souvent de “bail précaire”. Il est toutefois important de bien comprendre comment il se renouvelle pour éviter les mauvaises surprises.

La durée initiale du bail

Un bail meublé d’habitation vous engage en principe pour 1 an. Toutefois, nous l’avons vu, certains baux échappent à cette règle et proposent des durées de location plus courtes. C’est notamment le cas de :

-La location meublée étudiante : 9 mois.
-Le bail mobilité : 1 à 10 mois.
-La location meublée saisonnière : 90 jours.

Les conditions de renouvellement

En principe, le renouvellement de ce type de bail se fait de manière tacite. Ce qui signifie que sans intervention des parties, le contrat sera automatiquement renouvelé.

Toutefois certains baux meublés ne bénéficient pas de la tacite reconduction. C’est notamment le cas du bail mobilité et du bail étudiant.

Résiliation du bail

Souvenez-vous, le bail meublé est précaire. Et cela vaut aussi bien pour vous que pour le locataire.

En effet, dans le cadre de ce type de bail, ce dernier peut décider de résilier son bail à tout moment à condition de respecter un délai de préavis d’1 mois.

En revanche, en tant que bailleur, vous ne pouvez résilier le bail qu’à échéance en respectant un délai de préavis de 3 mois. De plus, votre décision doit être justifiée auprès du locataire et obligatoirement correspondre à l’un des motifs suivants :

-Vous décidez de vendre votre bien.
-Vous souhaitez y habiter.
-Vous avez un motif sérieux de résiliation.

Les obligations du bailleur en LMNP

Vous le savez sûrement, en tant que propriétaire-bailleur, vous avez des obligations. Voyons lesquelles.

Obligations en matière de location meublée

En tant que loueur, votre rôle ne se limite pas à remettre les clés au locataire. Non, vous devez également :

-Louer le bien pour un usage d'habitation.
-Assumer toutes les charges qui vous incombent.
-Permettre au locataire de jouir pleinement et paisiblement du logement.
-Effectuer les travaux qui lui incombent lorsque cela s’avère nécessaire.
-Fournir les quittances de loyer.
-Veiller à ce que le logement soit décent et entièrement équipé.

Obligations légales et fiscales

Comme tout investisseur, vous êtes soumis(e) à certaines obligations légales et fiscales.

En LMNP vous devez :

-Déclarer l'activité sur le site procedures.inpi.fr.
-Déclarer chaque année les revenus de la location dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux.
-Choisir entre le régime micro-BIC (abattement de 50% sur les loyers perçus) ou le régime réel (déduction des charges réelles et amortissement du bien).

Sources : Article 155, IV du CGI ; Article 50-0 du CGI ; Article 39 du CGI

Les droits et obligations du locataire en LMNP

Passons maintenant à l'autre partie de cette relation : le locataire. Quels sont ses droits et obligations dans le cadre d'un bail meublé ?

Les droits du locataire

En matière de bail meublé, le locataire bénéficie de droits et doit notamment pouvoir :

-Jouir paisiblement du logement pendant la durée du bail.
-Demander les réparations nécessaires pour assurer les conditions d'habitabilité du logement.
-Accéder aux équipements et services mentionnés dans le contrat de bail.

Les obligations du locataire

Si le locataire peut s'attendre à profiter pleinement de la propriété, il a aussi un certain nombre de devoirs à respecter. Il doit notamment :

-Payer son loyer à temps.
-Respecter les conditions d’usage du logement et ne pas en modifier la destination.
-Ne pas effectuer de travaux sans l’accord du propriétaire.
-Effectuer les réparations locatives qui lui incombent.

La fiscalité du bail meublé

La fiscalité est un sujet propice à de nombreuses inquiétudes pour les bailleurs LMNP. Pas de panique, Décla.fr est là pour vous guider !

Le régime fiscal du LMNP

En tant que bailleur disposant du statut de LMNP, deux régimes fiscaux sont possibles pour la déclaration des recettes :

-Le régime micro-BIC : appliqué lorsque les recettes locatives annuelles sont inférieures à 77 700 €. Il offre un abattement forfaitaire de 50% sur les bénéfices locatifs imposables pour les locations meublées classiques et meublées de tourisme classées, et de 30 % pour les locations meublées de tourisme non classées avec un plafond de 15 000 €.
-Le régime réel : choisi lorsque les revenus annuels de location dépassent le plafond du micro-BIC ou sur option. Il permet de déduire toutes les charges et les amortissements du bien.

Sources : Article 50-0 du CGI, modifié par la Loi de finances pour 2025

Une précision importante : le choix entre ces deux régimes doit être effectué avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l'année concernée (généralement en mai/juin).

Les taxes et impôts liés à la LMNP

-La taxe foncière : elle est à votre charge en tant que propriétaire. Elle est calculée en fonction de la surface du bien et de son emplacement.
-La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) : en tant que loueur meublé non professionnel dégageant plus de 5 000 € par an, vous êtes normalement redevable de la CFE.
-La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) : les revenus de location meublée sont normalement exonérés de TVA, sauf dans le cas d’une activité exercée dans une résidence de services ou fourniture d’au moins trois des quatre services para-hôteliers (petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge, réception), où l’assujettissement devient obligatoire.

Sources : Articles 1447 et 1477 du CGI ; Article 261 D, 4° du CGI

Optimisation fiscale : déduction des charges et amortissement

L'un des grands attraits du régime réel en LMNP est la déduction des charges et l'amortissement du bien. Ce qui veut dire que vous pouvez déduire de votre assiette imposable :

-Les intérêts d'emprunt,
-Les taxes,
-Les frais de travaux,
-Les frais de gestion.

De plus, si vos charges dépassent vos recettes, vous pouvez déduire ce déficit foncier sur d'autres biens déclarés en Bénéfices Industriels et Commerciaux ou les reporter aux années suivantes.

Sources : Article 39 du CGI ; Article 39 C du CGI ; Article 156, I-1° ter du CGI

Comment rédiger un contrat de bail pour une location meublée ?

Rédiger un contrat de bail c'est comme construire une maison : il faut des fondations solides et une structure qui tient la route. Voyons comment faire.

​​Les clauses indispensables

Lorsque vous rédigez votre contrat de bail, pensez à inclure les informations suivantes :

-Identité des parties : noms et adresses complètes du bailleur et du locataire.
-Montant du loyer : valeur initiale, modalités de paiement, éventuelle indexation annuelle.
-Montant du loyer du locataire précédent.
-Répartition des charges : qui paie quoi concernant les dépenses d'entretien et de réparation.
-Durée du bail : durée initiale, conditions de renouvellement, et éventuellement clauses de résiliation.
-Description détaillée du bien : emplacement, superficie, équipements inclus...
-Garanties éventuelles : montant et conditions de remboursement de la caution s’il y en a une.
-Les mentions légales obligatoires : Il s’agit notamment des alinéas 1 à 3 de l’article 5 de la loi du 06/07/1989 en cas de recours à un intermédiaire.

Clauses spécifiques à la location meublée

Dans le cas d'une location meublée, il est également judicieux d'inclure des clauses spécifiques concernant :

-Le mobilier : définissez le mobilier présent. A cet égard, la loi ALUR a notamment défini le mobilier minimum nécessaire obligatoire afin de caractériser un logement meublé.
-Les modalités de contrôle : établissez comment et quand vous contrôlerez l'état de votre bien.

Les annexes obligatoires

Pour un contrat complet et conforme à la loi, n'oubliez pas d'inclure les annexes obligatoires. Parmi elles :

-Un état descriptif du logement.
-Un inventaire et un état détaillé du mobilier.
-Le DDT (Dossier de diagnostic technique).
-Une notice d'information sur les droits et obligations des locataires et des bailleurs.
-Un état des lieux d'entrée.
-Le règlement de copropriété s'il y en a un.

Les avantages et inconvénients du bail meublé pour le propriétaire et le locataire

Ce type de bail comporte des avantages tant pour le bailleur que pour le locataire. Cependant, il n’est pas sans risque pour les 2 parties non plus.

Avantages pour le propriétaire

Le statut de loueur en LMNP peut s’avérer très avantageux puisqu’il vous permet de profiter de :

-Un régime fiscal avantageux : Les loyers perçus sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux, ce qui vous laisse la possibilité de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % avec le régime micro-BIC et déduire certaines charges avec le régime réel.
-Loyers potentiellement plus élevés : Un bien meublé se loue en moyenne entre 15 et 20 % plus cher qu’un bien loué vide.
-Conditions plus souples : Ce type de bail est conclu pour un laps de temps plus court qu’un bail classique. Le délai de préavis est également moins long.
-Risque d’impayé moins élevé : la location n’étant conclue que pour une année, il y a moins de chances de se retrouver dans une situation de conflit prolongé en cas de non paiement.

Avantages pour le locataire

Pour le locataire la location meublée lui offre également des avantages notables :

-Un logement prêt à être exploité : il n'a pas à se soucier de l'aménagement ou du mobilier.
-Une certaine souplesse : il dispose d’un bail de courte durée, facilement résiliable.

Inconvénients et risques à prendre en compte

Comme vous le savez, il n'y a pas de roses sans épines. Il faut donc être conscient des risques et inconvénients liés à ce type de bail avant de vous engager :

Pour le propriétaire :

-Il faut meubler le bien : la liste des équipements obligatoires étant particulièrement fournie, l’opération d’ameublement peut représenter un surcoût important.
-Les frais d’entretien sont potentiellement plus élevés : Il faut réparer ou remplacer plus souvent les équipements du logement.
-Le risque de vacance locative est plus élevé : le bail étant conclu pour une courte durée, le changement de locataire est plus fréquent. La vacance locative entre deux locataires peut donc nuire au rendement de votre investissement.
-La gestion est plus contraignante : l’alternance plus régulière des locataires implique souvent plus de tâches de gestion.

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Pour le locataire :

-Le bail est précaire : il est conclu pour une courte durée et peut être résilié tous les ans par le propriétaire qui justifie d’une raison valable.
-Le loyer est plus élevé : puisque le propriétaire a aménagé le logement, il compense généralement les frais d’ameublement par un loyer plus élevé.
-Il faut redoubler de vigilance : le mobilier et les équipements ne vous appartenant pas, vous devez veiller à les rendre intact lors de votre sortie des lieux.

Nos 3 conseils pour bien gérer son bail meublé

Alors, prêt(e) à plonger dans l'univers du LMNP ? Voici quelques astuces pour bien gérer votre bail et maximiser votre investissement.

Choisir le bon locataire

Sélectionner le bon locataire, c'est assurer la pérennité de votre investissement. Assurez-vous que le locataire ait la capacité financière de payer son loyer et respecte ses obligations contractuelles.

Suivre l'évolution de la réglementation

La réglementation en matière d'immobilier évolue fréquemment. Essayez donc de vous tenir informé(e) des dernières évolutions législatives et réglementaires en matière de LMNP.

Pensez à effectuer toutes vos déclarations

En tant que propriétaire LMNP vous devez impérativement penser à déclarer vos revenus à l’administration fiscale.

Il est vrai qu’au premier abord cette tâche peut sembler assez fastidieuse. Mais rassurez-vous, grâce à Decla.fr, vous pouvez faire votre déclaration LMNP en ligne facilement.

1.Vous renseignez toutes vos informations.
2.Vous remplissez un formulaire de déclaration simplifié. Et si vous butez sur une étape, nos spécialistes sont là pour vous aider.
3.Vous n’avez plus qu’à envoyer votre déclaration à votre centre des impôts.

Plutôt simple, non ?

Questions fréquentes autour du bail LMNP

Peut-on cumuler plusieurs baux meublés pour un même propriétaire ?

Oui, un propriétaire peut cumuler plusieurs baux meublés à condition que :

-les recettes locatives totales ne dépassent pas le seuil de 23 000 € par an,
-et que le montant total des loyers perçus n'excède pas 50 % des revenus d'activité autres que les recettes tirées de la location meublée.

Si ces plafonds sont franchis, l'investisseur passe alors en statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

Source : Article 155, IV du CGI

Quelles sont les conséquences d'une location sans bail en location meublée ?‍

_{Louer un bien sans bail n'est certes pas illégal mais c'est fortement déconseillé. En l'absence de bail écrit, les relations entre locataire et bailleur peuvent être compliquées, surtout en cas de litiges. Le contrat protège aussi bien le locataire que le propriétaire.}

Comment résoudre les litiges liés au bail en LMNP ?

En cas de litige, la première étape est toujours la négociation amiable. Si cela ne fonctionne pas, vous pouvez avoir recours à une conciliation ou à une médiation.

En dernier recours, vous pouvez saisir la justice en déposant une requête auprès du tribunal compétent.

Quelle est la différence entre un bail meublé classique et un bail commercial en LMNP ?

En LMNP il est possible d’opter pour une location en résidence de service. Dans ce cas là le propriétaire conclut un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence. Ce type de bail se distingue du bail meublé classique sur plusieurs aspects.

Vous avez donc à présent tous les éléments vous permettant de mettre en place un contrat de location meublé pour vous lancer !