Investissement en LMNP étudiant : Ce qu'il faut savoir

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif ? Vous cherchez une solution rentable et pérenne ? Alors, le LMNP étudiant pourrait bien vous plaire !

Encore assez méconnu, ce type de Location Meublée Non Professionnelle est pourtant très intéressant. À la fois rentable et fiscalement avantageux, il repose sur un marché porteur qui en fait une opportunité d’investissement séduisante.

Il comporte toutefois quelques spécificités qu’il est important de connaître avant de vous lancer dans l’aventure.

Decla.fr fait donc le point pour vous sur les LMNP étudiantes pour vous aider à réaliser le meilleur investissement possible.

Qu'est-ce qu'un investissement LMNP étudiant ?

Investir en LMNP étudiant, c'est faire le choix d'une résidence de services dédiée aux étudiants. Ce concept offre de nombreux avantages, tant pour les étudiants que pour les investisseurs.

Définition du statut LMNP

Le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet de louer un bien immobilier meublé, tout en profitant de multiples avantages fiscaux.

Pour pouvoir en bénéficier il faut que :

- Le logement mis en location soit meublé et contienne tout l'équipement nécessaire à une habitation normale (conformément à la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et au Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015).
- Les revenus de la location n’excèdent pas 23 000 € et soient inférieurs aux autres revenus d'activité du foyer fiscal (Article 155, IV du Code Général des Impôts).

Les spécificités du LMNP étudiant

Le LMNP étudiant présente des caractéristiques particulières :

- La résidence doit offrir au moins trois des quatre services suivants : réception, entretien des espaces communs, fourniture de linge de maison, service de petit-déjeuner (Article 261 D, 4° du CGI).
- La majorité des locataires (au moins 70 %) doivent être des étudiants (cette condition est fréquemment mentionnée mais n'est pas expressément imposée par une réglementation fiscale nationale).
- Le logement est généralement situé proche d'une université ou d'une grande école.
- Le loueur signe un bail commercial pour une durée minimale de 9 ans avec l'exploitant de la résidence. Ce qui lui permet de percevoir un loyer fixe, quels que soient le taux d'occupation et les périodes de vacances (Articles L145-1 et suivants du Code de commerce).

Et vous allez voir que l’investissement dans un logement en LMNP dans une résidence étudiante est séduisant à bien des égards…

Pourquoi investir en LMNP étudiant ?

Investir dans une LMNP en résidence étudiante, c'est profiter d’un marché porteur et d’avantages fiscaux non négligeables. Mais regardons tout cela de plus près.

La demande de logements étudiants est en pleine croissance

Près de trois millions d'étudiants sont recensés en France, et leur nombre ne cesse de croître. Cette augmentation constante génère mécaniquement une demande croissante en logements.

Cependant, à ce jour, la demande en logements étudiants excède largement l'offre, avec seulement un tiers de demandes satisfaites. La Location Meublée Non Professionnelle en résidence étudiante représente donc une excellente opportunité pour les investisseurs.

Les bénéfices fiscaux du LMNP étudiant

Le LMNP étudiant offre une panoplie d'avantages fiscaux attractifs. En tant que Loueur Meublé Non Professionnel, vos revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) (Article 50-0 du CGI).

Cela vous donne donc le choix entre 2 régimes fiscaux avec chacun ses avantages :

• Le régime micro-BIC : Il est accessible aux loueurs dont les revenus locatifs n’excèdent pas 77 700 € par an et donne droit à un abattement forfaitaire de 50 % (Article 50-0 du CGI).
• Le régime réel : Il permet de déduire de votre revenu imposable de nombreuses charges liées à l’exploitation du logement. Le régime réel simplifié vous permet même d'amortir votre bien et ainsi réduire considérablement votre base imposable (Article 39 du CGI).

‍

Vous pouvez également, sous certaines conditions :

- Bénéficier du remboursement de la TVA sur le prix d’achat,
- Être exonéré de CFE,
- Être exempté de cotisations sociales,
- et même, dans certaines situations, être exonéré d’impôt sur la plus-value en cas de revente.

Intéressant, n’est-ce-pas ? Cependant, attention, pour bénéficier au mieux de tous ces avantages, il convient d’agir avec méthode…

Avantages fiscaux du LMNP étudiant
Le statut LMNP étudiant offre des avantages fiscaux intéressants. Vos revenus locatifs sont imposés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec deux options :
1. Régime micro-BIC: Abattement forfaitaire de 50% pour les revenus locatifs annuels jusqu'à 77 700 €.
2. Régime réel : Déduction des charges et amortissement du bien, réduisant la base imposable.
En plus, vous pouvez bénéficier :
- Du remboursement de la TVA sur l’achat,
- De l’exonération de la CFE,
- De l’exemption de cotisations sociales,
- De l’exonération d’impôt sur la plus-value lors de la revente.
Ces avantages rendent le LMNP étudiant fiscalement attractif, sous certaines conditions.

‍

Comment réussir son investissement en LMNP étudiant ?

Investir en LMNP étudiant, c'est également adopter une stratégie d'investissement judicieuse. Pour faire le bon choix et assurer le succès de votre investissement, il est donc essentiel de tenir compte de certains critères.

{{banner}}

Les critères de choix de la résidence étudiante

Pour réussir votre investissement, il est primordial de sélectionner attentivement votre résidence.

Vous devrez donc porter une attention particulière sur :

La localisation : privilégiez une résidence :

- Située dans une ville étudiante (Toulouse, Lyon, Rennes, Paris, etc.),
- Proche des établissements d'enseignement supérieur,
- et bien desservie par les transports en commun....

Le gestionnaire : vérifiez les résultats et la notoriété de l’exploitant de la résidence. Un mauvais gestionnaire pourrait nuire à la rentabilité de votre placement par ses décisions de gestion.

La qualité des services offerts : assurez-vous que la résidence réponde aux besoins et préférences des étudiants.

Le financement de votre investissement

L'aspect financier est fondamental dans toute opération immobilière. Pour réussir votre investissement vous devez donc :

- Définir votre budget : évaluez votre capacité d'emprunt et comparez les offres de crédit.
- Analyser les conditions du marché : étudiez les prix au mètre carré et les loyers pratiqués dans la ville où vous projetez d’investir.
- Organiser votre recherche : utilisez des agences immobilières, des sites d'annonces et des plateformes spécialisées dans les transactions relatives aux résidences étudiantes.

Avec ces bases solides pour choisir et financer votre bien immobilier, vous êtes bien armé pour réussir votre investissement en LMNP étudiant. Il faudra toutefois se méfier des risques…

Les risques de l'investissement LMNP étudiant et comment les éviter

Comme tout investissement, le LMNP étudiant n'est pas exempt de risques. Néanmoins, un investisseur averti en vaut deux ! Connaître ces risques et savoir comment les éviter vous aidera à sécuriser votre placement.

Les points d'attention

Il est important d'être vigilant sur certains points pour vous prémunir des risques potentiels :

- Le choix du gestionnaire : Une bonne gestion est un facteur clé de succès. Un gestionnaire compétent et financièrement stable est essentiel.
- Le bail commercial : Assurez-vous qu'il est bien rédigé et que tous les détails importants sont clairement définis, notamment la répartition des charges, le montant du loyer et les responsabilités de chacun.
- La stabilité économique : Il est indispensable de miser sur un marché économique local stable pour se prémunir du mieux possible contre les fluctuations.

Solutions pour minimiser les risques

Pour minimiser les risques, quelques bonnes pratiques peuvent être adoptées :

- Analyse approfondie du marché : Connaître le marché de la résidence étudiante vous permettra d'adapter votre investissement.
- Diversification : N'hésitez pas à diversifier vos investissements pour ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier.
- Conseil professionnel : Faites appel à des professionnels du secteur immobilier pour vous conseiller.

En ayant ces points à l’esprit, il est plus sûr de se lancer dans l’investissement en LMNP étudiant.

LMNP en résidences étudiantes : les points essentiels...

Pour résumer, l’investissement en LMNP dans des résidences étudiantes représente une opportunité intéressante grâce à sa rentabilité et sa fiscalité avantageuse. Cependant, comme tout investissement, il comporte aussi son lot de risques.

Pour réussir, il faut donc :

- Bien choisir la résidence dans laquelle investir en tenant compte de la ville, de l'emplacement et de la qualité des services offerts par la résidence,
- Faire une analyse approfondie du marché immobilier (prix des appartements, prix des loyers, offre, etc.) avant d'investir,
- Diversifier vos placements pour minimiser les risques,
- Rédiger soigneusement votre bail commercial pour sécuriser votre investissement.