LMNP 2024 : Tout ce que vous devez savoir sur les nouvelles règles et opportunités

Le régime du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) continue d’offrir de nombreux avantages aux investisseurs immobiliers en 2024. Cependant, avec la mise en place de nouvelles réglementations via la loi de finances 2024, ainsi que la proposition de loi n°1176 en discussion, le paysage fiscal du LMNP est en pleine mutation. Ce guide complet vous explique en détail les changements qui affectent le statut LMNP, notamment en matière de fiscalité, et vous donne les clés pour optimiser vos investissements dans la location meublée en 2024.

Comprendre le statut LMNP en 2024

Définition et principes du LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) désigne un cadre fiscal appliqué aux particuliers qui louent des biens meublés, mais dont cette activité ne constitue pas la source principale de revenus. Ce régime a été introduit pour encourager les contribuables à investir dans l’immobilier, en offrant des avantages fiscaux substantiels.

La plupart des logements concernés par le LMNP sont utilisés pour la location longue durée, saisonnière (comme sur Airbnb) ou la location touristique (hôtels, gîtes, etc.). Les locaux commerciaux sont, quant à eux, exclus de ce régime.

Pour être considéré comme meublé, un bien doit répondre aux exigences du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, qui liste les meubles et équipements essentiels devant être présents dans un logement loué meublé. Un bien immobilier classé comme "LMNP" permet aux propriétaires de bénéficier, selon certaines conditions, de réductions fiscales intéressantes.

Conditions d’éligibilité au statut LMNP

Pour obtenir le statut LMNP en 2024, certaines conditions doivent être respectées :

1. Recettes locatives : Le montant total des revenus tirés de l'activité de location meublée doit être inférieur ou égal à 23 000 € par an. Si ce seuil est dépassé, le titulaire passe alors sous le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP). (Article 155, IV du CGI)
2. Revenus dominants : Ces recettes ne doivent pas dépasser les autres revenus d'activité du foyer fiscal (traitements et salaires, autres BIC, BNC, BA). Ainsi, s’il s’agit de votre principale activité, vous ne pouvez rester sous le statut LMNP. (Article 155, IV du CGI)
3. Immatriculation : Depuis 2023, l'inscription doit être faite uniquement via le site de l’INPI, un changement notable, car les déclarations P0i et FCMB ont été remplacées. (Article L123-33 du Code de commerce, Loi PACTE n° 2019-486 du 22 mai 2019)

Pour les contribuables remplissant ces conditions, le régime LMNP reste réputé pour offrir des réductions fiscales non négligeables.

Avantages fiscaux du LMNP en 2024

Le statut LMNP est attractif pour plusieurs raisons fiscales :

• Réductions d’impôts : Le LMNP permet de choisir soit le régime micro-BIC (pour les petites exploitations) soit le régime réel, qui offre un panel plus large de déductions, notamment en ce qui concerne les frais, amortissements et charges.
• Amortissements : L’amortissement est l’un des piliers du statut LMNP. Il permet de réduire ses revenus imposables sur plusieurs années, sans que le montant annuel d'amortissement déductible puisse créer ou augmenter un déficit. Le plafonnement est prévu par l'article 39 C du CGI.
• Pas d’assujettissement à la TVA : Sauf en cas de prestation de services para-hôteliers, la location meublée n’est pas soumise à la TVA, ce qui simplifie la gestion fiscale.

Ainsi, le LMNP se révèle être une stratégie payante pour optimiser la rentabilité d’un investissement immobilier.

Changements majeurs pour le LMNP en 2024

Modifications de la loi de finances 2024

Avec la loi de finances adoptée en décembre 2023, des ajustements fiscaux sont intégrés au régime LMNP, en particulier autour du régime fiscal micro-BIC. Les changements concernent essentiellement les locations saisonnières et touristiques.

Les principaux impacts de cette réforme sont :

• La réduction des abatements forfaitaires pour les locations de courte durée sous le régime micro-BIC, qui passent de 50 % à 30 %. (Article 50-0 du CGI)
• La baisse des seuils de revenus permettant de bénéficier du micro-BIC pour les meublés non classés, réduits à 15 000 €. (Article 50-0 du CGI)

Si ces réformes mettent sous pression une partie des investisseurs, les résidences longue durée et meublées de manière classique restent largement avantagées grâce à l’option du régime fiscal réel.

Impact sur la location saisonnière et les meublés de tourisme

Si vous êtes propriétaire d’un bien en zone de forte demande touristique, la loi de finances 2024 pourrait changer sensiblement vos marges fiscales. Un plafond abaissé pour les revenus à 15 000 €, combiné à une réduction des abattements, impactera surtout les propriétaires exploitant des locations via des plateformes comme Airbnb. Ceci a pour but de modérer la baisse d'offre disponible dans les zones tendues, où l'accès à la location longue durée devient complexe pour les habitants locaux.

Proposition de loi n°1176 : perspectives et enjeux

En discussion depuis avril 2023, la proposition de loi n°1176 pourrait venir chambouler une partie des règles relatives à la location de courte durée. Votée en première lecture en janvier 2024, elle propose plusieurs ajustements qui pourraient toucher les LMNP professionnels comme occasionnels.

Obligations déclaratives en location saisonnière

Les obligations déclaratives concernant les locations meublées saisonnières seront probablement renforcées, avec une obligation supplémentaire de déclaration en mairie et une meilleure transparence sur les revenus perçus via les plateformes de location. Cela garantirait un meilleur suivi de la fiscalité et limiterait l’évasion fiscale. (Articles L324-1-1 et suivants du Code du tourisme)

Performance énergétique des meublés de tourisme

Une autre mesure importante concerne la transition énergétique. À compter de 2024, les logements dont la consommation dépasse 450 kWh par m² par an risquent de ne plus être autorisés à la location, ce qui pourrait engendrer des coûts pour améliorer l'efficacité énergétique des logements. Cette mesure est issue d'une proposition de loi en discussion et n'est pas encore une disposition légale applicable.

Révision des seuils du régime micro-BIC

La loi de finances prévoit également une révision des seuils, comme mentionné précédemment. Le micro-BIC, auparavant applicable jusqu'à un plafond de 72 600 € pour les meublés sans service para-hôtelier, a été ajusté à 77 700 € pour refléter l’inflation en 2024. (Article 50-0 du CGI)

Modification du régime de la plus-value

Un amendement intéressant introduit également une modification concernant la taxation des plus-values sur les biens locatifs. Concrètement, une réintégration des amortissements antérieurs lors du calcul de la plus-value est exigée, ce qui augmente la base imposable lors de la vente de biens. (Article 150 VB du CGI)

Régimes fiscaux du LMNP en 2024

Régime micro-BIC

Le régime micro-BIC reste simple et accessible, même après les modifications de 2024. Il consiste en un abattement forfaitaire appliqué par l'administration fiscale sur les recettes locatives déclarées, permettant de simplifier la gestion fiscale pour ceux dont les charges ne dépassent pas les recettes.

Nouveaux plafonds et abattements

Comme déjà mentionné, en 2024, le seuil pour bénéficier du régime micro-BIC a été porté à 77 700 €, contre 72 600 € auparavant. Les abattements varient toutefois selon le type de location :

• 30 % pour les locations de courte durée non classées,
• 50 % pour les locations meublées classiques et les meublés de tourisme classés.

(Article 50-0 du CGI)

Cas particulier des meublés de tourisme classés

Pour les meublés de tourisme classés, tout semble continuer normalement, avec des avantages fiscaux inchangés hormis la condition de maintien en dehors des zones tendues et le respect du seuil de revenus.

Régime réel

À l’inverse, le régime réel offre des possibilités plus larges en matière de déductions fiscales, évidemment sous conditions. Parmi les charges qu’un propriétaire peut déduire, on retrouve :

• les intérêts d'emprunt,
• la taxe foncière,
• la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE),
• les charges de copropriété,
• les frais de comptabilité,
• certains coûts d’entretien,
• ainsi que les amortissements applicables.

Avantages du régime réel

L’intérêt principal réside dans la grande flexibilité qu’il procure, et surtout, la possibilité de reporter les déficits si les charges d’exploitation dépassent les recettes. Les amortissements appliqués sur la valeur du bien peuvent aussi être imputés sur les revenus futurs pendant plusieurs années. (Articles 39 et 156, I-1° ter du CGI)

Déductions et amortissements

Un investisseur peut amortir non seulement la valeur du bien, mais aussi les frais d'acquisition comme les frais de notaire. Cela en fait une option particulièrement intéressante pour ceux investissant sur le long terme.

Choisir le régime le plus adapté

Selon votre situation, une réflexion s’impose entre le micro-BIC, qui offre simplicité et une taxation forfaitaire, et le régime réel, qui permet des amortissements importants et une déduction plus détaillée des dépenses.

Comparatif :

RégimePlafond de revenusAbattementDéductions de chargesDéductions d’amortissementsMicro-BIC77 700 €50 % ou 30 % (pour meublés de tourisme non classés)NonNonRégime RéelAucun plafondPas d’abattementToutes les charges réellesOui, étalé sur plusieurs années

Démarches administratives pour les LMNP en 2024

Immatriculation et déclaration de début d’activité

En 2024, il est essentiel pour tout nouvel investisseur de procéder à l’immatriculation de son activité par le biais du site de l’INPI. Un formulaire unique remplace désormais les P0i et FCMB. (Article L123-33 du Code de commerce, Loi PACTE n° 2019-486 du 22 mai 2019)

Adhésion à un organisme de gestion agréé (OGA)

L’un des bouleversements pour 2024 est l’allongement du délai pour adhérer à un Organisme de Gestion Agréé (OGA). Désormais, une telle adhésion peut être effectuée jusqu’à la fin de l’exercice comptable, une phase cruciale pour être accompagné efficacement.

Calendrier des déclarations fiscales

Les déclarations LMNP suivent le calendrier habituel des déclarations de résultats fiscaux. En 2024, les échéances varient entre les différentes zones géographiques françaises :

• Le 23 mai 2024 pour la première zone,
• Le 30 mai 2024 pour la seconde zone,
• Le 6 juin 2024 pour la troisième zone.

Optimiser son investissement LMNP en 2024

Stratégies d’investissement

Il est primordial de s’adapter aux changements en sélectionnant des biens locatifs dans des zones où la demande locative est forte, et où les marges de rentabilité sont maximales, tout en assurant le respect des nouvelles normes énergétiques.

Gestion locative efficace

Une gestion irréprochable de la vacance locative, en alternant location longue et courte durée selon la période, fait partie des stratégies gagnantes.

Anticipation des changements législatifs

Toujours rester informé sur les perspectives législatives permet d'anticiper et de faire appel aux bons dispositifs fiscaux pour optimiser son investissement.

Perspectives d’avenir pour le LMNP

Les évolutions législatives à venir pourraient renforcer les mesures de contrôle sur les meublés de tourisme et entraîner le durcissement des normatifs de construction ou de rénovation énergétique.

Le marché de la location meublée reste en 2024 une option de choix pour les investisseurs, notamment grâce à la forte demande en locations touristiques, étudiantes, et urbaines. Il est cependant nécessaire de constamment ajuster sa stratégie pour conserver une bonne rentabilité.

Le LMNP en 2024 présente toujours d'excellentes perspectives, surtout pour les investisseurs bien informés et capables d'anticiper les changements. Grâce à ses avantages fiscaux et une flexibilité énorme, la location meublée est une assurance pour des rendements rentables ajustés aux nouvelles règles fiscales.

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