La différence entre une SCI à l’IR et à l’IS

Pour optimiser pleinement sa SCI, il faut choisir le régime fiscal adéquate : la SCI à l’impôt sur le revenu (SCI à l'IR)  ou la SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI à l’IS).
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Publié le
12
/
01
/
2024

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Il est fréquent d’avoir recours à une SCI (Société Civile Immobilière) lorsqu’on souhaite structurer la gestion de son patrimoine immobilier. Mais créer une SCI ne suffit pas.

En effet, pour optimiser pleinement sa SCI, il faut choisir le régime fiscal adéquate : la SCI à l’impôt sur le revenu (SCI à l'IR)  ou la SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI à l’IS).

Nous vous indiquerons dans cet article les caractéristiques de chaque régime et le choix à privilégier selon vos objectifs.

Les caractéristiques de chaque régime fiscal

Lorsqu’une SCI est à l’IR, le bénéfice de la société ne fait l’objet d’aucune imposition au niveau de la société. Ainsi, lors de la déclaration SCI, chaque associé déclarera dans son revenu global la quote-part des bénéfices qui lui revient en fonction de son nombre de parts dans la SCI. Il faut noter que chaque associé devra déclarer sa quote-part de bénéfice même si la SCI n’a pas reversé le bénéfice à ces associés. Le taux d’imposition de chaque associé dépendra du taux marginal d’imposition de son foyer fiscal.

Lorsqu’une SCI est à l’IS, le bénéfice de la société est imposé directement au niveau de la société. Le taux de l’IS est de 15% jusqu’à 38.120€ de bénéfices et 25% ensuite. Les associés ne seront imposables sur les bénéfices qu’en cas de distribution par la SCI. Cette distribution est soumise à la flat tax de 30%. L’option pour l’IS est irrévocable.

Le régime à privilégier selon vos objectifs

Les avantages de la SCI à l’IR

  • Il n’y a pas d’obligation de tenir une comptabilité,
  • En cas de déficit, ce dernier peut, dans une certaine proportion, s’imputer sur le revenu global de l’associé,
  • L’absence d’imposition au niveau de la SCI elle même.
  • En cas de vente du bien, la SCI pourra bénéficier d’abattement pour durée de détention dans la cadre de l’imposition de la plus-value (Exonération après 22 ans de détention à l'IR et après 30 ans au niveau des prélèvements sociaux (CSG-CRDS).

Les avantages de la SCI à l’IS

  • La possibilité d’exercer une activité commerciale et notamment une activité de Loueur en Meublé Non Professionnel,
  • Le bien dont la SCI est propriétaire peut être amorti et ainsi réduire la base imposable de la SCI,
  • Les frais d’acquisition du bien sont également déductibles.

Lors de la création d’une SCI, les associés peuvent avoir plusieurs objectifs difficilement conciliables. Il est parfois nécessaire de faire appel à un fiscaliste qui réalisera un arbitrage et vous proposera le régime optimal compte tenu de votre situation et de vos objectifs patrimoniaux.

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