déclaration LMNP 2026 ?
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La différence entre une SCI à l’IR et à l’IS
Il est fréquent d’avoir recours à une SCI (Société Civile Immobilière) lorsqu’on souhaite structurer la gestion de son patrimoine immobilier. Mais créer une SCI ne suffit pas.
En effet, pour optimiser pleinement sa SCI, il faut choisir le régime fiscal adéquat : la SCI à l’impôt sur le revenu (SCI à l'IR) ou la SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI à l’IS).
Nous vous indiquerons dans cet article les caractéristiques de chaque régime et le choix à privilégier selon vos objectifs.
Les caractéristiques de chaque régime fiscal
Lorsqu’une SCI est à l’IR, le bénéfice de la société ne fait l’objet d’aucune imposition au niveau de la société. Ainsi, lors de la déclaration SCI, chaque associé déclarera dans son revenu global la quote-part des bénéfices qui lui revient en fonction de son nombre de parts dans la SCI. Il faut noter que chaque associé devra déclarer sa quote-part de bénéfice même si la SCI n’a pas reversé le bénéfice à ces associés. Le taux d’imposition de chaque associé dépendra du taux marginal d’imposition de son foyer fiscal.
Source : Article 206, 2 du Code Général des Impôts (CGI)
Lorsqu’une SCI est à l’IS, le bénéfice de la société est imposé directement au niveau de la société. Le taux de l’IS est de 15% jusqu’à 38 120 € de bénéfices et 25% ensuite. Les associés ne seront imposables sur les bénéfices qu’en cas de distribution par la SCI. Cette distribution est soumise à la flat tax de 30%. L’option pour l’IS est irrévocable.
Source : Article 206, 2 du CGI
Le régime à privilégier selon vos objectifs
Les avantages de la SCI à l’IR
- Il n’y a pas d’obligation de tenir une comptabilité,
- En cas de déficit, ce dernier peut, dans une certaine proportion, s’imputer sur le revenu global de l’associé,
- L’absence d’imposition au niveau de la SCI elle-même.
- En cas de vente du bien, la SCI pourra bénéficier d’abattements pour durée de détention dans le cadre de l’imposition de la plus-value (exonération après 22 ans de détention à l'IR et après 30 ans au niveau des prélèvements sociaux (CSG-CRDS)).
Les avantages de la SCI à l’IS
- La possibilité d’exercer une activité commerciale et notamment une activité de Loueur en Meublé Non Professionnel,
- Le bien dont la SCI est propriétaire peut être amorti et ainsi réduire la base imposable de la SCI,
- Les frais d’acquisition du bien sont également déductibles.
Lors de la création d’une SCI, les associés peuvent avoir plusieurs objectifs difficilement conciliables. Il est parfois nécessaire de faire appel à un fiscaliste qui réalisera un arbitrage et vous proposera le régime optimal compte tenu de votre situation et de vos objectifs patrimoniaux.
Si vous êtes LMNP ou LMP, vous devez établir chaque année une liasse fiscale de loueur en meublé (Cerfa 2031 et 2033)
- En 2026, la date limite de déclaration a été fixée au 20 Mai 2026
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Pour déclarer ses revenus LMNP, il faut au préalable s'immatriculer en tant que LMNP auprès de inpi.fr, puis chaque année, faire un bilan comptable (Cerfa 2031 et 2033) et reporter le résultat fiscal de l'activité LMNP dans sa déclaration personnelle sur impot.gouv.fr (Cerfa 2042C PRO):
- Formulaires 2031-2033 : Ce formulaire, qui se décomposé en plusieurs pages, correspond à ce que l'on appelle communément un "bilan comptable" ou "liasse fiscale". Il comprend à la fois le "compte de résultat", l'état des "immobilisations" ou encore le "relevé des provisions". Bref, il s'agit d'un bilan comptable comme le fond chaque année toutes les entreprises Françaises.
- Formulaire 2042C PRO : Dans votre déclaration personnelle que vous faites chaque année sur impot.gouv.fr, vous devez simplement reporter le résultat fiscal de votre activité (qui se résume à un seul chiffre) et éventuellement les déficits fiscaux reportables si vous en avez.
Pour calculer l'amortissement d'un bien, il faut déterminer au préalable 2 paramètres : La répartition Terrain/Construction et la durée d'amortissement.
- Répartition Terrain/Construction : L'administration fiscale considère que la valeur d'un bien est composé à la fois de la valeur du terrain et de la valeur du bâti (appelé construction). Dans l'immense majorité des cas, notamment pour les appartements, l'administration utilise la clé de répartition 80/20, c'est à dire que 80% de la valeur du bien correspond à la construction et 20% au terrain.
Cette règle dépend évidement de la situation du bien.
Si une petite maison de 20m2 est situé sur un terrain de 20 hectares aux abords de Saint Tropez, le terrain représentera alors bien plus que 20% de la valeur du bien... cela semble évident. - La durée d'amortissement : En général, les comptables, conformément aux règles comptables et fiscales amortissent la valeur de la construction d'un bien sur 25, 30 ou 35 et plus rarement sur 40 ans.
Ainsi quand ces 2 paramètres sont déterminé, la valeur de l'amortissement annuel s'obtient en divisant la valeur du bâti par la durée d'amortissement.
Pour pouvoir être considéré comme LMP, un LMNP doit respecter les 2 conditions cumulatives si dessous :
- Avoir plus de 23.000€ de recettes
- Avoir plus de recettes LMNP que de revenus professionnels (Salaire, retraite, chômage). Les dividendes et autres revenus de capitaux ainsi que les revenus fonciers ne comptent pas dans ce calcul.
Ainsi, si vous respecter simultanément les 2 conditions, vous serez alors considéré comme LMP. Veuillez noter que le caractère professionnel de l'activité s'apprécie chaque année
“Je suis Roy Masliah, fondateur de decla.fr. J’ai créé cet outil pour vous permettre de faire votre déclaration en toute simplicité, sans avoir besoin de passer par un expert-comptable. Vous pouvez désormais être autonome et télétransmettre en un clic votre déclaration à votre centre des impôts.”
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J'ai trouvé le service de déclaration LMNP extrêmement pratique et j'ai été surpris d'obtenir des réponses à mes questions via le chat à une heure indécente. Merci beaucoup!
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Bluffé par ce service, bravo ! J'ai eu avant decla.fr une mauvaise expérience avec un cabinet comptable (ComptaStar). Ils sont super pro et réactif (*même en période fiscale*) , notamment via leur chat qui est un de leur atout. Merci à Jean-Philippe et Grégoire et Kelly pour leur réactivité.
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Une super équipe qui a su me conseiller et m'accompagner sur mes déclarations LMNP qui étaient loin d'être simples. Leur réactivité et leur compétence sont très appréciables. Merci à Kelly, Grâce, Jean-Philippe et Grégoire. A l'année prochaine maintenant.
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Simple et efficace si toutefois vous avez des notions de comptabilité et un peu d expérience . Ravie d avoir testé en 2023 … je recommande , pro et sérieux !
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Plate-forme facile et intuitif adapté pour tous. Le service client est très réactif. Je recommande.
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Grâce à l'aide de Decla.fr apportée à ma déclaration en LMNP, j'ai pu rectifier ma déclaration de revenu 2023. Au final, je suis plus que satisfait de l'expérience puisque je ne suis plus imposable !
Très facile d'utilisation en quelques clics tout est fait et télétransmis aux impôts et une aide en ligne au top même le dimanche soir on a répondu à mes questions et très rapidement en plus ;) Je recommande
J'ai 2 appartements en LMNP et depuis quelques années je cherche / teste des logiciels pour tenir la compta LMNP - donc BIC au réel. Decla.fr est un logiciel simple, utile, intuitif, beau, vraiment génial. Et pour toute question le chat est très pratique. Je ne peux que le recommander !
Vraiment pratique et le service client est sympa et hyper réactif. Je recommande.
Vraiment très simple à utiliser. J’ai adoré que l’on puisse payer une fois la déclaration terminé, ainsi j’ai pu être certaine de réussir à faire ma liasse fiscale avant de la régler. Excellent programme !
