Création et Gestion d'une Société Civile Immobilière (SCI) en 2024
Avec la popularisation récente de l’investissement immobilier, notamment sur les réseaux sociaux, l’envie d’investir n’a jamais été aussi forte. La découverte d’un nouveau domaine peut vite se complexifier lorsque l’on ne maitrise pas la définition de toutes les notions telles que le terme de Société Civile Immobilière (SCI) qui revient très régulièrement. Mais qu’en est-il réellement ? Faisons le point ensemble !
La Société Civile Immobilière, communément appelée SCI, est une structure juridique particulièrement populaire en France pour la gestion et la détention de biens immobiliers. Que vous soyez un particulier souhaitant optimiser la gestion de votre patrimoine immobilier ou un investisseur cherchant à diversifier vos actifs, la création d'une SCI peut offrir plusieurs avantages intéressants, tant sur le plan fiscal que juridique.
Définition d'une Société Civile Immobilière (SCI)
Avant de plonger dans les détails de la création d'une SCI, il est essentiel de comprendre ce qu'est cette structure juridique et pourquoi elle peut être avantageuse pour vous.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une SCI, ou Société Civile Immobilière, est une entité juridique distincte, ce qui signifie qu'elle possède sa propre personnalité morale. En termes simples, la SCI peut posséder des biens, contracter des dettes et intenter des actions en justice en son propre nom. Contrairement aux sociétés commerciales, une SCI ne peut exercer que des activités civiles, liées principalement à la propriété et à la gestion immobilière. En revanche, les activités commerciales telles que l'achat et la revente d'immeubles sont exclues de son objet social (à l'exception de la SCI de construction-vente, dont nous parlerons plus tard).
Une SCI est constituée par au moins deux associés (ou plus) qui mettent en commun des biens immobiliers pour les administrer ensemble. Chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport. Cela permet de formaliser la gestion des biens immobiliers tout en limitant les conflits potentiels entre les associés.
Les Différents Types de SCI
Il existe plusieurs types de SCI qui diffèrent en fonction de l'objectif des associés :
- SCI Familiale : Elle facilite la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier au sein d’une même famille. C'est la structure préférée des familles souhaitant organiser la transmission de leur patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.
- SCI de Gestion ou de Location : Ce type de SCI collecte des revenus locatifs et assure la gestion des biens immobiliers détenus par l’entité. Elle permet d’acheter et de gérer des immeubles en vue de les louer, tout en simplifiant le partage des revenus locatifs.
- SCI de Construction-Vente : C’est la seule forme de SCI autorisée à acheter des biens, les construire et ensuite les revendre. Elle est utilisée principalement par des promoteurs immobiliers ou des constructeurs pour la réalisation de projets immobiliers à vendre.
- SCI d’Attribution : Ce type de SCI est destiné à acquérir un bien immobilier pour ensuite le répartir entre les associés selon les parts de chacun. Elle est souvent utilisée lors de l'achat collectif de biens de grande envergure, comme des immeubles.
- SCI de Jouissance à Temps Partagé : Bien que moins courante, cette SCI permet à ses associés de partager l’usage d’un bien immobilier. Chaque associé détient des droits d'utilisation proportionnellement à la part du capital qu'il possède.
Les Avantages de la SCI
La création d'une SCI peut apporter divers avantages par rapport à d'autres formes de possession immobilière comme l’indivision. Quels sont donc les principaux avantages d'opter pour ce format juridique ?
Avantages Fiscaux
L'un des principaux attraits de la SCI réside dans ses avantages fiscaux. En effet, les associés ont le choix entre deux régimes fiscaux lors de la création de l'entreprise :
- Impôt sur le Revenu (IR) : Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Les bénéfices de la SCI sont répartis entre les associés selon leur quote-part dans le capital social, et chacun d'eux est imposé personnellement.
- Impôt sur les Sociétés (IS) : Les associés peuvent également opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, c'est la SCI elle-même qui est imposée sur ses bénéfices. Les dividendes perçus par les associés seront, à leur tour, soumis à l’impôt personnel. Ce choix peut être avantageux si l’on souhaite réinvestir les bénéfices dans la SCI puisqu’ils sont moins lourdement imposés qu’avec l’IR. Cependant, cette option est irréversible.
Gestion Facilitée du Patrimoine
En tant que structure juridique, la SCI offre une grande souplesse dans la gestion de l'immobilier. Les statuts de la SCI permettent aux associés de définir précisément les règles de fonctionnement de la société : mode de prise de décision, rôle des gérants, répartition des bénéfices, etc. Cela permet également d’éviter les désagréments de l’indivision, où chaque décision doit être prise à l’unanimité.
Transmission Simplifiée du Patrimoine
La SCI est un excellent outil pour organiser la transmission de biens immobiliers. Au lieu de transmettre des propriétés immobilières de manière classique, les associés peuvent choisir de transmettre progressivement des parts sociales à leurs héritiers, permettant ainsi de profiter des abattements fiscaux successifs. De plus, la donation de parts de SCI s’opère de manière plus souple et moins coûteuse que la transmission d’un bien immobilier en direct.
Mutualisation des Ressources et Réduction des Coûts
Via une SCI, il est possible de mutualiser les ressources financières d’un groupe pour acquérir des biens immobiliers qu’il serait difficile d’acheter seul. De plus, les charges et les frais liés à la gestion ou à la rénovation d’un bien immobilier peuvent être partagés entre les associés, réduisant ainsi les coûts supportés individuellement.
Les Inconvénients de la SCI
Malgré ses nombreux avantages, la SCI n'est pas sans inconvénients. Certains aspects doivent être pris en compte avant de choisir cette forme juridique.
Responsabilité Indéfinie des Associés
Contrairement à certaines autres formes de sociétés, comme la SARL, les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables des dettes de la société. Cela signifie que si la SCI ne parvient pas à honorer ses dettes, les créanciers peuvent se retourner contre les biens personnels des associés, chacun selon sa part dans le capital social.
Bon à savoir
Complexité de la Gestion
La gestion d'une SCI peut s'avérer être un processus plus complexe qu’une détention directe des biens. En effet, la nécessité de rédiger des statuts, de tenir des assemblées générales, de respecter les obligations comptables, notamment si la société est soumise à l’IS, peut représenter un travail important et parfois coûteux.
Limitation des Activités Commerciales
Comme mentionné précédemment, la SCI n'a pas pour objet d'exercer une activité commerciale. Cela limite, par exemple, la possibilité pour la SCI de louer des biens meublés de manière non occasionnelle (dans ce cas, elle serait soumise à des restrictions fiscales). Seule la SCI de construction-vente échappe partiellement à cette interdiction.
Coût de Création et de Fonctionnement
La création d'une SCI implique plusieurs dépenses, y compris les frais de constitution (rédaction des statuts, publication de l’annonce légale, immatriculation, dépôt de capital, ...) et les coûts de fonctionnement récurrents (honoraires de comptabilité, charges financières, frais de gestion, etc.). Il est essentiel de bien anticiper ces coûts avant de se lancer.
Les Conditions Requises pour Créer Une SCI
Les conditions pour créer une SCI sont relativement souples, ce qui explique en partie la popularité de cette solution. Cependant, quelques règles légales s’appliquent.
Le Nombre d’Associés
La loi impose qu'une SCI soit composée d'au moins deux associés. Il n’y a pas de nombre maximum d'associés stipulé par la législation. Les associés peuvent aussi bien être des personnes physiques que des personnes morales.
Le Lien Entre les Associés
Aucun lien particulier n’est requis entre les associés pour créer une SCI. Il peut s'agir de membres d'une même famille (SCI familiale), de simples amis ou de partenaires commerciaux, et chacun peut avoir une part différente dans la société.
L’Apport des Associés
Les associés participent au capital social de la SCI en effectuant des apports en nature (biens immobiliers, par exemple) ou en numéraire (argent). L'apport en nature doit être évalué et mentionné dans les statuts. Les apports en numéraire doivent quant à eux être déposés sur un compte bancaire au nom de la SCI nouvellement constituée.
Exemple de Tableau Récapitulatif des Apports :
Le Capital Social
La loi n’impose aucun montant minimum pour le capital social. Il peut varier entre un euro symbolique et plusieurs millions d’euros. Cependant, un capital suffisant est recommandé, car il déterminera le coût d’éventuels financements et renforcera la crédibilité de la SCI auprès des partenaires financiers.
La Désignation d’un Gérant
La désignation d’un ou de plusieurs gérants est obligatoire pour diriger la SCI. Le gérant peut être un des associés ou une personne extérieure à la SCI. Il aura des responsabilités importantes, notamment l’obligation de gérer les affaires courantes de la société, d’assurer une gestion saine et de représenter la société vis-à-vis des tiers.
Les Étapes de Création d’une SCI
La création d'une SCI nécessite le respect d'une procédure précise et rigoureuse. Voici les principales étapes pour créer une SCI.
La Rédaction des Statuts
Les statuts d'une SCI sont le document fondateur de la société. Ils définissent les règles de fonctionnement et les relations entre les associés. Pour être conformes aux exigences légales, les statuts doivent contenir certaines mentions obligatoires.
Voici les principales mentions à inclure dans les statuts :
- La forme juridique : Société Civile Immobilière (SCI).
- La dénomination sociale : Il s'agit du nom de la SCI qui doit être distinctif et ne pas être déjà pris.
- L'objet social : Il s'agit de l'activité principale de la SCI, comme la gestion de biens immobiliers.
- Le siège social : L'adresse officielle de la société.
- Le montant du capital social : Il peut être fixe ou variable.
- La répartition des parts sociales entre les associés.
- La durée de la société : La durée maximale est de 99 ans.
- Les règles de fonctionnement de la SCI : modalités de prise de décisions, nomination et révocation du gérant, traitement des plus-values, etc.
Il existe 2 formes de rédaction possibles :
- Sous seing privé : les associés rédigent eux-mêmes les statuts.
- Par acte authentique : les statuts sont rédigés par un notaire. C’est notamment le cas lorsqu’un bien immobilier est apporté par un associé à la constitution d’une SCI.
Il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel (notaire, avocat) pour la rédaction des statuts, car ce document est crucial pour éviter tout conflit futur.
Le Dépôt du Capital Social
Une fois les statuts rédigés, le capital social doit être déposé sur un compte bancaire au nom de la SCI. Ce dépôt donne lieu à une attestation de dépôt de fonds, document nécessaire pour l'immatriculation de la société.
La Publication de l’Annonce Légale
Une annonce doit être publiée dans un journal d'annonces légales pour informer le public de la création de la SCI. Cette formalité est obligatoire et permet d’officialiser la création de la société. L’annonce doit inclure des informations telles que la dénomination sociale, l'objet social, le montant du capital social, l'adresse du siège social et l'identité du ou des gérants.
Bon à savoir
L'Immatriculation de la SCI
La dernière étape consiste à déposer un dossier de création de société auprès du Guichet Unique de l'INPI. Ce dossier comprend :
- Les statuts de la SCI datés et signés par le gérant.
- L'attestation de dépôt de fonds.
- L’attestation de parution dans un journal d’annonces légales.
- Un justificatif de l’occupation des locaux pour le siège social.
- Une copie du justificatif d'identité du gérant.
- La déclaration de non condamnation.
- La déclaration des bénéficiaires effectifs.
Une fois le dossier validé, un extrait Kbis est délivré. Celui-ci est le document officiel enregistrant légalement l’existence de la SCI.
Tableau récapitulatif : Les 4 grandes étapes de la création d’une SCI
Le Coût de Création d’une SCI
La création d'une SCI implique plusieurs frais que vous devez considérer pour éviter toute mauvaise surprise. Le coût total de création peut varier en fonction du niveau d'accompagnement choisi (par une plateforme en ligne, un notaire ou un avocat).
Voici un récapitulatif des principaux coûts :
La Fiscalité Applicable aux Bénéfices de la SCI
Une compréhension approfondie des implications fiscales est cruciale pour tirer le meilleur parti d'une SCI. Voici les aspects fiscaux essentiels à connaître.
L’impôt sur le Revenu (IR)
Comme mentionné plus tôt, une SCI est soumise par défaut à l’IR. Les revenus générés par la location des biens immobiliers de la SCI sont imposés directement au niveau des associés. Chaque associé doit déclarer sa part de revenus dans la catégorie des revenus fonciers lors de sa déclaration d’impôt personnelle.
L’impôt sur les Sociétés (IS)
La SCI peut cependant choisir d’être soumise à l’IS, ce qui peut être fiscalement avantageux dans certains cas, notamment lorsque les bénéfices sont réinvestis. Cependant, cette option est irrévocable.
Bon à savoir
Exemple Pratique de Comparaison des Régimes Fiscaux :
Conclusion
Créer une SCI comporte de nombreux avantages tant en termes de gestion simplifiée, de partage de ressources, que de transmission de patrimoine. Cependant, la formalité de création et la gestion peuvent s’avérer complexes et nécessitent une réflexion en amont ainsi que le recours à des experts, notamment pour la rédaction des statuts et la gestion fiscale.
Il est conseillé de peser les avantages et inconvénients – notamment en comparaison avec d’autres formes de détention comme l’indivision – avant de se lancer dans l’aventure avec une bonne compréhension des diverses implications pour vous et vos éventuels partenaires ou héritiers.
N’oubliez pas également de bien anticiper les coûts liés à la potentielle création et gestion d’une SCI en recherchant la solution qui cadre le mieux avec vos objectifs et votre situation.
Enfin, la SCI n’est pas uniquement une étape de création, sa gestion continue demande rigueur et organisation pour en tirer tous les bénéfices avec une meilleure anticipation des différentes étapes et échéances
Pour en savoir davantage sur comment choisir le régime fiscal adapté à vos attentes, je vous invite à consulter notre article – La différence entre une société civile immobilière à l’IR et à l’IS.
FAQ
Je suis Roy Masliah, fondateur de decla.fr. J’ai créé cet outil pour vous permettre de faire votre déclaration en trois étapes simples, sans avoir besoin de passer par un expert-comptable. Vous pouvez désormais être autonome et télétransmettre en un clic votre déclaration à votre centre des impôts. decla.fr : la plateforme qui révolutionne votre déclaration !
