Location meublée saisonnière : quelle réglementation

|
Publié le
16
/
01
/
2024

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Vous avez entendu parler de la location meublée saisonnière, et cela vous intéresse ? Vous avez peut-être même déjà trouvé un joli coin avec un fort potentiel pour investir ? Il est vrai que ce type de location offre de belles perspectives de rentabilité.

Cependant, ce secteur a ses propres règles, ses avantages… et ses pièges. C’est pourquoi il est important de l’aborder en connaissance de cause…

Mais rassurez-vous, l’équipe de decla.fr, est là pour vous accompagner et vous expliquer comment réussir dans le domaine de la location meublée saisonnière.

Qu'est ce que la location meublée saisonnière ?

La location meublée saisonnière, ou meublé de tourisme, est une forme spécifique de location. Elle consiste à mettre un logement totalement équipé à disposition de locataires (vacanciers, hommes d’affaires…) pour une courte durée.

Pour faire simple, il s’agit typiquement des locations proposées sur des plateformes telles que AirBnb ou Abritel.

Ce type de location se distingue par des caractéristiques spécifiques :

  • Le logement peut être l’une de vos résidences : le bien mis en location peut être votre résidence secondaire, votre résidence principale ou tout simplement un logement acquis dans une logique d’investissement locatif.
  • Le bien doit être à usage d’habitation et loué meublé : ce qui signifie que le logement doit être équipé de tous les meubles et équipements nécessaires à la vie quotidienne, tels que : des lits, des canapés, un frigo, des ustensiles de cuisine, etc.
  • La durée de location est limitée : contrairement à la location classique, la durée d’un contrat de location meublée saisonnière ne peut excéder 90 jours consécutifs, non renouvelable, pour un même locataire.
  • L’élaboration d’un contrat est obligatoire : pour éviter les situations délicates, toutes les locations meublées saisonnières doivent faire l’objet d’un contrat écrit détaillé.
  • Il faut effectuer un état des lieux : avant et après chaque période de location, un état des lieux doit être réalisé entre le locataire et le propriétaire bailleur ou son représentant.
  • Le mode de gestion de la location est libre : le propriétaire peut choisir de gérer son bien lui-même ou de mandater une agence immobilière pour le faire à sa place.
  • Les tarifs sont variables : ce type de location offre une grande flexibilité et connaît généralement une forte saisonnalité. Il est donc possible d’adapter le montant du loyer en fonction de la demande et de la durée du séjour.

Comme vous pouvez le constater, la location saisonnière est donc une forme de location assez particulière. Mais, bien maîtrisée, elle peut offrir des avantages indéniables.

Les avantages de ce type de location

La location meublée saisonnière présente des avantages indéniables qui ont séduit bien des investisseurs. Voyons cela un peu plus en détail.

Une rentabilité élevée

L’avantage majeur de la location meublée saisonnière est sans aucun doute sa rentabilité. Avec les tarifs de location libres et souvent plus élevés que pour une location classique, les propriétaires peuvent atteindre une rentabilité pouvant grimper jusqu’à 10 % ou plus.

Vous choisissez vos locataires, la durée de leur séjour, et le montant de leur loyer. De quoi donner le sourire à votre compte en banque !

Un risque d'impayés réduit

Qui dit paiement anticipé dit risque d’impayés presque nul. En location saisonnière, le locataire règle la totalité de son séjour avant son entrée dans le logement.

Vous n’aurez donc pas à faire face à une situation de loyers impayés et pourrez envisager la location de votre bien en toute sérénité !

Une flexibilité de gestion

En tant que propriétaire bailleur, vous avez les commandes ! Vous décidez qui loge chez vous, combien de temps, et à quel prix.

Vous pouvez également choisir quand utiliser votre propriété pour vos propres vacances. Vous êtes aux commandes et c’est un grand avantage !

L'entretien régulier du logement

Avec le passage fréquent de locataires, votre logement est régulièrement entretenu et vérifié, ce qui permet de détecter rapidement tout problème éventuel.

De plus, l’état des lieux réguliers rassure propriétaires comme locataires sur l’état du bien loué.

Une fiscalité avantageuse

Les recettes générées par un meublé de tourisme dépendent de la classe des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce qui signifie que vous avez le choix entre 2 régimes d’imposition :

  • Le régime micro-BIC : Il vous permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs (71 % en cas de logement classé).
  • Le régime réel : Il vous permet de déduire de vos revenus locatifs certaines charges (intérêts d’emprunt, travaux de réparation…) et notamment l’amortissement du bien.. C’est donc un excellent moyen de payer moins d’impôts voir pas du tout !

Pour faire simple, les BIC permettent donc aux propriétaires de générer des revenus complémentaires défiscalisés.

Possibilité d'utilisation personnelle

Qui a dit que vous ne pouviez pas profiter de votre investissement ? L’un des grands avantages de la location saisonnière est que vous pouvez utiliser votre bien à votre guise. Des vacances prévues ? Réservez-vous quelques semaines et profitez!

Comme vous pouvez le constater, l’activité de loueur de meublé de tourisme a beaucoup d’atouts. Elle comporte également quelques inconvénients qu’il est important d’avoir en tête avant de se lancer dans l’aventure.

La réglementation de la location meublée saisonnière

Si vous souhaitez tirer le meilleur parti de votre investissement en location meublée saisonnière, il est primordial de maîtriser les réglementations actuelles. Voici un aperçu détaillé des éléments essentiels :

1. La réglementation locale :

  • Règles d’urbanisme : Selon la commune, il est possible que la location saisonnière soit restreinte ou interdite dans certains quartiers ou pour certains types de biens. Il est crucial de consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre mairie pour vérifier la conformité de votre projet.
  • Déclaration à la mairie : Suite à la Loi Elan, vous avez désormais l’obligation de déclarer la location meublée saisonnière à la mairie du lieu du logement en utilisant le formulaire CERFA 14004*02. Cette annonce doit comporter un numéro de déclaration, sans quoi le propriétaire encourt une amende de 5 000 € et les plateformes de publication une sanction de 12 500 €.
  • Contrôles municipaux renforcés : Veillez à ne pas dépasser les 120 nuitées maximum de location annuelle. Si vous les dépassez, vous pourriez être considéré comme étant en concurrence avec les établissements d’hébergement traditionnels et être passible d’une amende pouvant atteindre 10 000 € par logement.
  • Changement d’usage : Dans certaines métropoles, une autorisation est requise pour louer en meublé saisonnier, notamment si le bien est une résidence secondaire.

2. La fiscalité :

  • TVA : En général, la location meublée est exemptée de TVA. Cependant, si vous proposez au moins trois services parmi le petit-déjeuner, le nettoyage régulier, la fourniture de linge de maison ou la réception de la clientèle, vous serez assujetti à cette taxe.
  • CSG et CRDS : Les revenus de la location sont soumis à ces prélèvements sociaux, dont le taux est de 17,2%.
  • Taxe de séjour : Si elle est mise en place par votre commune, elle doit être perçue auprès des locataires puis reversée à la municipalité. Elle est calculée par personne et par nuit, les mineurs étant exemptés.
  • Taxe d’habitation et Taxe foncière : Respectivement dues si le bien est votre résidence principale et toujours à votre charge, qu’il soit loué ou non.
  • Imposition des loyers : Tous les revenus générés par la location saisonnière doivent être déclarés à l’impôt sur le revenu. En plus, si vos revenus dépassent 23 000 € annuellement, vous devez vous affilier à l’URSSAF et choisir un statut (LMP ou LMNP).

3. Obligations déclaratives :

  • Déclaration des revenus : Ces derniers sont à déclarer dans la catégorie des BIC. Si vous optez pour le régime réel, cela vous permet de déduire vos charges de vos revenus.

4. Obligations envers les locataires :

  • Assurance : Assurez-vous que le logement est bien couvert pour la location saisonnière. Il est aussi recommandé d’exiger une attestation d’assurance de la part des locataires.
  • Dépôt de garantie : Cette somme, que vous pouvez demander, couvre les potentiels dommages occasionnés par les locataires.
  • Informations contractuelles : Le propriétaire se doit de fournir un descriptif complet incluant l’adresse, le prix, la superficie, la durée du séjour et le dépôt de garantie.

Les défis de la location meublée saisonnière

Si les avantages que procure la location d’un meublé de tourisme sont nombreux, il y a aussi des défis à relever. Voyons lesquels !

L’aménagement et entretien du logement

D’abord, il y a l’aménagement et l’entretien du logement. Cela implique :

  • le choix du mobilier,
  • la maintenance régulière des équipements,
  • et la gestion du nettoyage entre chaque locataire.

De plus, la rotation fréquente des locataires peut entraîner une usure plus rapide du mobilier et des équipements. Ce qui peut être particulièrement embêtant lorsque le bien mis en location est votre résidence principale.

La gestion de la relation avec les locataires

La gestion de la relation avec les locataires présente également son lot de défis. En tant que loueur, vous devrez être disponible pour :

  • répondre aux questions,
  • résoudre les problèmes,
  • et gérer d’éventuels litiges.

Par ailleurs, une bonne communication avec les locataires est essentielle pour garantir leur satisfaction et ainsi assurer le succès de votre location.

Les aspects réglementaires et financiers

Vous l’aurez sûrement compris, la location d’un meublé de tourisme implique le respect de nombreuses règles.

Vous devrez notamment :

  • Respecter les réglementations locales en matière de locations meublées,
  • assurer la sécurité des meubles et équipements fournis aux locataires,
  • prendre en charge les coûts supplémentaires liés à l’ameublement et aux équipements…

Il faudra donc être particulièrement vigilant(e) face à ces contraintes qui peuvent parfois s’avérer fastidieuses à respecter.

La gestion administrative et fiscale

Le dernier point négatif de la location d’un meublé de tourisme réside dans sa gestion, généralement plus chronophage que la location traditionnelle.

Eh oui, il faut :

  • Assurer la bonne tenue des annonces,
  • gérer les contrats de location,
  • les cautions et dépôts de garantie,
  • respecter les délais légaux de préavis en cas de départ d’un locataire,
  • prélever la taxe de séjour,
  • s’acquitter de la CFE,

Autant d’obligations qui demandent une certaine rigueur et une bonne organisation.

Tous les avantages de la location meublée saisonnière vous séduisent et les inconvénients ne vous font pas peur ? Alors voyons comment la mettre en place !

Comment mettre en place une location meublée saisonnière ?

La mise en place d’une location meublée saisonnière n’est pas compliquée mais elle doit impérativement se faire dans les règles. Vous devrez donc respecter certaines étapes essentielles pour assurer le succès de votre projet.

Jetons-y un œil ensemble :

  1. Vérifiez les pré-requis de base : Assurez-vous d’avoir l’autorisation d’exploiter le bien comme meublé de tourisme. Ceci implique l’accord du bailleur si vous êtes locataire, et une vérification du règlement de votre copropriété, le cas échéant.
  2. Élaborez votre stratégie : Faites une étude de marché pour évaluer la demande et le potentiel locatif de votre propriété. Pensez à mettre en place une décoration attrayante et à maintenir votre bien en bon état.
  3. Déclarez votre location meublée saisonnière : Pour louer légalement votre propriété, vous devez déclarer votre activité en mairie avec le formulaire CERFA n°14004*04. Cette déclaration devra inclure toutes les informations relatives à votre bien, ainsi qu’à vos propres coordonnées.

Suite à cette déclaration, un numéro d’enregistrement à faire apparaître sur toutes vos annonces vous sera ensuite attribué.

À noter : Certaines communes (Paris, Lyon, Nice…) exigent, en plus de la déclaration, une demande d’autorisation de changement d’usage du bien lorsqu’il s’agit de votre résidence secondaire.

  1. Faites classer votre bien en tant que “meublé de tourisme” pour bénéficier d’avantages fiscaux : Bien que facultatif, le classement de votre propriété peut vous faire bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables. Vous pouvez demander une évaluation par un organisme accrédité pour obtenir ce classement.
  2. Remplissez vos obligations fiscales : La location meublée saisonnière peut entraîner certaines obligations fiscales pour le loueur, comme le paiement de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), ou le prélèvement de la taxe de séjour si celle-ci est instaurée dans votre commune.

Vous voyez, il n’y a rien de très compliqué, il suffit simplement d’être rigoureux(se).

La location meublée saisonnière en résumé…

En résumé, la location meublée saisonnière offre de nombreux avantages mais comporte également quelques inconvénients.

Cependant, avec une approche stratégique et de bonnes pratiques, il est facile d’en tirer le meilleur parti pour une rentabilité optimale.

  • La location meublée saisonnière est la mise en location d’un bien à usage d’habitation meublé pour une durée limitée (AirBnB par exemple).
  • Le régime du meublé de tourisme vous permet de louer votre résidence principale comme votre résidence secondaire.
  • Les revenus issus de la location de meublés de tourisme sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Vous pouvez donc choisir votre régime d’imposition et opter pour le régime micro-BIC ou le régime réel.
  • La gestion d’un meublé de tourisme est généralement plus contraignante que celle d’un logement à usage d’habitation classique.
  • Avant de commencer à louer votre meublé de tourisme vous devez effectuer une déclaration en mairie. Le numéro d’enregistrement obtenu suite à cette déclaration doit figurer sur vos annonces.
  • Certaines villes (Paris, Lyon, Nice…) exigent le dépôt d’une demande d’autorisation de changement d’usage du bien pour la mise en location d’une résidence secondaire.
  • Le classement de votre bien en tant que “meublé de tourisme” peut vous ouvrir droit à des avantages fiscaux complémentaires.

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