Modèle complet d'inventaire du mobilier LMNP pour 2026

Vous êtes propriétaire-bailleur sous le statut LMNP et vous vous apprêtez à signer un nouveau bail de location meublée ? Vous vous demandez sans doute comment formaliser la liste des équipements fournis. Sachez que l'inventaire du mobilier est bien plus qu'une simple formalité administrative : c'est un document stratégique qui sécurise votre investissement, protège votre relation avec le locataire et, surtout, optimise votre fiscalité.

Ce document, annexé au contrat de location et à l'état des lieux, est la pierre angulaire de votre activité. Il justifie le caractère "meublé" de votre location, condition indispensable pour bénéficier des avantages du statut LMNP, et sert de base pour le calcul de vos amortissements, un levier puissant pour réduire votre impôt. Découvrons ensemble comment le rédiger, pourquoi il est crucial, et accédez à notre modèle complet pour 2026.

Pourquoi un inventaire mobilier est-il indispensable en LMNP ?

En location meublée, l'inventaire n'est pas une option. Imposé par la loi ALUR, il remplit trois fonctions essentielles pour le bailleur LMNP au régime réel.

Sécuriser votre statut de Loueur en Meublé Non Professionnel

Pour être qualifiée de "meublée", une location doit permettre au locataire de s'y installer avec ses seuls effets personnels et d'y "manger, dormir et vivre convenablement". L'inventaire est la preuve irréfutable que vous respectez cette obligation. En cas de contrôle fiscal, l'absence de ce document détaillé pourrait entraîner une requalification de votre location en location vide. Les conséquences seraient lourdes : perte des avantages fiscaux du LMNP, notamment l'abattement de 50 % du régime micro-BIC ou, pire, la déduction des amortissements en régime réel. Il est donc fondamental de bien respecter les conditions du statut LMNP.

Protéger votre investissement contre les dégradations et les vols

L'inventaire est un document contradictoire, réalisé à l'entrée et à la sortie du locataire. Il dresse la liste de tous les biens mobiliers (meubles, électroménager, vaisselle...) et décrit leur état d'usure. À la fin du bail, la comparaison entre l'inventaire d'entrée et celui de sortie permet d'identifier objectivement les éventuelles dégradations ou manques qui ne relèvent pas de l'usure normale (la vétusté).

Ce document devient alors la justification légale pour une éventuelle retenue sur le dépôt de garantie. Sans un inventaire précis et signé par les deux parties, il est extrêmement difficile de prouver la responsabilité du locataire en cas de litige.

L'inventaire : la pierre angulaire de votre amortissement comptable

C'est ici que l'inventaire prend toute sa dimension stratégique pour un investisseur LMNP au régime réel. Chaque meuble et équipement d'une valeur supérieure à 500 € HT peut être considéré comme une immobilisation et donc faire l'objet d'un amortissement comptable du mobilier. L'amortissement est une charge calculée qui représente la perte de valeur d'un bien due à son usure et au temps. Cette charge est déductible de vos revenus locatifs, ce qui diminue votre base imposable et donc votre impôt.

Votre inventaire, en listant et valorisant chaque équipement, constitue la base de votre registre des immobilisations. Sans lui, impossible de calculer et de justifier ces amortissements cruciaux pour votre rentabilité. C'est une étape clé de votre déclaration de revenus LMNP.

Le contenu obligatoire de votre inventaire de location meublée

Pour être valable, l'inventaire doit être précis et lister l'ensemble des équipements mis à disposition. La loi fixe une liste minimale, mais rien ne vous empêche d'aller au-delà pour valoriser votre bien.

La liste des équipements imposée par la loi

Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 établit la liste des éléments mobiliers qu'un logement meublé doit obligatoirement comporter. Cette liste a été conçue pour garantir au locataire des conditions de vie décentes dès son arrivée.

• Couchage : Une literie comprenant couette ou couverture.
• Occultation : Un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher (volets ou rideaux opaques).
• Cuisine : Des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur avec un compartiment congélateur (ou un congélateur distinct), de la vaisselle en nombre suffisant pour les occupants, et des ustensiles de cuisine.
• Repas : Une table et des sièges.
• Rangement : Des étagères de rangement.
• Éclairage : Des luminaires dans toutes les pièces.
• Entretien : Du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur si moquette, balai et serpillère si carrelage, etc.).

Les éléments additionnels à valoriser

Bien sûr, la liste légale constitue un socle minimal. Pour augmenter l'attractivité de votre bien, justifier un loyer plus élevé et maximiser vos amortissements, il est fortement recommandé de proposer des équipements supplémentaires.

Pensez à inclure :

• Un lave-linge, un sèche-linge, un lave-vaisselle.
• Du petit électroménager : cafetière, bouilloire, grille-pain.
• Une télévision, une box internet (si l'abonnement est inclus).
• Du mobilier de décoration : tapis, cadres, miroirs.
• Du mobilier d'appoint : bureau, bibliothèque, table basse.

Chaque élément ajouté doit figurer sur l'inventaire avec sa description et son état. Cela renforce la qualité perçue de votre location et vous offre davantage d'actifs à amortir.

Modèle d'inventaire mobilier LMNP à télécharger (PDF & Word)

Pour vous faire gagner du temps et vous assurer de n'oublier aucun élément, nous avons préparé un modèle d'inventaire complet, spécifiquement adapté aux exigences du statut LMNP et conforme aux normes 2026. Il est organisé par pièce pour plus de clarté et inclut des colonnes pour la quantité, l'état, des commentaires et la valeur d'acquisition (essentielle pour votre comptabilité).

BOUTON DE TÉLÉCHARGEMENT : MODÈLE INVENTAIRE LMNP (WORD)

BOUTON DE TÉLÉCHARGEMENT : MODÈLE INVENTAIRE LMNP (PDF)

Ce modèle est un document de travail à adapter à la configuration exacte de votre logement. N'hésitez pas à supprimer ou ajouter des lignes selon vos besoins.

Comment remplir votre inventaire LMNP pas à pas ?

La rigueur est votre meilleure alliée lors de la rédaction de l'inventaire. Procédez méthodiquement à l'entrée comme à la sortie des lieux pour éviter tout litige.

Avant l'arrivée du locataire : la préparation

Ne faites pas l'inventaire dans la précipitation le jour de la remise des clés. Préparez-le en amont, au calme.

1. Parcourez chaque pièce de votre logement, une par une (entrée, cuisine, salon, chambre 1, salle de bain, etc.).
2. Listez chaque élément présent dans la pièce, du plus gros (canapé, lit) au plus petit (lot de 6 verres, lampe de chevet).
3. Soyez précis : ne notez pas "canapé", mais "canapé 3 places en tissu gris, marque X, modèle Y".
4. Évaluez l'état de chaque objet selon une grille définie (voir ci-dessous).
5. Renseignez la valeur d'achat HT pour votre propre version de l'inventaire. C'est cette valeur qui servira de base à l'calcul de vos amortissements LMNP.

Le jour de l'état des lieux d'entrée

L'inventaire doit être validé et signé en même temps que l'état des lieux d'entrée.

1. Parcourez le logement avec le locataire, le document pré-rempli en main.
2. Vérifiez ensemble chaque ligne. Le locataire doit pouvoir constater l'état de chaque meuble. S'il y a un désaccord, notez-le dans la colonne "commentaires".
3. Prenez des photos ! Pour chaque meuble ou équipement de valeur, et surtout pour ceux présentant déjà une usure ou un défaut, prenez des photos datées et claires. Annexez-les ou stockez-les dans un dossier partagé. Elles constitueront une preuve irréfutable en cas de litige.
4. Signez et datez toutes les pages de l'inventaire. Chaque partie (bailleur et chaque locataire) doit conserver un exemplaire original. La signature électronique est une excellente option pour certifier la date et l'intégrité du document.

Conseil d'expert : Définir une grille d'évaluation de l'état

Pour éviter les interprétations subjectives, utilisez une grille claire pour décrire l'état. Par exemple :

• Neuf : Jamais utilisé, sorti de l'emballage.
• Très bon état : Apparence du neuf, aucune trace d'usure.
• Bon état : Usure légère et uniforme, pas de taches, rayures ou accrocs visibles.
• État d'usage : Usure visible mais normale, petites rayures ou taches discrètes, parfaitement fonctionnel.
• Mauvais état : Dégradations importantes, taches visibles, accrocs, fonctionnement altéré.

À l'état des lieux de sortie : la comparaison

Le jour du départ du locataire, reprenez l'inventaire d'entrée et procédez à la même vérification, mais à l'envers.

1. Pointez chaque élément de la liste pour vérifier sa présence.
2. Comparez l'état de sortie à l'état d'entrée. Toute dégradation excédant l'usure normale doit être consignée précisément. Par exemple : "Canapé 3 places en tissu gris : état d'usage à l'entrée, présente une tache de vin de 5 cm sur l'assise à la sortie".
3. Évaluez le préjudice. Si un bien est manquant ou dégradé, vous pouvez retenir le coût de sa réparation ou de son remplacement sur le dépôt de garantie, en tenant compte de sa vétusté (on ne facture pas un canapé de 8 ans au prix du neuf).
4. Faites signer l'inventaire de sortie par le locataire.

Intégration de l'inventaire dans votre comptabilité LMNP

L'inventaire n'est pas seulement un document locatif ; c'est un document comptable fondateur. Il dresse la liste de vos actifs mobiliers et leur valeur, qui doivent être inscrits dans votre registre des immobilisations.

Chaque année, lors de votre déclaration de revenus, vous reporterez les dotations aux amortissements calculées à partir de ce registre. Cette étape est essentielle pour remplir correctement le formulaire 2031 et sa liasse fiscale, qui sont ensuite synthétisées dans le formulaire 2042 C-PRO.

La gestion des amortissements peut paraître complexe. Heureusement, des plateformes comme Decla.fr sont conçues pour simplifier ce processus. En saisissant la liste de vos meubles et leur valeur d'achat (directement depuis votre inventaire), notre outil calcule automatiquement les annuités d'amortissement et les intègre à votre liasse fiscale, sans erreur et en toute conformité. Cela vous permet de sécuriser votre déclaration tout en maximisant vos déductions fiscales.

À noter : Annexer l'inventaire au bail

L'inventaire détaillé et contresigné doit impérativement être annexé à chaque exemplaire du contrat de location meublée. Il fait partie intégrante du bail. Assurez-vous que la mention "Les parties reconnaissent avoir reçu l'inventaire du mobilier annexé au présent contrat" figure dans le bail.

En conclusion, la création d'un inventaire mobilier détaillé est une démarche indispensable pour tout investisseur en LMNP. Loin d'être une contrainte, c'est un outil de gestion puissant qui sécurise votre statut fiscal, protège votre patrimoine et optimise votre rentabilité. En y consacrant le temps nécessaire et en utilisant un modèle complet, vous posez des bases saines pour votre location et vous vous donnez les moyens de tirer le meilleur parti du régime réel.