Exemple concret d'un bilan comptable LMNP (Réel) en 2026

Vous vous demandez comment concrètement établir votre bilan comptable en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) au régime réel ? Si ce régime fiscal est souvent le plus avantageux, ses obligations déclaratives peuvent sembler complexes et chronophages, décourageant de nombreux propriétaires bailleurs. Pourtant, avec une bonne méthode et un exemple chiffré, l'exercice devient beaucoup plus clair.

Découvrons ensemble, pas à pas, comment construire votre liasse fiscale à travers un cas pratique complet, de l'amortissement du bien au bilan final, pour vous permettre de déclarer vos revenus locatifs en toute sérénité et d'optimiser votre fiscalité.

Le régime réel : un levier d'optimisation fiscale pour le LMNP

Avant de plonger dans notre exemple, il est essentiel de comprendre pourquoi le régime réel est si attractif. Contrairement au régime micro-BIC, qui applique un simple abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers, le régime réel vous permet de déduire l'ensemble de vos charges pour leur montant exact. Mais son principal atout réside dans le mécanisme de l'amortissement.

L'amortissement est une écriture comptable qui constate la perte de valeur de votre bien immobilier et de son mobilier due à l'usure et au temps. Chaque année, vous déduisez une fraction de cette valeur de vos revenus locatifs, sans que cela ne corresponde à une sortie d'argent réelle. Ce levier puissant permet, dans la grande majorité des cas, de réduire votre résultat fiscal à zéro, et donc de ne payer aucun impôt sur vos revenus locatifs pendant de nombreuses années.

Bien que plus exigeant en termes de suivi, opter pour le réel est presque toujours le choix le plus judicieux dès que vos charges et amortissements dépassent 50 % de vos recettes.

Les documents clés de votre comptabilité LMNP au réel

Tenir une comptabilité au régime réel simplifié implique de produire chaque année une liasse fiscale, qui est un ensemble de documents comptables et fiscaux annexés à votre déclaration de revenus. Pour un LMNP, elle se compose principalement des formulaires suivants :

• Le tableau des immobilisations et amortissements (formulaire 2033-C) : Il recense tous les actifs de votre activité (bien immobilier, meubles, travaux) et calcule la dotation annuelle d'amortissement.
• Le compte de résultat (formulaire 2033-B) : Il fait la synthèse des produits (loyers) et des charges de l'année pour déterminer le résultat comptable et fiscal (bénéfice ou déficit).
• Le bilan simplifié (formulaire 2033-A) : C'est une photographie du patrimoine de votre activité à un instant T, qui présente ce que vous possédez (l'actif) et ce que vous devez (le passif).

Ces documents doivent être remplis dans cet ordre précis, car les informations de l'un servent à remplir le suivant.

Étude de cas : l'exemple concret d'un bilan comptable LMNP

Pour illustrer le processus, prenons un exemple concret et détaillé. Nous allons construire la première liasse fiscale d'un investisseur LMNP.

Présentation de la situation

Monsieur Martin a acheté un appartement de 30m² destiné à la location meublée. Voici les informations relatives à son investissement pour sa première année d'activité (2025) :

Acquisition et financement :

• Prix d'achat du bien : 200 000 € (hors frais)
• Frais d'acquisition (notaire) : 15 000 €
• Date d'achat et de début d'activité (SIRET) : 15 janvier 2025
• Emprunt bancaire : 150 000 € sur 20 ans

Mise en location :

• Travaux de rénovation (peinture, sol) : 8 000 €
• Achat de mobilier et équipements : 5 000 €
• Date de mise en location : 1er mars 2025
• Loyers perçus en 2025 (10 mois) : 800 €/mois, soit 8 000 €

Charges annuelles (2025) :

• Intérêts d'emprunt : 2 500 €
• Assurance emprunteur : 500 €
• Charges de copropriété : 1 200 €
• Taxe foncière : 900 €
• Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) : 150 €
• Frais de gestion locative : 600 €

Étape 1 : Le tableau des immobilisations et amortissements (2033-C)

C'est le point de départ et le cœur de l'optimisation fiscale. Il faut d'abord ventiler le prix du bien par composants, car chaque élément a une durée d'amortissement différente. Nous choisissons également d'immobiliser les frais de notaire pour les amortir plutôt que de les passer en charge la première année.

Le saviez-vous ?

La ventilation par composants permet d'accélérer l'amortissement et donc d'augmenter la charge déductible chaque année. Une clé de répartition courante est de considérer que le terrain (non amortissable) représente 15% à 20% de la valeur totale. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre guide sur l'amortissement du bien immobilier en LMNP.

Voici le tableau d'amortissement pour la première année de M. Martin, en tenant compte d'un début d'activité le 15/01 et d'une mise en service le 01/03 (calcul au prorata temporis).

La dotation aux amortissements pour 2025 s'élève donc à 7 873 €. C'est ce montant que nous reporterons dans le compte de résultat.

Automatisez vos calculs d'amortissement

Le calcul de l'amortissement par composants et la gestion des proratas peuvent vite devenir complexes. Des plateformes spécialisées comme Decla.fr automatisent entièrement cette étape. Vous n'avez qu'à renseigner les informations de base (prix, date d'achat, etc.), et l'outil génère pour vous un tableau de suivi des amortissements conforme, vous évitant ainsi les erreurs de calcul.

Étape 2 : Le compte de résultat (2033-B)

Ce document met en balance les revenus et les dépenses de l'année.

1. Produits d'exploitation :

• Loyers encaissés : + 8 000 €

2. Charges d'exploitation :

Ici, nous listons toutes les charges déductibles liées à l'activité LMNP.

• Charges de copropriété : - 1 200 €
• Taxe foncière : - 900 €
• Assurance PNO : - 150 €
• Frais de gestion locative : - 600 €
• Total des charges d'exploitation : - 2 850 €

3. Charges financières :

• Intérêts d'emprunt : - 2 500 € (pour approfondir ce sujet, consultez notre guide sur la déduction des intérêts d'emprunt)
• Assurance emprunteur : - 500 €
• Total des charges financières : - 3 000 €

4. Dotation aux amortissements :

• Montant calculé à l'étape 1 : - 7 873 €

5. Calcul du résultat fiscal :

Résultat = Produits - (Charges d'exploitation + Charges financières + Amortissements)

Résultat = 8 000 € - (2 850 € + 3 000 € + 7 873 €)

Résultat = 8 000 € - 13 723 € = - 5 723 €

M. Martin obtient un déficit fiscal de 5 723 €. Il ne paiera donc aucun impôt sur ses revenus locatifs pour cette année.

Règle de l'imputation des déficits en LMNP

L'amortissement ne peut pas créer de déficit, mais seulement ramener le résultat à zéro. Dans notre cas :

• Résultat avant amortissement : 8 000 - 2 850 - 3 000 = + 2 150 €
• On peut donc "utiliser" 2 150 € d'amortissement pour ramener le résultat à 0 €.
• Le résultat fiscal final est de 0 €.
• L'amortissement non utilisé (7 873 - 2 150 = 5 723 €) est mis en réserve et sera reportable sur les années suivantes sans limite de temps. C'est ce qu'on appelle les amortissements reportables.

Étape 3 : Le bilan simplifié (2033-A)

Le bilan est l'étape finale. Il doit être équilibré : le total de l'Actif doit être égal au total du Passif.

ACTIF (Ce que l'activité possède)

PASSIF (Ce que l'activité doit)

¹ Coût total (228k€) - Emprunt (150k€) = 78k€

² Résultat fiscal après imputation des amortissements.

³ Hypothèse de remboursement du capital la première année.

Le total de l'Actif (220 127 €) est bien égal au total du Passif (220 127 €). Le bilan est équilibré.

Une fois ces documents établis, le résultat (ici 0 €) doit être reporté sur le formulaire 2031 puis sur votre déclaration de revenus personnelle 2042 C-PRO.

L'importance de la rigueur et des justificatifs

Chaque chiffre inscrit dans votre liasse fiscale doit pouvoir être justifié par une facture, un relevé bancaire ou un acte notarié. L'administration fiscale peut effectuer un contrôle jusqu'à 3 ans en arrière. Il est donc impératif de conserver tous vos justificatifs de manière organisée, idéalement sous format numérique, pendant une durée d'au moins 10 ans.

Gérer sa comptabilité LMNP : seul ou accompagné ?

Établir sa liasse fiscale LMNP au réel demande du temps et de la rigueur. Si vous êtes à l'aise avec les chiffres et souhaitez maîtriser votre fiscalité, le faire soi-même est tout à fait possible, surtout avec des outils adaptés.

Des plateformes de déclaration en ligne comme Decla.fr ont été conçues pour les bailleurs particuliers. Elles vous guident étape par étape, automatisent les calculs complexes comme les amortissements cumulés, génèrent la liasse fiscale au bon format et permettent même la télétransmission directe à l'administration fiscale. C'est une solution intermédiaire qui allie autonomie, sécurité et un coût bien inférieur à celui d'un expert-comptable.

Cette approche vous permet de garder le contrôle tout en bénéficiant d'un cadre sécurisé pour une déclaration conforme et fiscalement optimisée.

Cet exemple détaillé vous a montré la logique comptable derrière une déclaration LMNP au régime réel. Bien que les calculs demandent de la précision, la démarche est structurée et reproductible. Le jeu en vaut la chandelle : une bonne gestion de votre comptabilité est la clé pour profiter pleinement des avantages fiscaux de la location meublée et maximiser la rentabilité de votre investissement.