Comment comptabiliser un prêt in fine en LMNP en 2026 ?

Vous cherchez à financer un investissement en location meublée non professionnelle (LMNP) et vous vous demandez si le prêt in fine est la solution la plus judicieuse ? Au-delà de ses avantages financiers, ce type de crédit présente des spécificités comptables qu'il est essentiel de maîtriser pour optimiser votre fiscalité au régime réel. Comment enregistrer la réception des fonds, les intérêts mensuels, et surtout, le remboursement final du capital ?

Le traitement comptable d'un prêt in fine en LMNP n'est pas complexe, mais il requiert de la rigueur. De la première écriture à la clôture de l'exercice, chaque étape a un impact direct sur votre résultat fiscal et donc sur vos impôts. Ce guide pratique vous détaille l'ensemble du processus, avec des exemples concrets et des modèles d'écritures pour sécuriser votre déclaration.

Prêt in fine et LMNP au régime réel : un duo stratégique ?

Avant d'aborder les écritures comptables, il est crucial de comprendre pourquoi le prêt in fine est souvent privilégié dans le cadre d'un investissement LMNP au régime réel. Contrairement à un prêt amortissable classique, où chaque mensualité comprend une part de capital et une part d'intérêts, le prêt in fine se structure différemment :

• Pendant toute la durée du prêt : vous ne remboursez que les intérêts et l'assurance emprunteur. Les mensualités sont donc beaucoup plus faibles, ce qui préserve votre trésorerie.
• À l'échéance finale : vous remboursez l'intégralité du capital emprunté en une seule fois.

L'avantage majeur pour un investisseur LMNP au régime réel réside dans le montant des intérêts d'emprunt déductibles. Avec un prêt in fine, les intérêts sont calculés sur la totalité du capital pendant toute la durée du crédit. Vous déduisez donc un montant d'intérêts maximal chaque année, ce qui réduit considérablement votre base imposable. C'est un levier puissant pour diminuer, voire annuler, votre impôt sur les revenus locatifs, surtout les premières années.

Le régime réel, une condition indispensable
L'optimisation fiscale via les intérêts d'emprunt n'est possible que si vous optez pour le régime réel d'imposition. Le régime micro-BIC, avec son abattement forfaitaire, ne permet pas de déduire les charges réelles de votre investissement. Le choix du régime réel est donc une étape fondamentale pour bénéficier de la stratégie du prêt in fine.

L'impact comptable du prêt in fine : pas à pas

La comptabilisation d'un emprunt suit une logique chronologique stricte, de la réception des fonds au remboursement final. Chaque événement doit être traduit par une écriture comptable précise.

1. La réception des fonds sur votre compte bancaire

Lorsque la banque débloque les fonds, votre compte bancaire est crédité du montant total de l'emprunt. Cette opération augmente votre trésorerie (un actif) et crée une dette financière (un passif) du même montant.

L'écriture comptable est la suivante :

• On débite le compte 512 « Banque » du montant reçu.
• On crédite le compte 164 « Emprunts auprès des établissements de crédit » du même montant.

Exemple : Vous obtenez un prêt in fine de 200 000 € pour l'acquisition d'un appartement.

2. La comptabilisation des frais annexes

La mise en place d'un prêt engendre souvent des frais de dossier ou le versement d'une caution. Ces éléments doivent être comptabilisés séparément.

Pour les frais de dossier : Ils constituent une charge de services bancaires.

• On débite le compte 627 « Services bancaires et assimilés » pour le montant hors taxes (HT).
• On débite le compte 44566 « TVA sur autres biens et services » si la TVA est applicable.
• On crédite le compte 401 « Fournisseurs » ou directement le 512 « Banque » si les frais sont prélevés immédiatement.

Pour le dépôt de garantie (caution) : Il s'agit d'une immobilisation financière, car cette somme vous sera restituée à la fin du prêt.

• On débite le compte 2755 « Dépôts et cautionnements versés ».
• On crédite le compte 512 « Banque ».

L'écriture inverse sera passée lors de la restitution de la caution.

3. Le traitement des échéances périodiques (intérêts et assurance)

C'est ici que réside la principale différence avec un prêt amortissable. Vos échéances mensuelles (ou trimestrielles) ne contiennent pas de remboursement de capital. Elles se composent uniquement des intérêts et de la prime d'assurance. Ces deux éléments sont des charges déductibles en LMNP qui viennent diminuer votre résultat imposable.

L'écriture est la suivante :

• On débite le compte 6611 « Intérêts des emprunts et dettes » pour le montant des intérêts.
• On débite le compte 616 « Primes d'assurances » pour le coût de l'assurance emprunteur.
• On crédite le compte 512 « Banque » pour le montant total de l'échéance.

Exemple : Votre échéance mensuelle pour le prêt de 200 000 € se compose de 350 € d'intérêts et 50 € d'assurance.

Le compte 164 n'est absolument pas mouvementé durant cette phase, la dette de capital reste inchangée au bilan.

4. Le remboursement du capital à l'échéance finale

À la fin de la durée convenue, vous devez rembourser l'intégralité du capital. Cette opération solde votre dette et diminue votre trésorerie.

L'écriture est simple et vient solder le compte d'emprunt :

• On débite le compte 164 « Emprunts auprès des établissements de crédit » pour le montant total du capital.
• On crédite le compte 512 « Banque » du même montant.

Exemple : Au terme des 15 ans, vous remboursez les 200 000 € de capital.

Anticipez le remboursement final !

Le principal défi du prêt in fine est de disposer des fonds nécessaires pour rembourser le capital à l'échéance. Les investisseurs prévoient généralement un produit d'épargne (assurance-vie, PEA...) adossé au prêt, qui est alimenté régulièrement pour constituer le capital final. Une autre stratégie consiste à vendre le bien immobilier pour solder le prêt, mais cela comporte un risque lié aux fluctuations du marché.

Le traitement des écritures de clôture (Intérêts Courus Non Échus)

Si la date de clôture de votre exercice comptable (généralement le 31 décembre) ne coïncide pas avec une date d'échéance, vous devez appliquer le principe de rattachement des charges à l'exercice. Vous devez calculer et comptabiliser la part des intérêts et de l'assurance qui a couru depuis la dernière échéance jusqu'à la date de clôture. On parle d'Intérêts Courus Non Échus (ICNE).

La formule est la suivante :

Charge à provisionner = Montant de la charge de la période * (Nombre de jours entre la dernière échéance et la clôture / Nombre total de jours de la période)

L'écriture à passer au 31/12 est :

• On débite le compte 6611 pour la quote-part d'intérêts.
• On crédite le compte 1688 « Intérêts courus » en contrepartie.
• On débite le compte 616 pour la quote-part d'assurance.
• On crédite le compte 4686 « Charges à payer » en contrepartie.

Cette écriture sera contre-passée (extournée) au premier jour de l'exercice suivant pour ne pas fausser la comptabilité.

Exemple : Votre échéance mensuelle de 350 € d'intérêts est prélevée le 15 de chaque mois. Vous clôturez au 31 décembre. Au 31/12, les intérêts ont couru du 16/12 au 31/12, soit 16 jours. Intérêts courus = 350 € * (16 jours / 31 jours) ≈ 180,65 €. Vous passerez une écriture pour constater cette charge de 180,65 € sur l'exercice en cours, bien qu'elle ne soit pas encore payée.

Prêt in fine vs Prêt amortissable : quel impact sur votre fiscalité LMNP ?

Le choix entre ces deux types de financement a des conséquences directes sur votre trésorerie et votre résultat fiscal.

Le prêt in fine est donc un outil d'optimisation fiscale redoutable, mais il s'adresse à des investisseurs avertis, capables de gérer l'épargne nécessaire au remboursement final. Il est particulièrement adapté si vous souhaitez générer des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés pendant de nombreuses années.

Amortissement du prêt vs amortissement du bien

Attention à ne pas confondre ! Le terme "amortissement" a deux sens. Pour la banque, un "prêt amortissable" signifie que vous remboursez le capital progressivement. En comptabilité LMNP, l'amortissement du bien immobilier est une écriture qui constate la perte de valeur de l'immeuble et du mobilier. C'est une charge purement fiscale qui ne correspond à aucune sortie d'argent. Le capital de votre prêt (qu'il soit in fine ou amortissable) n'est jamais une charge déductible.

Gérer la comptabilité de votre prêt in fine avec un outil adapté

Tenir la comptabilité d'un investissement LMNP avec un prêt in fine exige de la méthode, surtout pour les écritures de clôture. Pour éviter les erreurs et simplifier la production de votre liasse fiscale, l'utilisation d'une solution en ligne spécialisée est une excellente alternative à un expert-comptable traditionnel.

Des plateformes comme Decla.fr sont conçues pour les bailleurs particuliers. Elles automatisent une grande partie du processus :

• Saisie simplifiée : Vous n'avez pas besoin de connaître les numéros de compte. Vous catégorisez simplement vos dépenses (intérêts, assurance, frais de dossier...).
• Automatisation des calculs : L'outil calcule automatiquement les écritures de clôture comme les intérêts courus.
• Génération de la liasse fiscale : La plateforme génère pour vous tous les documents nécessaires (formulaire 2031, annexes...) prêts à être télétransmis aux impôts. Vous êtes ainsi certain que vos charges d'emprunt sont correctement déclarées, optimisant votre remplissage du formulaire 2031.

Cette approche vous permet de maîtriser votre comptabilité et votre fiscalité LMNP à un coût bien inférieur à celui d'un cabinet, tout en garantissant la conformité de vos déclarations.

Le traitement comptable d'un prêt in fine en LMNP est donc avant tout une question de méthode. En appliquant rigoureusement les écritures pour chaque étape (réception, frais, échéances, remboursement) et en étant vigilant lors de la clôture annuelle, vous sécurisez votre montage fiscal. C'est cette rigueur qui vous permettra de tirer pleinement profit de ce puissant levier d'optimisation et de développer sereinement votre patrimoine immobilier.