Checklist du premier ameublement pour votre LMNP en 2026

Vous vous lancez dans l'investissement locatif meublé et la question de l'ameublement vous semble un véritable casse-tête ? Pour bénéficier du statut avantageux de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), votre logement doit respecter une liste d'équipements précise, définie par la loi. Il ne s'agit pas seulement de poser quelques meubles, mais de fournir un cadre de vie qui permet au locataire de s'installer avec ses seuls effets personnels.

Cette checklist est conçue pour vous guider pas à pas dans ce premier ameublement. Nous distinguerons le strict minimum légal des ajouts qui fidéliseront vos locataires, tout en optimisant la rentabilité et la fiscalité de votre bien. Car un ameublement bien pensé est la première étape vers un investissement LMNP réussi et serein.

Le cadre légal de la location meublée : ce qu'il faut savoir

Avant de sortir votre mètre et de parcourir les magasins de meubles, il est essentiel de comprendre le cadre qui régit la location meublée. La qualification de votre logement en "meublé" n'est pas subjective ; elle répond à des critères stricts qui ont des conséquences directes sur votre bail et votre fiscalité.

La principale référence est la loi ALUR de 2014, complétée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. Ce texte fixe la liste minimale des éléments de mobilier qu'un logement doit comporter pour être considéré comme meublé. L'objectif est double : garantir un niveau de confort décent pour le locataire et standardiser le marché pour les propriétaires.

L'enjeu est de taille. Si votre logement ne respecte pas cette liste, le bail peut être requalifié en location "vide" par un juge en cas de litige. Les conséquences sont importantes :

• Durée du bail : Elle passe de 1 an (ou 9 mois pour un étudiant) à 3 ans minimum.
• Dépôt de garantie : Il est limité à 1 mois de loyer hors charges, contre 2 mois en meublé.
• Préavis du locataire : Il reste à 1 mois, mais vous perdez en flexibilité.
• Fiscalité : C'est le point le plus critique. Vous perdez le bénéfice du régime LMNP (catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux - BIC) et basculez dans celui des revenus fonciers, souvent moins avantageux. Adieu l'abattement de 50% du micro-BIC ou la possibilité d'amortir votre bien et votre mobilier au régime réel.

Respecter la checklist n'est donc pas une option, mais une condition sine qua non pour sécuriser votre investissement.

La liste des 11 équipements obligatoires pour votre LMNP

Le décret fixe une liste précise de 11 catégories d'équipements qui doivent être présents dans le logement à l'entrée du locataire. Chaque pièce destinée à être utilisée par le locataire doit être convenablement équipée pour lui permettre de dormir, manger et vivre convenablement.

Voici la checklist légale à respecter pour 2026 :

1. Literie : Un lit (ou un canapé-lit convertible) comprenant un matelas et une couette ou une couverture.
2. Dispositif d'occultation des fenêtres : Des volets ou des rideaux occultants dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher.
3. Plaques de cuisson : Un moyen de cuire les aliments (plaques électriques, vitrocéramiques, gazinière).
4. Four ou four à micro-ondes : L'un des deux est obligatoire. Proposer les deux est un plus apprécié.
5. Réfrigérateur et congélateur : Au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment à congélation (freezer) permettant d'atteindre une température de -6°C ou moins.
6. Vaisselle : Un ensemble suffisant d'assiettes, verres, bols et couverts pour que le locataire puisse prendre ses repas.
7. Ustensiles de cuisine : Le nécessaire pour préparer les repas (casseroles, poêles, couteaux de cuisine, spatule, etc.).
8. Table et sièges : Une table et au moins autant de chaises que le nombre de couchages prévus.
9. Étagères de rangement : Des meubles ou des étagères pour ranger affaires et vaisselle.
10. Luminaires : Des points lumineux dans chaque pièce (plafonnier, lampes). Le logement ne peut pas être livré avec de simples ampoules pendantes.
11. Matériel d'entretien ménager : Un balai et une serpillère, ou un aspirateur si la surface le justifie.

Le conseil de l'expert fiscal

Conservez précieusement toutes les factures d'achat de ces équipements ! Au régime réel, la plupart des meubles dont la valeur unitaire est supérieure à 500 € HT pourront faire l'objet d'un amortissement comptable, étalé sur plusieurs années. Les autres constitueront des charges déductibles de vos revenus locatifs. C'est un levier majeur pour réduire, voire annuler, votre impôt sur les loyers.

Checklist détaillée pièce par pièce : du minimum légal au confort optimal

Pour vous aider à visualiser l'aménagement, décomposons les besoins pièce par pièce, en séparant toujours l'obligatoire du recommandé.

La cuisine ou le coin cuisine

La cuisine doit être fonctionnelle dès le premier jour. Le locataire doit pouvoir y préparer et consommer ses repas.

Équipements obligatoires :

• [ ] Plaques de cuisson
• [ ] Four ou four à micro-ondes
• [ ] Réfrigérateur avec compartiment congélateur
• [ ] Vaisselle en nombre suffisant (assiettes, verres, couverts)
• [ ] Ustensiles de cuisine (casseroles, poêle, passoire, ouvre-boîte...)
• [ ] Meubles de rangement (placards hauts ou bas)

Équipements recommandés pour le confort :

• Une cafetière et une bouilloire
• Un grille-pain
• Une poubelle de cuisine
• Un set de couteaux de cuisine complet
• Une planche à découper
• Des torchons et maniques

La pièce de vie (séjour / salle à manger)

C'est le cœur du logement. Elle doit être conviviale et pratique.

Équipements obligatoires :

• [ ] Une table
• [ ] Des sièges (chaises) en nombre suffisant
• [ ] Un luminaire principal
• [ ] Des rangements

Équipements recommandés pour le confort :

• Un canapé ou des fauteuils confortables
• Une table basse
• Un meuble TV
• Des luminaires d'appoint (lampe sur pied, lampe de table) pour une ambiance plus chaleureuse
• Un tapis pour délimiter l'espace et ajouter du confort
• Des étagères murales ou une bibliothèque

La chambre

La qualité du sommeil est primordiale. Cette pièce doit être pensée comme un cocon reposant.

Équipements obligatoires :

• [ ] Un lit avec sommier et matelas
• [ ] Une couette ou une couverture
• [ ] Un dispositif d'occultation (volets, stores ou rideaux occultants)

Équipements recommandés pour le confort :

• Des oreillers et une protection de matelas (alèse)
• Une table de chevet avec sa lampe
• Une armoire, une penderie ou une commode pour ranger les vêtements
• Un bureau et une chaise, surtout si vous visez une clientèle d'étudiants ou de jeunes actifs en télétravail.

Les autres espaces (salle de bain, entrée)

Bien que le décret ne les détaille pas précisément, ces pièces doivent être fonctionnelles pour que le logement soit qualifié de "décent".

Salle de bain :

• Un miroir au-dessus du lavabo
• Un meuble de rangement ou des étagères pour les produits de toilette
• Un porte-serviettes
• Un rideau ou une paroi de douche/baignoire
• Une poubelle de salle de bain

Entrée :

• Un porte-manteaux ou des patères
• Un petit meuble à chaussures

Au-delà de l'obligatoire : les équipements qui font la différence

Respecter la liste légale vous met en conformité. Mais pour louer plus vite, plus cher et réduire la vacance locative, il faut séduire. Ajouter des équipements de confort transforme un logement fonctionnel en un lieu où il fait bon vivre.

Pensez à ajouter :

• Un lave-linge : C'est l'un des critères les plus recherchés, surtout dans les petites surfaces.
• Une télévision : Même si les usages changent, elle reste un élément central pour beaucoup de locataires.
• Une connexion Internet : Proposer un abonnement inclus dans les charges est un argument commercial très fort.
• Un aspirateur : Plus pratique et efficace qu'un simple balai.
• Le petit électroménager : Cafetière, bouilloire, grille-pain sont des attentions peu coûteuses et très appréciées.
• Le linge de maison : Fournir un jeu de draps, des serviettes et des torchons peut être un vrai plus, notamment pour les locations de courte ou moyenne durée.

Chacun de ces ajouts représente un coût, mais il doit être vu comme un investissement. Non seulement il améliore l'attractivité de votre bien, mais il est également pris en compte dans votre comptabilité LMNP. Ces achats constituent des charges déductibles qui viendront diminuer votre résultat imposable.

L'inventaire du mobilier : un document essentiel pour le bail

Une fois votre logement entièrement meublé, l'étape suivante est de dresser un inventaire détaillé et précis du mobilier. Ce document est fondamental. Annexé au contrat de location meublée, il sert de référence lors de l'état des lieux d'entrée et de sortie.

Pour chaque meuble et équipement, l'inventaire doit mentionner :

• Sa désignation précise (ex : "Canapé 3 places en tissu gris, modèle EKTORP")
• Son état d'usage (neuf, bon état, état d'usage, présence de rayures, etc.)
• La quantité

Cet inventaire doit être réalisé en deux exemplaires, daté et signé par le propriétaire (ou son représentant) et le locataire au moment de la remise des clés. Il protège les deux parties : le locataire contre une accusation de dégradation pour un défaut préexistant, et le propriétaire en cas de meuble manquant ou endommagé à la fin du bail.

Ne négligez pas les photos !

Pour compléter votre inventaire écrit, prenez des photos datées de chaque pièce et de chaque élément de mobilier important. En cas de litige, des preuves visuelles sont souvent plus parlantes et peuvent appuyer votre dossier de manière décisive.

Budget et sourcing : comment meubler votre LMNP sans vous ruiner ?

Le budget pour un premier ameublement peut varier considérablement selon la surface du logement, le standing visé et vos choix de sourcing.

Estimation budgétaire indicative :

• Studio (20-25 m²) : Entre 2 500 € et 4 500 €
• T2 (35-45 m²) : Entre 4 000 € et 7 000 €
• T3 (55-65 m²) : Entre 6 000 € et 10 000 €

Pour optimiser ce budget, plusieurs stratégies s'offrent à vous :

1. Le neuf à prix maîtrisé : Les grandes enseignes (IKEA, But, Conforama) offrent des solutions complètes avec un bon rapport qualité-prix.
2. Le marché de l'occasion : Des plateformes comme Le Bon Coin, Geev ou les dépôts-ventes Emmaüs permettent de trouver des meubles de qualité à moindre coût. C'est une option économique et écologique, mais qui demande plus de temps et de logistique.
3. Les packs ameublement pour investisseurs : Certaines entreprises se spécialisent dans la fourniture et l'installation de packs de meubles complets pour les investisseurs LMNP. C'est une solution clé en main, plus chère mais qui vous fait gagner un temps précieux.

Quelle que soit l'option choisie, la rigueur est votre meilleure alliée. Conserver toutes les factures est indispensable pour la gestion comptable de votre activité, notamment pour calculer correctement vos amortissements et charges et optimiser votre déclaration de revenus.

Meubler correctement votre logement est la première pierre de votre projet LMNP. En suivant cette checklist, vous vous assurez non seulement d'être en conformité avec la loi, mais aussi de proposer un bien attractif qui trouvera rapidement preneur. C'est un investissement initial qui sécurise les avantages fiscaux de votre statut et garantit la rentabilité de votre bien sur le long terme.