SASU et location meublée : une association gagnante ?

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Publié le
11
/
01
/
2024

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Vous envisagez de vous lancer dans la location meublée et souhaitez créer une société pour exercer votre activité ? Vous vous demandez si la SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) pourrait vous convenir ? Alors cet article est fait pour vous !

De la compréhension du marché locatif aux spécificités fiscales, en passant par une explication détaillée de la SASU, Décla.fr vous dévoile tout ce que vous devez savoir sur la location meublée par le biais d’une SASU.

Les caractéristiques de la location meublée

À la fois flexible pour le locataire et rentable pour les propriétaires, la location meublée a le vent en poupe ces dernières années.

De plus en plus d’investisseurs misent donc sur ce marché dynamique pour optimiser leur fiscalité et générer des revenus complémentaires supérieurs à ceux d’une location vide.

Ce type de location obéit toutefois à une logique différente de la location classique “vide”. Il se démarquera donc de cette dernière sur certains points :

  • Le logement doit être équipé de mobilier et d'accessoires indispensables à la vie quotidienne du locataire.
  • La durée du bail sera généralement d’1 an, sauf pour les locations étudiantes ou saisonnières.
  • Les loyers et le dépôt de garantie seront plus élevés.

Définition de la SASU dans le cadre de la location meublée

La Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle, plus connue sous l'acronyme SASU, est une forme de société commerciale qui a la particularité d'être constituée par un unique associé, aussi appelé actionnaire.

Flexible et simple à gérer, la SASU s'adapte parfaitement à la location meublée grâce à sa structuration claire et sa responsabilité limitée au montant du capital.

Cette spécificité permet une séparation nette entre les biens de l'entreprise et ceux de l'associé unique. Ce qui signifie que, même en cas de difficultés financières, votre patrimoine personnel reste protégé.

De plus, la SAS unipersonnelle offre une fiscalité avantageuse, avec notamment la possibilité d'opter pour l'impôt sur les sociétés (IS).

Fonctionnement d’une SASU de location meublée

Le fonctionnement d’une SASU de location meublée est simple et efficace. Voici les points clés à retenir :

  • La SAS unipersonnelle est la propriétaire du bien immobilier loué meublé.
  • Elle perçoit directement les revenus locatifs.
  • Elle assume toutes les obligations du propriétaire-bailleur : entretien du bien, renouvellement des équipements...

Le rôle du président de la SASU, qui est souvent l'associé unique lui-même, est capital.

  • Il gère la société,
  • fait les choix stratégiques,
  • et peut être rémunéré pour son travail. Lorsque c’est le cas, il dispose d’un statut assimilé salarié, ce qui signifie que ses revenus sont imposés à l’impôt sur le revenu.

Cette structure offre une flexibilité incomparable, idéale pour gérer au mieux votre investissement locatif.

Tout ça vous paraît complexe ? Rassurez-vous, c’est en réalité assez simple ! Cette petite vidéo vous aidera à mieux saisir le fonctionnement d'une SASU dans le contexte de la location meublée.

Comment créer une SASU de location meublée ?

Vous souhaitez créer une SASU pour votre projet de location meublée en LMNP ou LMP ? C'est une excellente idée ! En revanche, vous vous en doutez, il y a un formalisme à respecter.

Vous devrez donc impérativement suivre certaines étapes clés.

  • Étape 1 : Rédiger les statuts de la SASU.
  • Étape 2 : Constituer le capital social, sans minimum exigé, et le déposer sur un compte dédié.
  • Étape 3 : Nommer un président pour la SASU.
  • Étape 4 : Enregistrer les statuts chez un notaire ou au centre des impôts.
  • Étape 5 : Publier une annonce de création dans un journal d'annonces légales.
  • Étape 6 : Immatriculer votre SASU auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE).

Et voilà, votre SASU est créée ! Vous pouvez maintenant exploiter votre bien en location meublée.

Fiscalité d’une SASU de location meublée

Par principe la SASU de location meublée est imposée à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Il est toutefois possible d’opter pour une imposition au titre de l’impôt sur le revenu auprès de l’associé lorsque la location meublée non professionnelle représente la majorité des revenus de la société.

La fiscalité applicable à une SASU imposée à l’IS

Le régime de l’Impôt sur les Sociétés présente des avantages non négligeables.

En effet, contrairement à l'Impôt sur le Revenu, l'IS est déductible des bénéfices de la société.

De plus, les revenus locatifs sont soumis à un taux d'imposition raisonnable de :

  • 15 % si les recettes sont inférieures à 42 500 €.
  • 25 % lorsque les revenus générés excèdent 42 500 €.

En revanche, si l’associé se verse des dividendes, il sera à son tour imposé au prèvlement forfaitaire unique (PFU), également appelé  “falt tax” au taux de 30 % (12,8 % d’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux) Ce qui contribue à sensiblement alourdir la fiscalité…

Heureusement, il est aussi possible de choisir d’être imposé au titre de l’impôt sur le revenu sous certaines conditions.

La fiscalité applicable à l’IR

En Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) l’associé peut décider de voir les recettes de la SASU imposées à l’IR. Pour cela il faut que :

  • L’associé en fasse la demande au service des impôts duquel il dépend.
  • L’associé soit également le président de la Société.

Si les conditions sont remplies, les revenus seront alors considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce qui signifie que l’associé aura alors le choix entre 2 régimes fiscaux :

  • Le régime micro-BIC : Ce régime est applicable lorsque les revenus générés sont inférieurs à 77 700 € annuels et permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % (71 % dans certains cas).
  • Le régime réel : Il s’applique dès que les revenus excèdent 77 700 € par an ou sur option lorsqu’ils sont inférieurs et permet de déduire certains frais liés à votre activité de location meublée.

Fiscalité des plus-values immobilière en SASU à l’IS

Lorsqu’une SASU décide de revendre un bien, elle peut réaliser une plus-value. Si elle est imposée à l’IS, la plus-value se verra alors appliquer les modalités du régime des professionnels.

Ce qui signifie que les plus-values seront taxées en fonction de la différence entre le prix de vente du bien et sa valeur nette comptable déduite des amortissements pratiqués.

Ainsi, si vous gérez judicieusement vos amortissements, vous pouvez minimiser l'impact fiscal sur les plus-values lors de la revente du bien. Pas mal, non ?

Les avantages de la location meublée en SASU

La location meublée (LMNP ou LMP) en SAS unipersonnelle offre de nombreux avantages :

  • Un coût limité : Il n'y a pas de minimum pour le capital social, ce qui rend la création d'une SASU très accessible.
  • Un régime social favorable au président : Le président de la SASU bénéficie d'un statut d'assimilé salarié avec une couverture sociale intéressante. Les cotisations sociales sont toutefois assez élevées.
  • Une responsabilité limitée : En cas de difficultés financières, votre patrimoine personnel est protégé.
  • Une fiscalité allégée pour la transmission : La SASU permet une transmission simplifiée et fiscalement avantageuse du patrimoine immobilier.

Pour mieux comprendre les avantages de la SASU, voici un tableau comparatif avec d'autres formes juridiques souvent utilisées pour la location meublée.

Type d'entreprise Nombre d’associés minimum Coût de départ Responsabilité Régime social du dirigeant Régime d’imposition de base
SASU 1 Très accessible (pas de capital minimum) Limitée Assimilé-salarié IS avec option pour l’IR sous conditions
SCI (Société Civile Immobilière) 2 Coût moyen (capital minimum à prévoir) Illimitée Non-salarié IR avec option pour l’IS
Micro-entreprise 1 Faible coût (auto-financement) Illimitée Non-salarié IR
SARL immobilière 2 Accessible en principe (1 €) Limitée Non-salarié IR avec option pour l’IS
EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) 1 Très accessible (1 €) Limitée Non-salarié IR avec option pour l’IS

Location meublée et SASU en bref...

En somme, exploiter une location meublée professionnelle ou non (LMP ou LMNP) peut être une solution intéressante. Cette structure juridique offre une responsabilité limitée, une fiscalité attrayante et une grande flexibilité.

Pour résumer :

  • La SASU permet de protéger son patrimoine personnel.
  • Elle offre plusieurs options fiscales avantageuses.
  • Elle apporte une grande souplesse dans la gestion de votre investissement locatif.
  • Elle peut être défavorable d’un point de vue fiscal lorsque l’associé se verse des dividendes.
  • Il existe d’autres formes juridiques potentiellement intéressantes pour louer des biens meublés : SCI, SARL, EURL…

Alors, êtes-vous prêt à donner un coup de boost à votre investissement immobilier avec la SAS Unipersonnelle ?

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