La révision du loyer entre deux locataires LMNP en 2026

Avant d’aller plus loin, il est essentiel de bien distinguer deux situations que l'on confond souvent : la révision annuelle du loyer et la fixation d'un nouveau loyer entre deux locataires.

La révision annuelle s'applique en cours de bail. Elle n'est possible que si une clause d'indexation est explicitement prévue dans le contrat de location. Cette augmentation est strictement encadrée par l'Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'INSEE. La hausse ne peut excéder la variation de cet indice sur un an. Si vous oubliez de l'appliquer à la date anniversaire, vous avez un an pour le faire, mais sans effet rétroactif.

La fixation du loyer à la relocation, qui nous intéresse ici, intervient au moment du changement de locataire. C'est l'opportunité de réévaluer le montant du loyer. Cependant, cette liberté est de plus en plus encadrée, notamment dans les zones où le marché locatif est déséquilibré. Les règles applicables dépendent alors entièrement de la localisation de votre bien.

Le cadre légal pour fixer le loyer d'un nouveau locataire

La possibilité d'augmenter le loyer entre deux baux dépend avant tout de la situation géographique de votre logement. Les règles diffèrent radicalement si votre bien est situé ou non en "zone tendue".

Hors zone tendue : la liberté (quasi) totale

Si votre logement meublé n'est pas situé dans l'une des 28 agglomérations définies comme "zones tendues", vous êtes en principe libre de fixer le montant du loyer pour votre nouveau locataire. Aucune loi ne vous impose de vous baser sur le loyer du précédent occupant.

Cette liberté reste toutefois théorique. Pour trouver rapidement un locataire et éviter une vacance locative coûteuse, le loyer proposé doit correspondre aux prix du marché local pour des biens similaires (même surface, même nombre de pièces, mêmes prestations). Une analyse des annonces concurrentes dans votre quartier est indispensable pour fixer un loyer juste et attractif.

En zone tendue : l'encadrement des loyers à la relocation

Dans les zones tendues, la loi ALUR puis ELAN ont mis en place un dispositif d'encadrement des loyers lors d'un changement de locataire. Le principe est simple : le nouveau loyer ne peut pas dépasser le montant du loyer payé par l'ancien locataire.

Vous pouvez toutefois appliquer à ce montant la variation de l'IRL si cette révision n'a pas été effectuée au cours des 12 derniers mois.

Exemple : Votre locataire quitte le logement le 1er mars 2025. Son loyer était de 800 €. La dernière révision date du 1er juillet 2023. Vous pouvez appliquer l'évolution de l'IRL entre le 1er juillet 2023 et le 1er juillet 2024 pour fixer le nouveau loyer. Si l'IRL a augmenté de 3,5 %, le nouveau loyer maximum sera de 800 € x 1,035 = 828 €.

Heureusement, des exceptions existent pour déroger à cette règle stricte et permettre une augmentation plus significative :

1. Le logement a été vacant depuis plus de 18 mois : Dans ce cas, vous êtes libre de fixer le nouveau loyer.
2. Le loyer précédent était manifestement sous-évalué : Vous pouvez proposer une augmentation si vous prouvez que le loyer est bien inférieur aux loyers de référence du voisinage pour des logements comparables. Vous devez fournir au locataire au moins 3 références de loyers (6 dans certaines grandes villes). L'augmentation est plafonnée : la hausse ne peut excéder 50 % de la différence entre la moyenne des loyers de référence et le loyer précédent.
3. Des travaux d'amélioration ont été réalisés : Si vous avez effectué des travaux importants depuis le départ du dernier locataire (ou dans les 6 derniers mois de son bail), vous pouvez augmenter le loyer. Le coût des travaux doit être au moins égal à 6 mois de l'ancien loyer. L'augmentation annuelle du loyer est alors plafonnée à 15 % du coût TTC des travaux.

Attention au plafonnement des loyers

Dans certaines villes en zone tendue (Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Plaine Commune, Est Ensemble, Bordeaux, Montpellier...), un dispositif de plafonnement des loyers s'ajoute à l'encadrement. Le loyer (hors charges) ne doit jamais dépasser un "loyer de référence majoré" fixé par arrêté préfectoral, même si une des exceptions ci-dessus vous autorise à l'augmenter. Vérifiez systématiquement ce plafond avant de fixer votre loyer.

Le cas particulier des passoires énergétiques (DPE F et G)

La loi "Climat et Résilience" a introduit une contrainte majeure pour les propriétaires bailleurs : le gel des loyers pour les logements les plus énergivores.

Depuis le 24 août 2022 en métropole, si votre logement est classé F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), il est strictement interdit d'augmenter le loyer entre deux locataires. Cela s'applique même si vous remplissez les conditions pour une augmentation en zone tendue (travaux, sous-évaluation...). La seule solution pour déplafonner votre loyer est de réaliser des travaux de rénovation énergétique permettant d'atteindre au minimum la classe E.

Guide pratique : fixer le nouveau loyer étape par étape

Pour fixer le loyer de votre nouveau locataire en toute sérénité, suivez cette méthode rigoureuse.

Étape 1 : Vérifier la zone géographique de votre logement

La première chose à faire est de savoir dans quel cadre réglementaire vous vous situez. Pour cela, utilisez le simulateur officiel du gouvernement qui vous indiquera si votre commune est :

• Hors zone tendue
• En zone tendue
• Soumise à la fois à la zone tendue et au plafonnement des loyers

Vous pouvez consulter cet outil sur le site .

Étape 2 : Calculer le loyer maximum autorisé

Une fois la zone identifiée, calculez le montant que vous pouvez légalement demander.

Étape 3 : Rédiger le nouveau bail et ses annexes

La transparence est essentielle, surtout en zone tendue. Le nouveau contrat de location meublée doit obligatoirement mentionner :

• Le montant du dernier loyer payé par le précédent locataire.
• La date de son dernier versement.
• La nature et le montant des travaux justifiant une éventuelle augmentation.

Cette obligation d'information permet au nouveau locataire de vérifier que l'encadrement est bien respecté. N'oubliez pas de joindre tous les diagnostics obligatoires à jour, notamment le DPE qui conditionne votre droit à augmenter le loyer.

Le cas du forfait de charges

Si vous appliquez un forfait de charges, sachez que son montant peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal, c’est-à-dire en se basant sur la variation de l'IRL. Cette révision doit être prévue dans une clause du bail. Lors d'une relocation, vous pouvez réévaluer ce forfait pour qu'il corresponde mieux aux dépenses réelles, mais cette réévaluation doit rester juste et justifiable.

Impact fiscal de l'augmentation de loyer pour le bailleur LMNP

Augmenter votre loyer a une conséquence directe et positive sur votre chiffre d'affaires. Mais comment cela se traduit-il sur votre fiscalité LMNP ? L'impact dépend de votre régime d'imposition.

Si vous êtes au régime micro-BIC, une hausse de vos revenus locatifs vous rapproche du plafond de ce régime (77 700 € pour la location meublée classique). Le dépasser vous obligera à passer au régime réel, ce qui implique une gestion comptable plus rigoureuse.

Si vous êtes déjà au régime réel, ce qui est souvent le cas le plus avantageux pour les investisseurs LMNP, une augmentation de loyer se traduit par une amélioration directe de votre rentabilité nette. En effet, vos charges déductibles, et surtout vos amortissements, ne changent pas. Le supplément de loyer que vous percevez est donc du bénéfice supplémentaire, après imposition. C'est un levier puissant pour optimiser votre investissement.

Gérer l'impact d'une variation de loyer sur votre bilan et votre liasse fiscale peut sembler complexe. C'est là que des outils comme Decla.fr prennent tout leur sens. Notre plateforme en ligne automatise la gestion de votre comptabilité LMNP au régime réel : saisie des recettes, calcul des amortissements, édition de la liasse fiscale... Vous pouvez ainsi piloter votre activité sereinement et mesurer précisément l'impact de vos décisions sur votre imposition finale, sans avoir besoin d'un expert-comptable.

Fixer le loyer lors d'un changement de locataire est un acte de gestion crucial pour tout investisseur LMNP. Si la liberté de fixer les prix est de plus en plus encadrée, une bonne connaissance des règles locales, des exceptions possibles et des contraintes énergétiques vous permettra de maximiser vos revenus en toute légalité. Une préparation minutieuse et une documentation rigoureuse sont vos meilleurs atouts pour sécuriser votre investissement et optimiser sa performance sur le long terme.