Loyers impayés en LMNP : la procédure à suivre en 2026

Votre locataire en meublé ne paie plus son loyer et vous vous demandez comment réagir ? Face à une situation d'impayé, le stress peut vite monter, mettant en péril la rentabilité de votre investissement LMNP. Pourtant, il est essentiel de garder son sang-froid et d'agir de manière méthodique. Des solutions existent, mais elles exigent de respecter une procédure stricte, de la relance amiable à l'action en justice. Comment sécuriser vos droits de bailleur tout en restant dans un cadre légal irréprochable ?

Prévention : les bonnes pratiques pour limiter les risques d'impayés

Bien que le risque d'impayé en location meublée soit statistiquement faible (autour de 3 % du parc locatif, et encore moins pour les meublés), la prudence reste la meilleure des garanties. La majorité des litiges peut être évitée en amont, grâce à une sélection rigoureuse et des protections adaptées.

La sélection rigoureuse du locataire

L'étape de l'étude des dossiers de candidature est fondamentale. Un propriétaire pressé de louer son bien peut être tenté de survoler cette phase, une erreur qui peut coûter cher. Portez une attention particulière aux points suivants :

• La stabilité professionnelle : Un CDI hors période d'essai offre plus de garanties qu'un CDD ou un contrat d'intérim. Cela ne signifie pas d'écarter systématiquement ces profils, mais d'évaluer la situation dans son ensemble (secteur d'activité, rémunération).
• La solvabilité : Assurez-vous que les revenus du locataire (et de sa caution) sont en adéquation avec le montant du loyer. La règle usuelle des "trois fois le montant du loyer" reste un bon indicateur.
• L'authenticité des documents : Le phénomène des dossiers falsifiés étant en hausse, utilisez les outils de vérification à votre disposition, notamment le service de vérification des avis d'impôt sur le site des finances publiques.

La constitution de garanties solides

Plusieurs dispositifs permettent de vous protéger financièrement en cas de défaillance du locataire :

1. Le dépôt de garantie : En location meublée, son montant est plafonné à deux mois de loyer hors charges. Il sert à couvrir les éventuelles dégradations, mais aussi les impayés en fin de bail.
2. La caution solidaire : Une personne physique (le garant) s'engage à payer les dettes locatives du locataire. C'est une protection très efficace, à condition de vérifier également la solvabilité du garant.
3. La Garantie Loyers Impayés (GLI) : Il s'agit d'une assurance privée qui prend en charge les loyers impayés, les frais de contentieux et parfois les dégradations. Elle a un coût, mais offre une grande tranquillité d'esprit. Attention, elle est souvent incompatible avec une caution solidaire (sauf pour les étudiants).
4. La garantie Visale : Proposée par Action Logement, cette garantie gratuite couvre les impayés de loyer pour certains profils de locataires (jeunes, salariés précaires...).

Étape 1 : La gestion amiable, une réaction rapide et graduée

Dès le premier retard de paiement, il est crucial de réagir sans attendre. Laisser une dette s'accumuler ne fait que compliquer la situation pour vous et pour le locataire.

Le premier contact : dialogue et relance simple

Un retard de quelques jours peut être dû à un simple oubli ou à une difficulté financière passagère. Prenez contact avec votre locataire par téléphone ou par email. Une approche courtoise et compréhensive permet souvent de dénouer la situation rapidement. L'objectif est de comprendre la raison du retard et de trouver une solution.

Si ce premier contact reste sans réponse, envoyez une lettre de relance simple. Ce courrier rappelle poliment le montant dû et la date d'échéance, en demandant une régularisation sous un délai court (par exemple, 7 jours). Conservez une copie de tous vos échanges.

La mise en demeure : le courrier formel

Si le loyer reste impayé malgré la relance, il faut passer à une étape plus formelle. La mise en demeure doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce document a une valeur juridique et constitue le point de départ officiel de vos démarches.

Votre courrier de mise en demeure doit impérativement contenir :

• Les coordonnées complètes du bailleur et du locataire.
• Le détail précis des sommes dues (loyer et charges pour la période concernée).
• Le rappel des obligations du locataire stipulées dans le bail.
• Un délai précis pour la régularisation (généralement 8 à 15 jours).
• La mention qu'à défaut de paiement dans ce délai, vous engagerez une procédure judiciaire (notamment en activant la "clause résolutoire" du bail si elle existe).

Étape 2 : L'activation des garanties

Parallèlement à la mise en demeure, et sans attendre, vous devez mobiliser les garanties que vous avez souscrites.

Solliciter la caution solidaire

Si un garant s'est porté caution solidaire, vous pouvez le solliciter dès le premier impayé, sans même attendre l'échec de la mise en demeure auprès du locataire. Informez le garant par lettre recommandée avec accusé de réception de la défaillance du locataire, en lui demandant de régler les sommes dues.

Déclarer le sinistre à votre assurance GLI

Si vous avez souscrit une Garantie Loyers Impayés, contactez votre assureur sans tarder. Les contrats imposent des délais de déclaration très stricts (souvent entre 15 et 30 jours après la date d'exigibilité du loyer). Le non-respect de ces délais peut entraîner un refus de prise en charge. Votre assureur vous guidera alors dans les démarches à suivre et prendra souvent le relais de la procédure.

Le timing est crucial

Ne laissez jamais passer plus d'un mois d'impayé sans avoir envoyé une mise en demeure et contacté vos garanties. Plus la dette s'accumule, plus le préjudice financier est lourd et plus les procédures pour récupérer votre logement seront longues et coûteuses.

Étape 3 : La procédure judiciaire, quand le dialogue échoue

Si toutes les tentatives amiables et l'activation des garanties n'ont pas permis de régulariser la situation, la voie judiciaire devient inévitable. Cette procédure est longue et formalisée ; il est impératif de la respecter scrupuleusement.

Le commandement de payer par commissaire de justice

C'est la première étape obligatoire de la procédure judiciaire. Vous devez mandater un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) pour qu'il délivre un commandement de payer à votre locataire. Cet acte officiel somme le locataire de régler sa dette dans un délai de six semaines.

Le commandement de payer doit mentionner, sous peine de nullité :

• Le détail des sommes réclamées.
• Le délai de six semaines pour payer.
• L'avertissement qu'à défaut de paiement, le bail sera résilié et l'expulsion pourra être demandée en justice.
• La possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL) pour obtenir une aide financière.

Le coût de cet acte est réglementé et reste à votre charge, mais vous pourrez en demander le remboursement au locataire lors du jugement.

L'assignation au tribunal et la résiliation du bail

Si, à l'issue du délai de six semaines, le locataire n'a pas réglé l'intégralité de sa dette (ou n'a pas obtenu de délai de paiement du juge), vous pouvez l'assigner devant le tribunal judiciaire. Le commissaire de justice informe alors le locataire de la date de l'audience.

Lors de l'audience, le juge examinera la situation. S'il constate que la dette est réelle et que la clause résolutoire du bail peut s'appliquer, il pourra prononcer :

• La résiliation du bail.
• L'expulsion du locataire.
• La condamnation du locataire au paiement des loyers dus, des frais de procédure et d'éventuels dommages et intérêts.

Le juge peut toutefois accorder des délais de paiement au locataire s'il estime sa situation financière difficile mais temporaire.

Le commandement de quitter les lieux et l'expulsion

Une fois le jugement d'expulsion obtenu, le locataire ne quitte pas toujours les lieux spontanément. Le commissaire de justice doit alors lui signifier un commandement de quitter les lieux, qui lui laisse un délai de deux mois pour partir.

Ce n'est qu'à l'issue de ce délai, et si le locataire est toujours présent, que l'expulsion forcée avec le concours de la force publique peut avoir lieu.

L'expulsion "sauvage" est un délit

Il est absolument interdit de vous faire justice vous-même (changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité, vider le logement). Ces agissements constituent une infraction pénale (violation de domicile) passible de 3 ans de prison et 30 000 € d'amende. Seul un commissaire de justice peut procéder à une expulsion, dans le respect de la loi.

Il est important de noter que toute expulsion est suspendue durant la trêve hivernale, qui s'étend du 1er novembre au 31 mars inclus. Cependant, cela n'empêche pas d'engager et de poursuivre la procédure judiciaire pendant cette période.

L'impact comptable et fiscal des loyers impayés en LMNP

La gestion d'un impayé ne s'arrête pas à la procédure de recouvrement. Elle a des conséquences directes sur votre déclaration de revenus LMNP, qui suit une logique de "créances acquises".

Faut-il déclarer les loyers non perçus ?

La réponse est oui. En tant que bailleur en meublé relevant des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), vous devez déclarer tous les loyers qui sont contractuellement dus pour une année civile, qu'ils aient été effectivement encaissés ou non.

Sur le plan comptable, un loyer dû mais non encaissé constitue une "créance client". Dans votre déclaration de revenus LMNP, le montant total des loyers dus (charges comprises) est bien inscrit en tant que recette. Mais dans un second temps, le montant des loyers impayés est déduit du résultat fiscal via une "provision pour créance douteuse". Ainsi, le loyer impayé est neutralisé et n'augmente pas votre base d'imposition.

Exemple concret :

• Vous louez un bien 800 €/mois, soit 9 600 € de recettes annuelles théoriques.
• Votre locataire ne paie pas les trois derniers mois de l'année (octobre, novembre, décembre), soit un impayé de 2 400 €.
• Dans votre déclaration LMNP au régime réel, vous déclarerez bien 9 600 € de recettes.
• Votre comptabilité constatera une créance de 2 400 € qui viendra en déduction. Votre résultat fiscal sera donc calculé sur la base des loyers effectivement perçus, soit 7 200 € (hors autres charges déductibles).

La gestion de ces créances et leur correcte imputation dans votre liasse fiscale peut sembler complexe. C'est là que des outils spécialisés comme Decla.fr interviennent : notre plateforme en ligne vous guide pas à pas pour saisir vos recettes et vos charges, en gérant automatiquement le traitement de ces situations particulières pour générer une liasse fiscale conforme, sans que vous ayez besoin d'être un expert-comptable.

La régularisation en cas de paiement ultérieur

Que se passe-t-il si votre locataire régularise sa situation l'année suivante ? Les sommes perçues (les 2 400 € de notre exemple) seront alors imposées au titre de l'année de leur encaissement.

Reprenons l'exemple :

• En année N+1, votre locataire paie tous ses loyers (9 600 €) ET rembourse sa dette de l'année N (2 400 €).
• Vos recettes imposables pour l'année N+1 seront donc de 12 000 € (9 600 + 2 400).

Cette situation peut créer un pic d'imposition. Il est donc essentiel de bien suivre ces flux pour ne pas faire d'erreur dans vos déclarations successives. Une bonne reprise de comptabilité LMNP d'une année sur l'autre est primordiale.

Et les indemnités d'assurance ?

Si vous percevez une indemnisation de votre assurance GLI, cette somme est considérée comme une recette. Elle doit être déclarée et sera imposée au même titre qu'un loyer perçu directement du locataire. Il en va de même pour les sommes versées par un garant ou la garantie Visale.

Affronter un impayé de loyer est une épreuve pour tout investisseur. Cependant, en agissant rapidement, en suivant méthodiquement les étapes de la procédure et en tenant une comptabilité rigoureuse, vous maximisez vos chances de récupérer votre dû et votre logement. N'hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels (commissaire de justice, avocat) pour sécuriser vos démarches.