Charges et amortissements LMNP : toutes les réponses pour 2026

Vous venez d'investir en location meublée et vous vous demandez comment optimiser votre fiscalité ? Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) au régime réel simplifié est une formidable opportunité, principalement grâce à deux leviers puissants : la déduction des charges et le mécanisme de l'amortissement. Comprendre leur fonctionnement est la clé pour réduire significativement, voire annuler, votre impôt sur les revenus locatifs. Mais comment distinguer une charge d'un amortissement ? Comment calculer et appliquer ces déductions sans commettre d'erreur ?

Charges déductibles vs Amortissement : quelle différence ?

En optant pour le régime réel, vous renoncez à l'abattement forfaitaire du micro-BIC pour déduire vos dépenses réelles. Ces dépenses se classent en deux catégories principales avec des traitements comptables et fiscaux bien distincts.

Les charges : des dépenses réelles et immédiates

Les charges déductibles sont toutes les dépenses courantes que vous engagez pour l'exploitation et l'entretien de votre bien. Elles sont directement soustraites de vos recettes locatives (vos loyers) sur l'année où elles ont été payées. Leur impact sur votre fiscalité est donc immédiat.

Voici une liste non exhaustive des principales charges déductibles en LMNP :

• Frais de gestion locative (agence immobilière, frais de syndic)
• Primes d'assurance (propriétaire non-occupant, garantie loyers impayés)
• Taxe foncière et Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
• Intérêts d'emprunt et frais de dossier bancaire
• Factures d'énergie (eau, électricité, gaz) si elles ne sont pas refacturées au locataire
• Frais d'entretien et de petites réparations (plomberie, remplacement d'un appareil défectueux)
• Frais de comptabilité ou d'adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA)
• Frais de publicité pour trouver un locataire

Ces charges peuvent créer un déficit. Si vos charges sont supérieures à vos loyers, le déficit généré est reportable sur les revenus de même nature (BIC non professionnels) pendant les 10 années suivantes.

L'amortissement : une charge comptable "fictive"

L'amortissement est une notion purement comptable et fiscale. Il ne correspond pas à une sortie d'argent immédiate. Il représente la perte de valeur de votre bien immobilier et de son mobilier due à l'usure et au temps qui passe. En LMNP, vous avez le droit de déduire cette "charge fictive" de vos revenus locatifs.

L'immense avantage de l'amortissement est qu'il permet de diminuer votre résultat imposable sans affecter votre trésorerie. Sur le long terme, c'est ce mécanisme qui permet à de nombreux investisseurs de ne payer que très peu, voire pas du tout, d'impôts sur leurs loyers pendant de nombreuses années.

En pratique, l'amortissement permet de défiscaliser entre 60 % et 80 % des recettes locatives. C'est l'outil d'optimisation le plus puissant du statut LMNP au régime réel.

Comment fonctionne l'amortissement en LMNP ?

Le calcul de l'amortissement peut sembler complexe, mais il repose sur une logique simple : ventiler la valeur de votre investissement sur sa durée d'utilisation probable.

Le principe : décomposer pour mieux amortir

Pour calculer l'amortissement de votre bien LMNP, on ne prend pas sa valeur globale pour la diviser par une durée unique. La méthode comptable consiste à décomposer le prix d'acquisition en plusieurs "composants", chacun ayant sa propre durée d'amortissement.

Voici un exemple de ventilation couramment admise par l'administration fiscale :

Le mobilier et les équipements sont également amortissables, généralement sur des durées plus courtes, de 5 à 10 ans.

Le terrain n'est jamais amortissable

D'un point de vue comptable et fiscal, on considère qu'un terrain ne perd pas de valeur avec le temps. Sa part dans le prix d'acquisition total doit donc être exclue de la base amortissable. Cette règle s'applique même si vous achetez un appartement au 5ème étage ; une quote-part de la valeur du terrain de l'immeuble est toujours considérée.

Quelle est la base de calcul de l'amortissement ?

La base amortissable correspond au prix d'achat du bien, hors taxes, auquel on ajoute les frais d'acquisition (si vous choisissez de les amortir). De cette valeur, on soustrait la part non amortissable du terrain.

Exemple de calcul :

1. Valeur d'acquisition totale : 200 000 € + 16 000 € = 216 000 €
2. Valeur du terrain (non amortissable) : 216 000 € x 20 % = 43 200 €
3. Base amortissable de l'immobilier : 216 000 € - 43 200 € = 172 800 €

C'est ce montant de 172 800 € qui sera ensuite ventilé par composants et amorti chaque année. À cela s'ajoute l'amortissement du mobilier acheté pour équiper le logement.

Cas pratique : le traitement des frais d'acquisition

Les frais d'acquisition (frais de notaire, commissions d'agence, droits d'enregistrement) représentent une somme importante. La comptabilité LMNP vous offre un choix stratégique pour leur traitement, mais attention, ce choix est irrévocable.

Option 1 : La déduction immédiate en charges

Vous pouvez choisir de déduire l'intégralité de ces frais l'année de l'acquisition.

• Avantage : Cela génère une charge très importante la première année, créant un déficit conséquent qui pourra être reporté. C'est une excellente option si vous percevez des loyers dès la première année et que vous souhaitez un impact fiscal immédiat.
• Condition : Le bien doit être destiné à la location meublée dès son acquisition. Vous devez déclarer votre début d'activité à la date d'achat, même en l'absence de locataire.

Option 2 : L'incorporation à l'actif et l'amortissement

L'alternative est d'ajouter ces frais au prix d'achat du bien. Ils seront alors intégrés à la base amortissable et leur déduction sera étalée dans le temps, au même rythme que l'immobilier.

• Avantage : Cette méthode lisse l'impact fiscal sur plusieurs décennies. Elle est plus pertinente si vous ne percevez pas ou peu de loyers la première année (par exemple, en cas de travaux importants avant la mise en location).
• Inconvénient : Ce choix est définitif et s'appliquera à tous les futurs biens que vous ajouterez à votre activité LMNP.

Comment choisir entre déduction et amortissement des frais d'acquisition ?

La règle est simple : si vos revenus locatifs de la première année sont suffisants pour absorber une grande partie de ces frais, la déduction immédiate est souvent plus judicieuse. Dans le cas contraire, ou si vous préférez lisser l'avantage fiscal, optez pour l'amortissement. Analysez votre situation pour prendre la meilleure décision.

Le plafonnement de l'amortissement : une règle à maîtriser

C'est une spécificité fiscale majeure du statut LMNP. Contrairement aux charges, l'amortissement déductible est plafonné.

Selon l'article 39C du Code général des impôts, l'amortissement que vous pouvez déduire chaque année ne peut pas dépasser le montant de vos loyers, diminué de toutes les autres charges déductibles.

Plafond de l'amortissement = Total des loyers annuels - Total des autres charges déductibles

En d'autres termes, l'amortissement ne peut pas créer ou augmenter un déficit fiscal. Il peut au mieux ramener votre résultat imposable à zéro.

Exemple chiffré :

• Loyers perçus : 12 000 €
• Charges déductibles (taxe foncière, intérêts, assurance...) : 4 000 €
• Amortissement calculé pour l'année : 7 000 €

1. Calcul du plafond : 12 000 € (loyers) - 4 000 € (charges) = 8 000 €
2. Comparaison : L'amortissement calculé (7 000 €) est inférieur au plafond (8 000 €). Vous pouvez donc déduire la totalité de l'amortissement.
3. Résultat fiscal : 12 000 € - 4 000 € - 7 000 € = 1 000 € (imposable)

Si l'amortissement calculé avait été de 9 000 €, vous n'auriez pu en déduire que 8 000 € pour ramener votre résultat à 0 €. Que devient la part non déduite ? Elle n'est pas perdue ! C'est ce qu'on appelle les amortissements reportables, sans limitation de durée. Vous pourrez utiliser cet excédent les années suivantes, lorsque vos revenus seront suffisants.

Obligations comptables et déclaratives en LMNP au réel

Le choix du régime réel implique des obligations plus importantes que le micro-BIC. Vous devez tenir une comptabilité et produire une liasse fiscale annuelle.

Cela comprend :

• L'inscription de votre bien et de vos meubles à l'actif du bilan.
• Le suivi des charges et des recettes dans un journal comptable.
• Le calcul et le suivi des amortissements dans un tableau dédié.
• L'établissement d'un bilan et d'un compte de résultat.

Chaque année, vous devrez remplir et transmettre à l'administration fiscale la déclaration 2031 et ses annexes (liasse fiscale), puis reporter les résultats sur votre déclaration de revenus personnelle via le formulaire 2042 C-PRO.

Pour simplifier cette démarche, des plateformes en ligne comme Decla.fr automatisent la génération de votre liasse fiscale. En répondant à quelques questions simples et en saisissant vos recettes et dépenses, l'outil se charge des calculs complexes, y compris la gestion des amortissements et des reports, vous assurant une déclaration conforme en quelques clics.

Gérer les charges et les amortissements au régime réel est la stratégie la plus efficace pour optimiser la fiscalité de votre location meublée. Si la comptabilité peut paraître intimidante, elle est aujourd'hui grandement facilitée par des outils spécialisés qui vous guident pas à pas. En maîtrisant ces concepts, vous transformez votre investissement immobilier en une source de revenus pérenne et fiscalement avantageuse.