Faillite du gestionnaire LMNP : risques et démarches en 2026

Votre gestionnaire de résidence services vient d'être placé en redressement judiciaire et vous craignez pour vos loyers ? La défaillance de l'exploitant est l'un des principaux dangers de l'investissement LMNP en résidence gérée. Cette situation, bien que stressante, n'est pas une fatalité. Elle exige de la réactivité, de la méthode et une bonne compréhension des mécanismes en jeu pour protéger votre patrimoine. Loin d'être un cauchemar financier sans issue, la liquidation de la société de gestion peut être surmontée en suivant un plan d'action précis.

Comprendre la faillite du gestionnaire en résidence services

Lorsqu'un gestionnaire de résidence services (étudiante, senior, EHPAD, tourisme, affaires) rencontre des difficultés économiques insurmontables, il peut se retrouver en état de cessation des paiements. Cette situation déclenche l'ouverture d'une procédure collective par le tribunal de commerce.

Concrètement, cela signifie que la société exploitante n'est plus en mesure de payer ses dettes, y compris les loyers dus aux propriétaires-bailleurs. Deux scénarios principaux se présentent alors :

1. Le redressement judiciaire : L'objectif est de permettre la poursuite de l'activité, le maintien de l'emploi et l'apurement des dettes. Un administrateur judiciaire est nommé pour assister ou représenter le dirigeant. Une période d'observation s'ouvre pour évaluer la viabilité de l'entreprise.
2. La liquidation judiciaire : Si le redressement est manifestement impossible, la liquidation est prononcée. L'activité cesse et un liquidateur judiciaire est désigné pour vendre les actifs de l'entreprise afin de rembourser les créanciers.

Le saviez-vous ?
En tant que propriétaire, vous n'êtes pas un créancier comme les autres. Votre bien immobilier ne fait pas partie des actifs de la société de gestion. La faillite concerne l'exploitant, pas votre patrimoine. Votre principal lien juridique est le bail commercial qui vous lie à cette société. C'est le sort de ce contrat qui déterminera en grande partie la suite des événements.

La nomination d'un mandataire de justice (administrateur ou liquidateur) change complètement la donne. Il devient votre interlocuteur principal et prend les décisions clés concernant la poursuite ou la résiliation des baux commerciaux.

Quelles sont les conséquences immédiates pour l'investisseur LMNP ?

L'annonce de la défaillance de l'exploitant entraîne une cascade de conséquences directes pour le propriétaire. Il est crucial de les anticiper pour réagir efficacement.

L'arrêt brutal du versement des loyers

C'est la conséquence la plus immédiate et la plus douloureuse. Dès l'ouverture de la procédure collective, le paiement de toutes les dettes antérieures au jugement est gelé. Cela inclut vos loyers impayés. Vous ne recevrez plus de revenus locatifs de la part du gestionnaire en place, ce qui peut affecter votre capacité à rembourser un éventuel prêt immobilier.

Le sort du bail commercial

Contrairement à une idée reçue, la faillite du locataire (le gestionnaire) n'entraîne pas la résiliation automatique du bail commercial. Le mandataire de justice a le choix :

• Continuer le bail : S'il estime qu'un plan de redressement est possible ou qu'il peut céder le fonds de commerce (incluant les baux), il peut décider de poursuivre les contrats. Dans ce cas, les loyers courants (postérieurs au jugement d'ouverture) doivent en principe être payés.
• Résiler le bail : S'il juge le contrat trop coûteux ou inutile à la procédure, il peut demander sa résiliation.

Cette incertitude place les propriétaires dans une position d'attente délicate, souvent pendant plusieurs mois.

La récupération des créances : un parcours semé d'embûches

Pour les loyers impayés avant la date du jugement, vous devenez un "créancier chirographaire". Cela signifie que vous devez déclarer votre créance auprès du liquidateur dans un délai strict de deux mois à compter de la publication du jugement au BODACC. Malheureusement, dans la majorité des cas, les chances de récupérer l'intégralité des sommes dues sont très faibles, car vous passez après les créanciers privilégiés (salariés, Trésor Public, organismes sociaux).

Risques sur la valeur et l'entretien du bien

Une résidence sans gestionnaire est une résidence qui se dégrade. L'entretien des parties communes n'est plus assuré, les services ne sont plus rendus, et l'image de l'établissement se détériore rapidement. Cette situation a un double impact négatif :

• Elle complique la recherche d'un repreneur ou la remise en location.
• Elle fait chuter la valeur de revente de votre bien.

Plan d'action : les démarches à entreprendre sans délai

Face à une telle situation, la passivité est votre pire ennemie. Voici les étapes à suivre pour reprendre le contrôle et défendre vos intérêts.

1. Identifier et contacter le mandataire de justice : Dès que vous avez connaissance de la procédure, cherchez à savoir qui est l'administrateur ou le liquidateur judiciaire désigné par le tribunal de commerce. Son nom est mentionné dans le jugement d'ouverture. C'est lui qui devient votre interlocuteur officiel.
2. Déclarer votre créance dans les temps : C'est une étape non négociable. Vous devez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au liquidateur, détaillant précisément le montant des loyers et charges impayés jusqu'à la date du jugement. Joignez-y les justificatifs (bail, décomptes, mises en demeure...). Le non-respect du délai de deux mois vous prive de toute chance de récupérer une partie de votre dû. Pour plus d'informations sur la procédure, vous pouvez consulter la page officielle sur .
3. Se regrouper avec les autres copropriétaires : L'union fait la force. Contactez le syndic de copropriété pour obtenir les coordonnées des autres propriétaires et formez une association ou un collectif. Ensemble, vous aurez plus de poids pour négocier avec le mandataire, chercher un repreneur et mutualiser les frais d'avocat.
4. Assurer la continuité des charges et de la sécurité : Même sans loyers, vous restez redevable des charges de copropriété et de la taxe foncière. Il est vital de continuer à les payer pour éviter une dégradation de la résidence. Assurez-vous également que les contrats essentiels (assurance de l'immeuble, électricité des communs) sont maintenus.

Attention aux délais !

La déclaration de créance doit être effectuée dans un délai de deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC). Ce délai est impératif. Passé ce délai, votre créance est dite "forclose" et vous ne pourrez plus la faire valoir.

Les solutions pour l'avenir de votre investissement LMNP

Une fois la phase d'urgence passée, il faut envisager des solutions à moyen et long terme pour votre bien. Trois options principales s'offrent à vous, chacune avec ses avantages et ses inconvénients.

Option 1 : Trouver un nouveau gestionnaire

C'est la solution la plus courante et souvent la plus souhaitable pour une résidence de services LMNP. Le collectif de propriétaires, souvent aidé d'un avocat spécialisé, se met en quête d'un exploitant sérieux pour reprendre la gestion de l'ensemble de la résidence.

• Avantages : Maintien du concept de résidence gérée, perception de loyers sécurisés par un nouveau bail commercial, pas de gestion directe à assumer.
• Inconvénients : Le nouveau gestionnaire arrive en position de force. Il est très probable qu'il impose une renégociation des loyers à la baisse (parfois de 30% à 50%) et des travaux de rénovation à la charge des propriétaires.

Option 2 : Opter pour la gestion directe ou une agence locale

Si aucun repreneur ne se manifeste ou si les conditions proposées sont inacceptables, les propriétaires peuvent décider de sortir du modèle de la résidence de services. Chaque propriétaire reprend alors la gestion de son lot.

• Avantages : Potentiel de rentabilité plus élevé, contrôle total sur la location et le choix du locataire.
• Inconvénients : Gestion chronophage, risque de vacance locative plus important, perte des services mutualisés. Le bien redevient une location meublée "classique", ce qui peut ne pas correspondre au marché local (ex: un EHPAD ne peut pas être loué à des étudiants). Cette option impose également de gérer soi-même sa comptabilité et ses déclarations, bien que des outils en ligne puissent grandement simplifier cette tâche.

Option 3 : Vendre le bien LMNP

La vente peut être une porte de sortie pour les investisseurs qui ne veulent plus ou ne peuvent plus s'impliquer dans la gestion de la crise.

• Avantages : Récupération de liquidités, fin des tracas liés à la gestion du bien.
• Inconvénients : Vendre un bien situé dans une résidence en faillite est extrêmement difficile. Vous devrez accepter une décote très importante sur le prix de vente par rapport à un marché sain. C'est souvent la solution la plus pénalisante financièrement.

Aspects fiscaux et comptables post-faillite

La défaillance de l'exploitant ne met pas fin à votre statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. Vous devez rester vigilant sur les aspects fiscaux pour éviter de mauvaises surprises.

La continuité de l'activité LMNP

Même en l'absence de loyers, votre activité LMNP existe toujours. Vous devez continuer à effectuer votre déclaration LMNP annuelle. Si vous êtes au régime réel, vous pourrez déclarer vos charges (charges de copropriété, intérêts d'emprunt, taxe foncière) et continuer à pratiquer l'amortissement du bien. Cela créera un déficit qui sera reportable sur vos futurs revenus locatifs pendant 10 ans.

La gestion des amortissements et des charges

La période de vacance locative n'interrompt pas le calcul de l'amortissement comptable de votre bien. Il est essentiel de tenir une comptabilité rigoureuse pour ne pas perdre le bénéfice de cet avantage fiscal majeur. Si vous changez de mode de gestion, il est crucial de bien mettre à jour votre plan comptable. Des solutions comme Decla.fr permettent de reprendre une comptabilité LMNP existante facilement et de l'adapter à votre nouvelle situation, sans avoir besoin d'un expert-comptable coûteux.

L'enjeu crucial de la TVA

Si vous avez acheté un bien neuf en VEFA dans une résidence de services, vous avez bénéficié d'une récupération de la TVA (20%). Cet avantage est conditionné au maintien de l'exploitation commerciale avec services para-hôteliers pendant 20 ans. En cas d'arrêt de l'exploitation suite à la faillite du gestionnaire, l'administration fiscale peut exiger le remboursement de la TVA au prorata des années restantes. Pour éviter cela, il est impératif de trouver un nouveau gestionnaire qui poursuit une activité assujettie à la TVA ou de mettre en place les services nécessaires vous-même si vous passez en gestion directe.

La faillite de votre gestionnaire LMNP est une épreuve sérieuse pour tout investisseur. Cependant, en agissant rapidement, en vous regroupant avec d'autres propriétaires et en explorant méthodiquement les différentes solutions, il est tout à fait possible de surmonter cette crise et de préserver la valeur de votre investissement. La clé réside dans l'action et une bonne information pour prendre les décisions les plus éclairées pour votre patrimoine.