Durée du préavis en location meublée : les règles clés pour 2026

Vous êtes locataire ou propriétaire d'un logement meublé et vous vous interrogez sur les modalités de résiliation du bail ? La flexibilité est l'un des grands atouts de ce type de location, mais elle est encadrée par des règles précises, notamment en ce qui concerne le délai de préavis. Si la durée standard est bien connue, sa mise en application, son calcul et les obligations de chaque partie méritent d'être clarifiés pour éviter tout litige.

La règle générale est simple : pour un locataire, la durée du préavis d'une location meublée est de un mois. Cette période s'applique quelle que soit la durée du bail (un an, neuf mois pour un étudiant) et ne nécessite aucune justification de la part du locataire. Pour le propriétaire, les conditions sont en revanche bien plus strictes. Explorons ensemble toutes les règles essentielles pour une fin de bail sereine et conforme à la législation.

Le préavis du locataire : la règle du mois unique

Conformément à l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, tout locataire d'un logement meublé constituant sa résidence principale peut donner son congé à tout moment. Il n'a pas à attendre la date d'anniversaire du bail ni à fournir un motif pour sa décision de quitter les lieux.

La seule contrainte qui lui est imposée est de respecter un délai de préavis d'un mois. Cette souplesse fait de la location meublée une solution idéale pour les personnes en mobilité professionnelle, les étudiants ou toute personne ne souhaitant pas s'engager sur le long terme.

Cette règle s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris en zone tendue. Contrairement à la location vide où le préavis peut être réduit à un mois dans ces zones, la location meublée bénéficie déjà de ce délai court par défaut.

Comment notifier correctement la fin du bail ? Les formalités à respecter

Pour que le congé soit valide, le locataire doit impérativement informer le propriétaire par l'un des trois moyens suivants :

1. Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) : C'est la méthode la plus courante. Le préavis commence à courir le jour de la réception effective du courrier par le propriétaire, et non le jour de son envoi.
2. Acte de commissaire de justice (anciennement huissier) : Cette option, bien que plus coûteuse, offre une sécurité juridique maximale. Le préavis démarre le jour de la signification de l'acte au propriétaire.
3. Remise en main propre contre récépissé ou émargement : Le locataire peut remettre sa lettre de congé directement au propriétaire, à condition d'obtenir un document daté et signé par ce dernier attestant de la remise. Sans cette preuve écrite, le congé n'a aucune valeur.

Attention aux notifications non valides

Un congé donné par un moyen non prévu par la loi, comme un simple e-mail, un SMS ou un appel téléphonique, n'est pas légalement valide, même si le propriétaire en accuse réception. Pour éviter toute contestation, il est indispensable d'utiliser l'une des trois formes officielles.

Cette obligation de formalisme s'applique à tous les baux signés depuis le 27 mars 2014 (loi ALUR). Pour les contrats plus anciens, bien qu'aucun formalisme strict ne soit exigé, il reste fortement recommandé de conserver une preuve écrite pour des raisons évidentes de sécurité juridique.

Calculer le délai de préavis : point de départ et date de fin

Le calcul du préavis d'un mois peut sembler simple, mais quelques règles précises s'appliquent. Le délai se calcule de "date à date".

Le point de départ du préavis est le jour de la réception de la LRAR, de la signification par le commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Voici quelques exemples concrets pour bien comprendre :

Bon à savoir : Le préavis ne tient pas compte des week-ends ou des jours fériés. S'il se termine un dimanche, c'est bien la date de fin effective. Le locataire reste redevable du loyer et des charges jusqu'à cette date.

Cas particuliers pour les locations meublées spécifiques

La règle du préavis d'un mois pour le locataire s'applique à la majorité des contrats de location meublée à titre de résidence principale.

Le bail étudiant (9 mois)

Même dans le cadre d'un bail étudiant d'une durée réduite de neuf mois, le locataire conserve le droit de donner son congé à tout moment en respectant un préavis d'un mois.

Le bail mobilité (1 à 10 mois)

Ce contrat, encore plus flexible, est destiné aux personnes en formation, en stage ou en mission temporaire. Le locataire peut y mettre fin quand il le souhaite, en respectant là encore un préavis d'un mois.

La location saisonnière

Attention, la location meublée saisonnière (ou meublé de tourisme) n'est pas soumise à la loi du 6 juillet 1989. Elle est régie par le Code civil et les conditions de résiliation sont définies directement dans le contrat de location. Il n'y a pas de préavis légal imposé ; ce sont les termes du bail qui priment. Ce type de location est courant pour les biens gérés via des plateformes comme Airbnb, et il est crucial de bien connaître les règles spécifiques qui s'appliquent.

Le préavis du propriétaire : des conditions plus strictes

Si le locataire bénéficie d'une grande liberté, le propriétaire est soumis à des règles beaucoup plus contraignantes. En tant que bailleur, vous ne pouvez pas donner congé à votre locataire à n'importe quel moment.

La durée du préavis pour le propriétaire est de trois mois. De plus, ce congé ne peut être donné que pour la date d'échéance du bail (sa date d'anniversaire). Vous devez donc anticiper l'envoi de votre notification pour que le locataire la reçoive au moins trois mois avant cette date.

Conseil pour les propriétaires-bailleurs

Anticipez ! Pour éviter que le bail ne soit reconduit tacitement, envoyez votre lettre de congé au moins quatre mois avant l'échéance du bail. Cela vous laisse une marge de sécurité en cas de retard de la Poste ou d'absence du locataire lors du passage du facteur. Le respect de cette procédure est essentiel pour une bonne gestion de votre patrimoine et pour optimiser vos revenus locatifs, un enjeu central pour tout investisseur en LMNP.

De plus, le congé doit être justifié par l'un des trois motifs suivants :

• La reprise du logement : pour l'habiter vous-même en tant que résidence principale, ou pour y loger un proche (conjoint, partenaire de PACS, concubin, ascendants ou descendants).
• La vente du logement : le congé vaut alors offre de vente au locataire, qui dispose d'un droit de préemption dans certains cas spécifiques en location meublée (moins courant qu'en location vide).
• Un motif légitime et sérieux : il peut s'agir de manquements graves du locataire à ses obligations, comme des retards répétés et systématiques dans le paiement des loyers, des troubles de voisinage avérés ou la sous-location non autorisée.

Une gestion rigoureuse de ces échéances est fondamentale, car une erreur dans la procédure de congé peut entraîner l'annulation de celui-ci et la reconduction automatique du bail pour une nouvelle période.

Paiement du loyer et dépôt de garantie durant le préavis

Pendant toute la durée du préavis, le locataire reste tenu de ses obligations.

Le paiement du loyer et des charges est dû jusqu'au dernier jour du préavis, même si le locataire a déjà déménagé et rendu les clés. La seule exception intervient si, en accord avec le propriétaire, un nouveau locataire emménage avant la fin du préavis. Dans ce cas, le locataire sortant ne paie que jusqu'à la veille de l'entrée du nouvel occupant.

Il est également crucial de rappeler un point essentiel : le locataire ne peut en aucun cas déduire le montant du dépôt de garantie des derniers loyers. Le dépôt de garantie a pour but de couvrir d'éventuelles dégradations ou impayés constatés après l'état des lieux de sortie, et non de se substituer au paiement du loyer. Le propriétaire dispose d'un délai d'un mois (si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée) ou de deux mois (en cas de dégradations) pour le restituer.

Maîtriser les règles du préavis est donc indispensable pour sécuriser la relation locative, que vous soyez locataire ou bailleur. Pour les propriétaires, cette rigueur s'inscrit dans une gestion locative globale, au même titre que le suivi des revenus et des charges qui sera essentiel pour votre déclaration fiscale. Une bonne connaissance des dernières actualités réglementaires est d'ailleurs un atout pour sécuriser votre investissement.