déclaration LMNP 2026 ?
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Calcul de la plus-value LMNP en 2026 (impact de la réforme)
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- Réforme 2025 (article 84) : pour toutes les cessions signées à partir du 15/02/2025, les amortissements déduits en LMNP au régime réel doivent être réintégrés dans le calcul de la plus‑value, ce qui réduit la valeur d'achat et augmente la plus‑value imposable.
- Méthode de calcul (pas à pas) : prix de cession corrigé (vente − frais) − (prix d'acquisition corrigé [achat + frais notaires ou forfait + travaux éligibles] − amortissements déduits) = plus‑value brute, puis application des abattements selon la durée de détention et imposition à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux.
- Conséquences pratiques : lourde augmentation possible de l'impôt à la revente (ex. chiffré : plus du double dans l'exemple), risque de surtaxe si plus‑value imposable > 50 000 €, et nécessité d'anticiper la stratégie de cession et le calendrier des travaux.
- Cas particuliers et exonérations : le régime micro‑BIC n'est pas concerné (pas d'amortissement), l'exonération totale pour IR intervient après 22 ans (et pour PS après 30 ans), exonération si prix de vente ≤ 15 000 € ou sous conditions spécifiques (réemploi pour résidence principale).
- Actions recommandées avant la vente : conserver tous les justificatifs (acte d'achat, factures travaux, frais de cession), tenir un tableau d'amortissement précis, transmettre le montant des amortissements au notaire, et utiliser un simulateur/feuille de calcul pour optimiser fiscalement la revente.
Vous prévoyez de vendre votre bien en location meublée non professionnelle (LMNP) et vous vous interrogez sur l'impôt que vous aurez à payer ? Vous avez raison d'anticiper, car un changement majeur entré en vigueur en 2025 modifie en profondeur le calcul de la plus-value pour de nombreux investisseurs. La loi de finances pour 2025 a mis fin à un avantage fiscal historique du LMNP au régime réel, rendant la préparation de votre vente plus cruciale que jamais.
Ce guide complet et à jour vous explique pas à pas la nouvelle méthode de calcul, ses conséquences concrètes avec des exemples chiffrés, et les stratégies à adopter pour optimiser votre fiscalité en 2026 et au-delà.
L'essentiel de la réforme 2025 sur la plus-value LMNP
Jusqu'au 14 février 2025, le statut LMNP offrait un double avantage fiscal exceptionnel pour les investisseurs au régime réel. D'une part, vous pouviez déduire les amortissements de vos revenus locatifs, réduisant ainsi, voire annulant, votre impôt sur les loyers perçus. D'autre part, lors de la revente, ces mêmes amortissements n'étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value. La plus-value était imposée selon le régime des plus-values des particuliers, comme pour une location nue, ce qui était extrêmement favorable.
La loi de finances pour 2025, notamment son article 84, a mis un terme à ce régime de faveur pour toutes les cessions réalisées à compter du 15 février 2025.
Le changement fondamental : Pour les loueurs en meublé non professionnels relevant d'un régime réel d'imposition, les amortissements qui ont été fiscalement déduits pendant la période de location doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value. Concrètement, ils viennent diminuer la valeur d'achat du bien, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.
Cette modification aligne en partie le calcul de la plus-value du LMNP sur celui du Loueur en Meublé Professionnel (LMP), pour qui cette règle a toujours existé. L'objectif du législateur est de corriger ce qui était perçu comme une "niche fiscale" trop avantageuse. Pour vous, investisseur, cela signifie un impôt potentiellement bien plus élevé lors de la revente.
Méthode de calcul de la plus-value LMNP étape par étape (post-réforme 2025)
Pour bien comprendre l'impact de la réforme, il est essentiel de maîtriser la nouvelle méthode de calcul. Elle se décompose en plusieurs étapes clés. Prenons l'exemple d'un bien détenu en LMNP au régime réel.
1. Déterminer le prix de cession corrigé
C'est le point de départ de tout calcul. Il ne s'agit pas seulement du prix de vente affiché dans l'acte notarié.
- Prix de cession corrigé = Prix de vente - Frais supportés lors de la vente
Les frais déductibles incluent principalement :
- Les frais de diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, etc.).
- Les honoraires de l'agence immobilière, s'ils sont à votre charge.
- Les frais liés à la levée d'hypothèque.
2. Calculer le prix d'acquisition corrigé
Le prix d'acquisition n'est pas seulement le prix que vous avez payé pour le bien. Il peut être majoré de plusieurs dépenses.
- Prix d'acquisition corrigé = Prix d'achat + Frais d'acquisition + Dépenses de travaux
Détaillons ces composantes :
- Frais d'acquisition : Il s'agit principalement des "frais de notaire". Vous avez deux options :
- Les retenir pour leur montant réel (sur justificatifs).
- Appliquer un forfait de 7,5 % du prix d'achat, ce qui est souvent plus simple et avantageux.
- Dépenses de travaux : Vous pouvez ajouter le coût des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration que vous avez réalisés, à condition de ne pas les avoir déjà déduits de vos revenus locatifs.
Les travaux déduits de vos revenus locatifs annuels au titre des charges ne peuvent pas être ajoutés au prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value. Il faut choisir entre la déduction immédiate sur les revenus ou la majoration du prix d'achat pour réduire la future plus-value. Une comptabilité rigoureuse est indispensable pour ne pas commettre d'erreur.
3. La nouveauté : Réintégrer les amortissements déduits
C'est l'étape cruciale introduite par la réforme de 2025. Le montant total des amortissements que vous avez déduits de vos revenus locatifs tout au long de la détention du bien doit être pris en compte.
Cette somme vient en déduction du prix d'acquisition corrigé. Le suivi précis de ces amortissements devient donc primordial. Des plateformes comme Decla.fr automatisent ce suivi et vous fournissent le montant exact à reporter, évitant ainsi des erreurs coûteuses. Le calcul précis des amortissements est une pierre angulaire de la gestion LMNP au réel.
4. Calculer la plus-value brute
La formule de la plus-value brute intègre désormais cette nouvelle variable.
Plus-value brute = Prix de cession corrigé - (Prix d'acquisition corrigé - Amortissements déduits)
On voit bien ici que plus le montant des amortissements est élevé, plus le second terme de la soustraction est faible, et donc plus la plus-value brute augmente.
5. Appliquer les abattements pour durée de détention
Une fois la plus-value brute déterminée, elle n'est pas immédiatement taxée. Vous bénéficiez d'abattements progressifs en fonction du nombre d'années complètes de détention du bien. Ces abattements sont différents pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
6. Calculer l'impôt final
La dernière étape consiste à appliquer les taux d'imposition sur la base de la plus-value nette, après abattements.
- Impôt sur le revenu = (Plus-value brute - Abattement pour IR) x 19 %
- Prélèvements sociaux = (Plus-value brute - Abattement pour PS) x 17,2 %
- Impôt total = Impôt sur le revenu + Prélèvements sociaux
Une surtaxe peut également s'appliquer si la plus-value imposable (après abattement) est supérieure à 50 000 €.
Exemples chiffrés : l'impact concret de la réforme
Pour visualiser la différence, comparons le calcul de la plus-value pour une même opération de vente, avant et après le 15 février 2025.
Données du scénario :
- Achat d'un appartement en 2016 : 200 000 €
- Frais d'acquisition (7,5%) : 15 000 €
- Prix d'acquisition total : 215 000 €
- Vente en 2026 (après 10 ans de détention) : 280 000 €
- Frais de cession : 10 000 €
- Prix de cession corrigé : 270 000 €
- Total des amortissements déduits pendant 10 ans : 60 000 €
Tableau 1 : Calcul AVANT la réforme (vente jusqu'au 14/02/2025)
Tableau 2 : Calcul APRÈS la réforme (vente à partir du 15/02/2025)
Le résultat est sans appel : dans cet exemple, l'impôt sur la plus-value a plus que doublé à cause de la réforme.
Si vous êtes au régime micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire sur vos loyers et ne pratiquez pas d'amortissement. Par conséquent, la réforme ne vous concerne pas directement. Le calcul de votre plus-value immobilière reste identique à celui d'un bien loué nu, basé sur la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition corrigés, sans réintégration d'amortissements.
Différence avec la plus-value en LMP
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) relève du régime des plus-values professionnelles. La réintégration des amortissements a toujours été la règle pour eux. La réforme rapproche donc la fiscalité du LMNP au réel de celle du LMP sur ce point précis, bien que des différences subsistent, notamment sur les régimes d'exonération. Pour bien comprendre les nuances entre ces deux statuts, vous pouvez consulter notre guide sur les différences entre LMNP et LMP.
Les cas d'exonération de la plus-value
Même après la réforme, certaines situations permettent une exonération totale ou partielle de l'impôt sur la plus-value. Les principaux cas sont :
- La durée de détention : Exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
- Le prix de vente : Exonération totale si le prix de cession du bien est inférieur ou égal à 15 000 €.
- La première cession d'une résidence secondaire : Sous trois conditions strictes : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la vente, et réemployer le prix de la vente dans l'achat de sa résidence principale dans un délai de 24 mois.
La réforme de 2025 a considérablement changé la donne pour les investisseurs en LMNP au régime réel. Si l'amortissement reste un outil puissant pour réduire l'impôt sur les revenus locatifs, son avantage est désormais contrebalancé par un impôt plus lourd à la sortie. Une anticipation et une tenue comptable irréprochable sont plus que jamais nécessaires pour optimiser votre parcours d'investisseur. Des outils spécialisés comme Decla.fr sont conçus pour vous accompagner dans la gestion de votre déclaration LMNP annuelle et pour préparer sereinement la revente de votre bien, en vous fournissant tous les chiffres clés dont vous et votre notaire aurez besoin.
Vous pouvez déduire tous les frais directement liés à la cession et que vous avez effectivement payés. Cela inclut les frais de diagnostics techniques obligatoires, les frais d'agence immobilière (si prévus à votre charge dans le mandat de vente), et les éventuels frais de mainlevée d'hypothèque. Conservez précieusement toutes les factures correspondantes.
“Je suis Roy Masliah, fondateur de decla.fr. J’ai créé cet outil pour vous permettre de faire votre déclaration en toute simplicité, sans avoir besoin de passer par un expert-comptable. Vous pouvez désormais être autonome et télétransmettre en un clic votre déclaration à votre centre des impôts.”
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J'ai trouvé le service de déclaration LMNP extrêmement pratique et j'ai été surpris d'obtenir des réponses à mes questions via le chat à une heure indécente. Merci beaucoup!
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Bluffé par ce service, bravo ! J'ai eu avant decla.fr une mauvaise expérience avec un cabinet comptable (ComptaStar). Ils sont super pro et réactif (*même en période fiscale*) , notamment via leur chat qui est un de leur atout. Merci à Jean-Philippe et Grégoire et Kelly pour leur réactivité.
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Une super équipe qui a su me conseiller et m'accompagner sur mes déclarations LMNP qui étaient loin d'être simples. Leur réactivité et leur compétence sont très appréciables. Merci à Kelly, Grâce, Jean-Philippe et Grégoire. A l'année prochaine maintenant.
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Simple et efficace si toutefois vous avez des notions de comptabilité et un peu d expérience . Ravie d avoir testé en 2023 … je recommande , pro et sérieux !
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Plate-forme facile et intuitif adapté pour tous. Le service client est très réactif. Je recommande.
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Grâce à l'aide de Decla.fr apportée à ma déclaration en LMNP, j'ai pu rectifier ma déclaration de revenu 2023. Au final, je suis plus que satisfait de l'expérience puisque je ne suis plus imposable !
Très facile d'utilisation en quelques clics tout est fait et télétransmis aux impôts et une aide en ligne au top même le dimanche soir on a répondu à mes questions et très rapidement en plus ;) Je recommande
J'ai 2 appartements en LMNP et depuis quelques années je cherche / teste des logiciels pour tenir la compta LMNP - donc BIC au réel. Decla.fr est un logiciel simple, utile, intuitif, beau, vraiment génial. Et pour toute question le chat est très pratique. Je ne peux que le recommander !
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Vraiment très simple à utiliser. J’ai adoré que l’on puisse payer une fois la déclaration terminé, ainsi j’ai pu être certaine de réussir à faire ma liasse fiscale avant de la régler. Excellent programme !
