Remboursement de la TVA à la revente LMNP : la règle des 20 ans

Vous avez investi en LMNP dans une résidence de services et récupéré la TVA, un avantage fiscal non négligeable. Mais aujourd'hui, vous envisagez de revendre votre bien avant la fin du délai légal. Devez-vous obligatoirement rembourser cette TVA à l'État ? La fameuse "règle des 20 ans" est souvent source d'inquiétude pour les investisseurs, mais des solutions existent pour éviter un remboursement coûteux.

La règle est simple en apparence : la TVA initialement récupérée n'est définitivement acquise qu'après 20 ans de détention et de location. Une revente avant ce terme peut vous obliger à restituer une partie de la somme perçue. Heureusement, la loi prévoit un mécanisme spécifique, encadré par l'article 257 bis du Code Général des Impôts, qui permet dans la plupart des cas de céder votre bien sans aucune régularisation de TVA.

Le principe de la règle des 20 ans pour la TVA en LMNP

L'un des principaux attraits de l'investissement en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) dans une résidence de services neuve est la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d'acquisition. Cet avantage, qui représente 20 % du montant hors taxes du bien, allège considérablement l'effort financier initial. Il est accordé par l'État pour encourager la création de logements gérés proposant des services para-hôteliers (accueil, petit-déjeuner, entretien, etc.), comme les résidences étudiantes, seniors, d'affaires ou de tourisme.

Cependant, cette récupération de TVA n'est pas un cadeau sans contrepartie. L'administration fiscale considère que cet avantage est lié à l'exploitation commerciale du bien. Pour que la TVA soit définitivement acquise par l'investisseur, celui-ci doit s'engager à conserver et à louer le bien dans des conditions assujetties à la TVA pendant une durée minimale de 20 ans.

Si vous respectez cette condition et que vous revendez votre LMNP après la 20ème année de détention, vous n'avez aucune démarche à faire concernant la TVA. La somme récupérée vous appartient définitivement et la transaction s'effectue comme pour n'importe quel bien immobilier classique, sans impact de TVA.

Vente LMNP avant 20 ans : le remboursement de la TVA

La situation se complique lorsque la revente intervient avant l'échéance des 20 ans. Si les conditions pour une exonération ne sont pas remplies, l'investisseur-vendeur est tenu de restituer une partie de la TVA initialement perçue. Ce remboursement est calculé au prorata du temps restant à courir jusqu'à la fin de la période de 20 ans.

Comment calculer le montant de TVA à rembourser ?

Le calcul s'effectue par "vingtièmes". Chaque année de détention complète valide 1/20ème de la TVA. Le montant à rembourser correspond donc aux vingtièmes des années non écoulées.

TVA à rembourser = TVA initiale × (20 - Nombre d'années de détention complètes) / 20

Prenons un exemple concret pour illustrer ce calcul :

• Prix d'achat du bien : 150 000 € HT
• TVA (20 %) : 30 000 €
• Prix d'achat TTC : 180 000 €
• L'investisseur a récupéré les 30 000 € de TVA après son acquisition.
• Date de la revente : 9 ans et 6 mois après l'achat. On ne retient que les années complètes, soit 9 ans.

Calcul du remboursement :

1. Nombre d'années restantes : 20 - 9 = 11 ans
2. Fraction à rembourser : 11 / 20
3. Montant à restituer : 30 000 € × (11 / 20) = 16 500 €

Dans ce scénario, le vendeur devrait rembourser 16 500 € à l'administration fiscale, ce qui ampute significativement le bénéfice de la revente de son bien LMNP.

L'exception clé : comment conserver la TVA lors d'une revente anticipée ?

Heureusement, la situation décrite ci-dessus est rare en pratique. La grande majorité des reventes de LMNP en résidences services avant 20 ans se font sans aucun remboursement de TVA grâce à une disposition légale spécifique.

L'article 257 bis du Code Général des Impôts (CGI) prévoit une dispense de régularisation de la TVA lors de la "transmission d'une universalité totale ou partielle de patrimoine". Dans le contexte LMNP, cela signifie que si la vente du bien immobilier s'accompagne de la continuité de l'activité locative assujettie à la TVA, aucune régularisation n'est due.

Ce mécanisme permet une transmission "transparente" sur le plan de la TVA, protégeant ainsi le vendeur d'un remboursement coûteux.

Les conditions d'application de l'article 257 bis du CGI

Pour bénéficier de cette dispense et vendre sans avoir à rembourser la TVA, plusieurs conditions cumulatives doivent être scrupuleusement respectées :

1. Le bien doit rester dans le circuit commercial : La vente doit porter sur un bien situé dans une résidence de services. Le bail commercial en cours avec l'exploitant doit être transféré au nouvel acquéreur.
2. L'acquéreur doit être assujetti à la TVA : L'acheteur doit lui-même avoir le statut de loueur en meublé (LMNP ou LMP) et s'engager à soumettre les loyers perçus à la TVA. C'est la condition la plus importante.
3. L'acquéreur poursuit l'engagement initial : Le nouvel investisseur s'engage à conserver le bien jusqu'à la fin de la période initiale de 20 ans. Le décompte n'est pas remis à zéro ; l'acheteur prend simplement le relais du vendeur. Si le vendeur cède son bien après 9 ans, l'acheteur devra le conserver encore 11 ans pour que la TVA soit définitivement acquise.
4. Mention explicite dans l'acte de vente : L'acte de vente notarié doit impérativement mentionner que la transaction est placée sous le régime de l'article 257 bis du CGI.

Si ces quatre conditions sont réunies, le vendeur n'a aucune TVA à reverser. L'opération est neutre pour lui.

Attention à l'immatriculation de l'acheteur !

Le risque principal pour le vendeur réside dans le non-respect des engagements par l'acheteur. Si ce dernier omet de s'immatriculer en tant que loueur en meublé et de s'assujettir à la TVA, l'administration fiscale peut se retourner contre le vendeur pour exiger la régularisation. Il est donc crucial de s'assurer, avec l'aide du notaire, que l'acquéreur dispose bien d'un numéro de TVA intracommunautaire avant la signature de l'acte de vente définitif.

Le cas particulier d'une vente à un "marchand de biens"

Si l'acquéreur est un professionnel agissant en qualité de "marchand de biens", l'article 257 bis du CGI ne s'applique pas de la même manière. Dans ce cas, une solution alternative existe :

• Le vendeur facture la TVA au prorata à l'acheteur.
• L'acheteur paie le prix du bien majoré de cette TVA.
• Le vendeur reverse cette TVA à l'État.
• Le vendeur fournit une attestation de paiement à l'acheteur, qui pourra à son tour déduire cette TVA.

L'opération reste transparente pour le vendeur, mais l'acheteur repartira sur une nouvelle période de détention de 20 ans à compter de sa propre acquisition.

Démarches administratives et impact sur la négociation

La réussite d'une revente en LMNP sans régularisation de TVA repose sur une préparation rigoureuse et une communication transparente entre toutes les parties.

Le rôle du notaire et les mentions dans l'acte de vente

Le notaire joue un rôle central dans la sécurisation de la transaction. Il doit :

• Vérifier que l'acquéreur a bien effectué ses démarches pour être assujetti à la TVA (obtention d'un numéro SIRET et d'un numéro de TVA).
• Rédiger une clause spécifique dans l'acte de vente stipulant que la cession est placée sous le régime de l'article 257 bis du CGI, comme le précise le .
• S'assurer que l'acheteur s'engage formellement à poursuivre le bail commercial et à soumettre les loyers à la TVA.

Une bonne connaissance de ces règles fiscales est essentielle. C'est pourquoi de nombreux investisseurs choisissent des plateformes spécialisées comme Decla.fr, qui simplifient non seulement la déclaration des revenus locatifs, mais aussi la gestion des obligations liées à la TVA, comme la déclaration annuelle CA12. Notre outil vous guide pour rester en conformité, de l'acquisition à la revente.

Qu'en est-il de la TVA sur les frais d'agence ?

Lorsque vous faites appel à un intermédiaire pour vendre votre bien LMNP, ses honoraires sont soumis à la TVA. La bonne nouvelle est que cette TVA est généralement récupérable pour vous, en tant que loueur assujetti. N'oubliez pas d'intégrer cette charge déductible dans votre comptabilité.

Incidence sur le prix de vente et la négociation

La contrainte de trouver un acquéreur acceptant de reprendre les engagements TVA peut sembler limiter le nombre d'acheteurs potentiels. En réalité, le marché de la revente LMNP est mature et principalement constitué d'investisseurs qui connaissent et recherchent ce type de montage.

Pour le vendeur, l'objectif est de vendre à un prix "Hors Taxes" puisque l'opération est neutre en TVA. Pour l'acheteur, reprendre un bien en cours de période de 20 ans n'est pas un inconvénient, car il n'a pas à avancer la TVA à l'achat. Le prix de vente affiché est donc net pour lui. La négociation portera sur la valeur intrinsèque du bien, la qualité de l'exploitant, la durée restante du bail et le rendement locatif, et non sur la question de la TVA. Une bonne compréhension du mécanisme de la plus-value immobilière en LMNP est également cruciale pour évaluer la rentabilité finale de votre opération.

Vendre un bien LMNP avant 20 ans sans rembourser la TVA est donc tout à fait possible, et même la norme, à condition de bien préparer la transaction. Il est essentiel de s'assurer que l'acquéreur est lui-même un investisseur LMNP assujetti à la TVA et que toutes les clauses nécessaires sont présentes dans l'acte de vente. En respectant le cadre de l'article 257 bis du CGI, vous sécurisez votre plus-value et finalisez votre investissement en toute sérénité.